TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Ludivine LUBAKI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Marie BESSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAG

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Marie BESSON, avocat au barreau de PARIS, toque : C306

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Q]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A874

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-12875 du 08/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [K] [V]

demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A874

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-12871 du 08/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière,

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAG

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 1988, M. [G] [X] aux droits duquel vient M. [A] [I], a donné à bail à M. [L] [Q] et Mme [K] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [A] [I] a fait signifier le 13 mars 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 71 193,41 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif au 1er février 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, M. [A] [I] a fait assigner M. [L] [Q] et Mme [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 1er septembre 1988 liant les parties,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail liant les parties, compte-tenu des manquements graves et répétés des locataires pour non-paiement des loyers,condamner solidairement M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à lui payer la somme de 74 043, 76 euros au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire,condamner solidairement M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts, compte-tenu du préjudice subi,ordonner l’expulsion de M. [L] [Q] et Mme [K] [V] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux autres que ceux appartenant à M. [I] dans un garde-meuble ou en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à lui payer une somme de 1 213,49 euros par mois (provision de charges incluse) à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail qui sera prononcée par le tribunal jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs,condamner M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de procédure, majoré s’il échet du droit de recouvrement d’encaissement par huissier de justice.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

A cette audience, M. [A] [I], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions en actualisant à la baisse sa demande en paiement des loyers et charges impayés, soit à la somme de 53 926,04 euros et en ajoutant une demande de rejet des prétentions des défendeurs, mal fondées et prescrites, s’agissant d’un prétendu trouble anormal de voisinage.

Au soutien de ses prétentions, et en réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie des loyers et charges, il ne conteste pas la prescription d’une partie des loyers et charges. Il conteste en revanche la nullité du commandement de payer soulevée par les défendeurs. Il souligne que le décompte joint au commandement a été établi par la régie alors en charge de la gestion locative de l’appartement et intègre une réduction du loyer, qu’il n’a pourtant pas consentie personnellement. Il estime en conséquence que les défendeurs sont en mesure de vérifier l’exactitude de leur dette, dont il leur est demandé le paiement. Concernant la régularisation de charges, il soutient que la restitution des charges est conditionnée au paiement préalable des charges. S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par les défendeurs en raison de leur trouble de jouissance, il considère que ce trouble n’est pas établi à ce jour, alors que l’action relative aux troubles anormaux de jouissance se prescrit pas 5 ans, avec un point de départ fixé à la première manifestation des nuisances. S’il ne conteste pas que la ville de [Localité 1] a pu réaliser par le passé des travaux gênants, il rappelle que les locataires n’ont engagé aucune action à l’encontre de leur bailleur et n’ont donc jamais sollicité la suspension de leurs loyers et ne démontrent pas que le logement est impropre à l’habitation. Au regard de l’accroissement de la dette locative, constituant une violation grave et répétée des obligations des locataires, il estime justifié le prononcé de la résiliation du bail. En outre, il estime leur résistance abusive, ce qui lui aurait occasionné un préjudice distinct.

M. [L] [Q] et Mme [K] [V], assistés par leur conseil, ont soutenu oralement à l’audience leurs dernières écritures par lesquelles ils sollicitent de :

Dire et juger prescrite l’action en paiement des loyers et charges avant le 16 avril 2022 ;Dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 mars 2023 ;Juger mal fondé M. [A] [I] en ses demandes de résiliation et de condamnation au paiement des loyers et charges et ses demandes accessoires, en l’état de la prescription et de la déduction de la somme de 42 180 euros d’une part et de son aveu judiciaire quant aux nuisances sonores d’autre part et du principe d’exception d’inexécution ;Débouter M. [A] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à régler à Me [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAG

