TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

— M^e Jean-Luc FRAUDIN

Copies certifiée conformes à :

— -Maître Sophie BILSKI CERVIER

— M^e Jean-Luc FRAUDIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 20/03924

N° Portalis 352J-W-B7E-CSAYY

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MANDA (ex HELLO SYNDIC), S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

S.C.I. GUYOUNGMI, représentée par son représentant Iégal, Monsieur [T] [P]

[Adresse 7]

[Localité 10]

et encore

chez Monsieur [T] [P], gérant de la SCI GUYOUNGMI

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean-Luc FRAUDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2007

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/03924 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAYY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce [T], Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI GUYOUNGMI, dont M [T] [P] est l’un des associés, est propriétaire des lots n°1, 2 et 28 de l’immeuble situé [Adresse 3], à Paris 18ème est propriétaire soumis au statut de la copropriété.

Par décision en date du 9 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCI GUYOUNGMI au paiement des sommes suivantes :

—  14.951,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er juin 2013,

—  1.892,67 euros au titre des frais,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par décision en date du 6 octobre 2014, le tribunal d’instance de Paris 18 ème a condamné la SCI GUYOUNGMI au paiement des sommes suivantes :

—  3.064,01 euros au titre des charges de copropriété entre le 7 juin 2013 et le 1 er juillet 2014,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts,

—  200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par décision en date du 21 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCI GUYOUNGMI au paiement des sommes suivantes :

—  17.056,42 euros au titre des charges de copropriété impayées comprises entre le 2 juillet 2014 et le 1 er avril 2018,

—  36 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par exploit d’huissier signifié le 11 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI GUYOUNGMI et M [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6 et suivants du code civil, 1240 ainsi que des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« -REVOQUER l’ordonnance de clôture rendue le 30 avril 2025

— DECLARER recevables les présentes conclusions en réplique et actualisation de la créance du Syndicat des copropriétaires

— DIRE que l’audience des plaidoiries est maintenue au 13 novembre 2025 à 13 h 30

— FIXER la nouvelle date de clôture à la date des plaidoiries

Il est demandé au Tribunal de :

DEBOUTER la SCI GUYOUNGMI de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI GUYOUNGMI à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

• 12 250,05 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1 er novembre 2025, appel de fonds N°1/1 – Provisions sur avances de trésorerie inclus, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 février 2025.

• 762 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

• 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

• 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/03924 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAYY

CONDAMNER la SCI GUYOUNGMI aux entiers dépens.

DIRE QU’IL N’Y A PAS LIEU D’ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement :

DIRE qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul appel de charges ou travaux à son échéance, sans mise en demeure préalable, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1343-5, 1353, 1383 et 1383-2 du Code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, la SCI GUYOUNGMI demande au tribunal de :

« DECLARER irrecevable la nouvelle demande de paiement de la somme de 12 250,05 euros au titre des provisions pour travaux du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic).

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représentée par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic), de toutes ses demandes fins et conclusions.

A titre principal,

Vu l’article 45-1 al. 1 er du Décret n° 676-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 1353 du Code civil et l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1383 et 1383-2 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

CONSTATER que la somme de 3 996,37 euros a déjà été réglée par la SCI GUYOUGMI le 2 avril 2021 et qu’elle a été réglée de nouveau à la suite de la régularisation de charges de septembre 2024.

En conséquence,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic) à rembourser à la SCI GUYOUNGMI la somme 3 996,37 euros.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic) à rembourser à la SCI GUYOUGMI la somme de 799,50 euros.

DIRE et juger que ces sommes seront imputées au crédit de la SCI GUYOUNGMI.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représentée par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic), de sa demande de paiement de la somme de 762 euros.

DIRE et juger que cette somme sera imputée au crédit de la SCI GUYOUNGMI.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représentée par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic), de toutes ses demandes fins et conclusions.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que le Syndicat des copropriétaires est recevable en ses nouvelles demandes au titre des provisions travaux,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu les pièces,

ACCORDER à la SCI GUYOUNGMI un échéancier de 24 mois, soit la somme de 510,41 €/mois, prenant effet un mois à compter de la signification du jugement et payable le 10 de chaque mois, outre le paiement des charges courantes, afin de régler la somme de 12 250,05 euros au titre des provisions travaux.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représentée par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic), de sa demande de paiement de la somme de 762 euros.

DIRE et juger que cette somme sera imputée au crédit de la SCI GUYOUNGMI.

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic) au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la société MANDA (anciennement dénommée Hello Syndic) aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

M [P] ne s’est pas constitué bien que régulièrement convoqué, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 -Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.”

Il précise que “l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

En l’espèce, les parties s’accordent pour que soit ordonnée la revocation de l’ordonnance de cloture afin de prendre en compte dans le débats les nouveaux justificatifs produits par les défendeurs, et les dernières écritures des parties.

En consequence, et compte de l‘accord des parties, il convient d’ordonner la revocation de l’ordonnance de cloture du 30 avril 2024 pour accueillir les dernières écritures et justificatifs des parties, et de prononcer la cloture des débats au 13 novembre 2025.

2-Sur la recevabilité des demandes

La SCI GUYOUNGMI se prévaut des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce à quoi le syndicat des copropriétaires s’oppose expliquant que la présente procédure ne consiste pas en une procédure accéléré au fond ayant pour finalité le paiement de provision.

Force est de souligner que , comme le relève à juste titre le demandeur, la présente procédure vise à obtenir le paiement de charges de copropriété , sans que ces demandes ne relèvent des dispositions spécifiques relatives à la procédure accélérée au fond, de sorte que les moyens d’irrecevabilité soulevés par le défendeur seront écartées.

3 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI GUYOUNGMI est propriétaire des lots n°1, 2 et 28 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale de paiement des charges à hauteur de 12 250,05 euros, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 4 juillet 2018, 5 juillet 2019, 18 septembre 2020, 27 septembre 2021, et 30 septembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er novembre 2025.

La SCI GUYOUNGMI s’oppose à la demande du syndicat des copropriétaires expliquant que plusieurs erreurs dans le décompte apparaissent, à savoir que la somme due au titre des frais de saisie immobilière ont été réglées à hauteur de 9 .566,96 euros , ainsi que les sommes réclamées au titre des intérêts de retard et des dépens de la décision de 2018 ; que le syndicat des copropriétaires reconnait lui-même que la somme de 3.841,96 euros a été effectivement réglée au titre des intérêts de retard et des dépens de sorte qu’elle doit figurer sur les relevés, étant précisé qu’en réalité elle a réglé la somme de 3.849,75 euros et de 757,16 euros, soit la somme de 9.566,96 euros qui doit en réalité lui être remboursée ; que doit être déduite la somme de 799,50 euros qui a été réglée par chèque et encaissée, et qui ne peut pas être à nouveau portée sur le compte charges ; et que les appels de fonds au cours de l’année 2024 comporte des erreurs successives s’agissant du rappel du solde qui n’est jamais le même.

Si, comme le relève juste titre le défendeur, de nombreux relevés de compte sont produits émanant des syndics successifs ayant eu à connaitre la copropriété, faisant apparaitre certaines incohérences entre eux, à l’instar des écritures du demandeur qui fait également état de certaines régularisations survenues dans ses écritures comptables, il apparait que les parties et