Au soutien de leurs prétentions, et pour contester les demandes tendant à la résiliation du bail et à la demande en paiement des loyers et charges, ils font valoir tout d’abord la prescription de tous les loyers antérieurs au 16 avril 2022, en raison de la prescription triennale. Ils soutiennent que le commandement de payer délivré par le bailleur est frappé de nullité, la créance étant dépourvue de caractère certain, liquide et exigible. Ainsi ils font état d’incohérences entre les sommes réclamées dans le commandement de payer et les avis d’échéance émis sur la même période, rappelant qu’ils ont bénéficié de remises de loyer durant plusieurs années, en raison des graves troubles de jouissance subis du fait des vibrations provenant de la chaufferie de la crèche, affectant leur appartement mitoyen et des interventions insuffisantes de la ville de [Localité 1]. Ils constatent également l’absence de régularisation de charges figurant sur le décompte locatif. Ils soutiennent qu’ils sont fondés à soulever l’inexigibilité des provisions sur charges depuis l’entrée en jouissance, faute de régularisation annuelle opérée par le bailleur. Ils sollicitent ainsi la déduction de la somme de 95 euros depuis l’entrée dans les lieux. S’agissant de la demande relative à l’exception d’inexécution, les locataires soutiennent que la procédure introduite par leur propriétaire contre la ville de [Localité 1] et la société GTM Bâtiment en 2011 devant le juge des référés de [Localité 1] constitue l’aveu judiciaire des graves nuisances qu’ils ont subies. Le trouble anormal de jouissance est d’autant plus avéré selon les défendeurs qu’il a été mis à leur disposition une chambre au 6ème étage, elle-même indécente, avec autorisation de conserver le logement donné à bail pour la préparation des repas et la toilette et qu’ils ont bénéficié de remises et dispenses de loyers tout au long de l’exécution du bail. Ils entendent souligner la responsabilité du bailleur qui a gravement manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme à l’habitation et à l’entretien du logement en l’état d’usage tout au long de l’exécution du bail. Ils rappellent qu’ils n’ont pas engagé de procédure à l’encontre de leur bailleur car ils ignoraient la suite qui avait été réservée à la procédure engagée devant le tribunal judiciaire de Paris.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 17 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précise sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais que, s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c’est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Il en est autrement lorsque l’erreur de montant est d’une importance telle qu’elle n’a pas mis le locataire en mesure de connaître exactement l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 1988 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2023, pour la somme en principal de 71 193,41 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Cependant, il résulte des avis d’échéance produits par les défendeurs qu’ils ont bénéficié d’une réduction de loyer au moins pour la période de janvier 2021 à février 2024, et plus précisément de 607,88 euros de janvier 2021 à juillet 2022 et de 622,95 euros d’août 2022 à mars 2024.

Or, le décompte produit dans le commandement de payer ne tient compte de la réduction de loyer consentie qu’à partir d’octobre 2021.

Dès lors, l’erreur de montant dans le commandement de payer est d’une importance telle qu’elle n’a pas mis les locataires en mesure de connaître exactement l’ampleur de leur dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAG

En ces conditions le commandement de payer n’est pas valable. M. [A] [I] sera donc débouté de sa demande de résiliation du bail.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il sera en outre rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur fait état d’une dette locative s’élevant à 53 926,04 euros à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, et après déduction des loyers et charges prescrits en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté par les locataires qu’ils ne règlent plus leur loyer depuis plusieurs années. Or, l’absence totale de paiement sur une longue période est constitutive d’un grave manquement contractuel pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail.

Les locataires font toutefois valoir une exception d’inexécution en raison d’un grave trouble de jouissance.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Par ailleurs, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne.

L’inexécution doit revêtir une gravité certaine et un locataire ne peut pas suspendre le paiement les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux, la charge de la preuve de la gravité de l’inexécution contractuelle reposant sur celui qui se prévaut de l’exception.

En l’espèce, les locataires font état du dépassement des normes réglementaires posées par l’article R.1334-33 du code de la santé publique ayant engendré pour eux un trouble anormal de jouissance. Ils exposent en effet que leur immeuble est contigu à la crèche de l'[A] et que, depuis des travaux de réhabilitation entrepris entre 2009 et 2012 au sein de la crèche à l’initiative de la ville de [Localité 1], maître de l’ouvrage, ils subissent des nuisances sonores dues à la chaufferie et à la ventilation, qui auraient généré de lourdes conséquences physiques et psychologiques.

Ils produisent notamment, au soutien de ce trouble qui justifie selon eux le non paiement des loyers et charges depuis le 16 avril 2022 (les loyers et charges précédents étant prescrits) les justificatifs de l’introduction d’une procédure judiciaire introduite conjointement devant le juge des référés par les bailleurs (M. [C] [X] était à l’époque copropriétaire avec M. [J] [I]) et les locataires à l’encontre notamment de la ville de [Localité 1].

Ils communiquent notamment les ordonnances de référé qui ont missionné un expert acousticien et rendu les opérations d’expertise communes à un certain nombre d’intervenants et le rapport d’expertise judiciaire de M. [E] [D], acousticien, en date du 19 juin 2016.

Il ressort de ce rapport d’expertise que l’expert a identifié deux origines pour les nuisances dénoncées :

La chaufferie de la crèche du fait d’un défaut d’isolation de la structure du bâtiment et de l’absence de manchette souple entre les chaudières et le conduit de cheminée ;L’extracteur de la cuisine de la crèche, son caisson n’étant pas posé sur des silent-blocks ou plats anti-vibratiles.

Aux termes du rapport, les locataires ont souffert du 13 octobre 2011 au 09 mai 2012 de nuisances sonores en période diurne en raison du fonctionnement du caisson d’extraction de la cuisine pendant les horaires de préparation et de service des repas, et potentiellement en dehors de ces horaires si la crèche omettait d’interrompre le fonctionnement de ce caisson, ce que l’expert n’avait pas constaté. En période nocturne, l’expert constatait une légère nuisance sonore due au fonctionnement simultané de la chaufferie et des caissons VMC et potentiellement une nuisance sonore importante si la crèche omettait d’interrompre le fonctionnement du caisson d’extraction, ce qu’il n’avait toutefois pas constaté.

Pour la période postérieure au 9 mai 2012 (date à laquelle la chaudière n° 2 a été arrêtée, l’eau chaude sanitaire n’est plus produite en été par la chaufferie, les caissons VMC et le caisson d’extraction de la cuisine sont programmés pour ne plus fonctionner en période nocturne, ni les week-ends, la plage horaire de fonctionnement autorisé étant, à partir du 19 octobre 2012 par ailleurs limitée en période diurne à la plage 7 h – 18 h), l’expert a évalué ainsi les nuisances :

En période diurne : nuisance sonore due au fonctionnement du caisson d’extraction de la cuisine pendant les horaires de préparation et de service des repas, et potentiellement en dehors de ces horaires si la crèche omet d’interrompre le fonctionnement de ce caisson, ce qu’il n’avait pas constaté.En période nocturne : aucune nuisance constatée.

L’expert a évalué le préjudice des locataires pour la période du 19 octobre 2012 au 31 mars 2016 ainsi :

Du 13 octobre 2011 au 9 mai 2012, une gêne sonore diurne et une gêne sonore nocturne de moindre importance, à moins que le caisson d’extraction de la cuisine n’ait fonctionné de nuit. L’expert a retenu pour quantifier ce préjudice la somme de 607,88 euros par mois, correspondant à la réduction de loyer qu’ils avaient obtenue.Du 9 mai 2012 au 31 mars 2016, à l’exception des périodes de fermeture de la crèche de mi-juillet à fin août et des week-ends, une gêne sonore diurne pendant les horaires d’utilisation du caisson de la hotte de la cuisine, justifiant de quantifier ce préjudice à la somme de 303,94 euros (soit la moitié de la réduction du loyer).

Par ailleurs, l’expert notait qu’il avait été mis à leur disposition gratuitement à compter du 23 avril 2012 un studio au 6ème étage par les propriétaires, ce qui n’est pas contesté par les locataires à l’audience, bien qu’ils qualifient le studio d’indécent.

Aucune information n’est communiquée par les parties sur les suites judiciaires de ce rapport d’expertise. En effet, la procédure judiciaire introduite au fond en ouverture de rapport devant le Tribunal de Grande Instance de Paris par l’indivision [O] s’est terminée avec l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 décembre 2019 qui a constaté l’incompétence du Tribunal de Grande Instance, le contentieux en matière de dommages liés aux travaux publics relevant de la compétence exclusive des tribunaux administratifs. Il n’est pas soutenu que l’indivision ait relevé appel de cette ordonnance ni démontré qu’elle ait saisi le tribunal administratif de PARIS ou qu’elle ait transigé avec la ville de PARIS.

Pour la période postérieure au 31 mars 2016, les parties ne démontrent ni la réalisation des travaux prescrits par l’expert par la ville de [Localité 1] ni l’éventuelle persistance de nuisances sonores.

Contrairement à ce qu’invoquent les défendeurs, le demandeur n’a fait aucun aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 de l’existence de nuisances intolérables aux locataires, d’autant qu’il ne ressort pas du rapport de l’expert que le trouble de jouissance des locataires ait été tel qu’il ait pu justifier une impossibilité totale d’habiter le logement.

En outre, le bailleur a consenti, par l’intermédiaire du gestionnaire de biens, une réduction de loyer de 607,88 euros à compter du 1er octobre 2013 pendant au moins 30 mois pour la période antérieure au 31 mars 2016.

Pour la période postérieure au 31 mars 2016, aucune pièce n’est produite par les parties pour démontrer de manière objective que les nuisances ont persisté après cette date. Toutefois, il résulte des pièces communiquées par les défendeurs qu’ils ont bénéficié d’une réduction de loyer au moins pour la période de janvier 2021 à février 2024, soit de 607,88 euros de janvier 2021 à juillet 2022 et de 622,95 euros d’août 2022 à février 2024.

Il apparaît donc que le bailleur a admis l’existence de nuisances sonores jusqu’à cette date.

Aucune partie ne produit de pièces concernant la période postérieure à février 2024, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si le propriétaire a ou non continué à consentir des réductions de loyer.

La gravité de l’inexécution de l’obligation de délivrer un logement qui ne soit pas exposé à des nuisances sonores par le bailleur doit donc être appréciée au regard du fait que le bailleur n’est pas resté inactif mais a au contraire entrepris des démarches judiciaires à l’encontre notamment de la ville de [Localité 1] pour faire cesser les nuisances sonores, que l’expert n’a pas considéré que le logement était inhabitable pendant la période du 13 octobre 2011 au 31 mars 2016 et que le bailleur a non seulement consenti des réductions de loyer mais aussi mis à la disposition des locataires un studio.

Ainsi, l’inexécution du bailleur ne revêt pas le caractère de gravité que requiert l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil.

Les locataires échouent donc à apporter la preuve de l’indécence du logement, et de la gravité de l’inexécution contractuelle de son bailleur, se caractérisant par une impossibilité totale d’habiter les lieux.

En conséquence, la résiliation judiciaire sera prononcée, aux torts exclusifs des preneurs, pour défaut de paiement des loyers durant plusieurs années.

Les défendeurs devenant sans droit ni titre, il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La résistance des locataires n’étant à ce stade pas établie, la demande d’astreinte sera rejetée

Sur la demande en paiement

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAG

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les locataires contestent l’exigibilité de l’intégralité de la dette, en soutenant que le bailleur a consenti des réductions et remises de loyers et qu’il ne justifie d’aucune régularisation de charges.

Le bailleur réplique qu’il n’a quant à lui consenti aucune réduction ou remise directement et qu’il n’avait pas à régulariser les charges qui n’étaient pas réglées.

Sur les sommes dues au titre de loyers et charges

Concernant les loyers et charges dus par les locataires entre le 16 avril 2022 (début de la période non prescrite) et le 31 décembre 2025, il convient de se reporter aux avis d’échéance produits par les défendeurs, les décomptes ultérieurs du propriétaire n’ayant aucune valeur probante, d’autant qu’il ne tient pas compte des remises de loyer qu’il a consenties, ce qui ressort pourtant clairement du rapport d’expertise de l’acousticien notamment.

Le décompte s’établit ainsi :

Avril 2022 : 289,27 eurosDe mai 2022 à juillet 2022 : 578,55 euros X 3 mois : 1735,65 eurosD’août 2022 à août 2023 : 590,54 euros X 13 mois : 7677,02 euros De septembre 2023 à mars 2024 : 607,85 euros X 7 mois : 4254,95 euros

Soit : 13 956,89 euros.

En l’absence d’avis d’échéance postérieur à mars 2024, le décompte des sommes dues sera arrêté à mars 2024.

Sur la restitution des provisions sur charges

L’article 1302 du code civil dispose que "tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution".

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.

Si le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges, les pièces justificatives ne se confondent pas avec ce décompte ; le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu’il lui a adressé, et ce même quand l’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur qui s’oppose à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l’indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.

En revanche, dès lors que le bailleur n’a pas tenu à disposition des locataires les pièces justificatives réclamées, il ne peut obtenir le paiement des arriérés de charges (Civ 3ème, 1er avril 2009, n°08-14-854). Le locataire est, dans cette hypothèse, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue depuis l’origine du bail.

Le contrat de bail des locataires stipule une provision sur charges mensuelle de 300 francs. Il ressort des pièces produites par les défendeurs que cette somme s’élevait à 95 euros depuis au moins janvier 2020 et ce, jusqu’à au moins mars 2024. A défaut de communication des pièces antérieures à janvier 2020 et postérieures à mars 2024, il ne peut être vérifié le montant appelé.

Le bailleur ne produit par ailleurs aucune pièce permettant de justifier du montant des charges appelées depuis l’origine du bail.

Dès lors, la demande formulée par les locataires au titre de la répétition de l’indu est recevable, le délai de prescription n’ayant, en l’absence de toute régularisation depuis l’origine du bail, pas commencé à courir.

Ainsi, la somme de 95 euros doit être déduite de la dette au moins depuis janvier 2020 jusqu’à mars 2024 soit 51 mois X 95 euros : 4 845 euros

Les locataires demeurent donc redevables de la somme de 9 111,89 euros, à la date du 23 février 2024, échéance de mars 2024 incluse. Ils seront condamnés solidairement à verser cette somme à M. [A] [I].

La somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [L] [Q] et Mme [K] [V] seront aussi condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de la résiliation judiciaire à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La défaillance dans l’exécution de l’obligation de payer ne suffit toutefois pas à démontrer la mauvaise foi des débiteurs.

En l’espèce, M. [A] [I] ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement de sa créance. Sa demande sera en conséquence rejetée

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent partiellement, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, le commandement de payer les loyers, frappé de nullité, devant toutefois être exclu des dépens recouvrables.

Il convient en outre de fixer à 800 euros la somme qu’ils devront verser à M. [A] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09459 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDAG

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le commandement de payer du 13 mars 2023 est nul et de nul effet ;

DEBOUTE M. [A] [I] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er septembre 1988 entre M. [L] [Q] et Mme [K] [V] et lui concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er septembre 1988 entre M. [L] [Q] et Mme [K] [V] d’une part et M. [A] [I] d’autre part et concernant l’appartement à usage d’habitation situé, au [Adresse 3], aux torts des locataires ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [Q] et Mme [K] [V] de restituer les clés du logement à M. [A] [I] dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [Q] et Mme [K] [V] d’avoir restitué les clés dans ce délai, M. [A] [I] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par M. [A] [I] ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à verser à M. [A] [I] la somme de 9 111, 89 euros, à la date du 23 février 2024, échéance de mars 2024 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à verser à M. [A] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [L] [Q] et Mme [K] [V] à verser à M. [A] [N] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [L] [Q] et Mme [K] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection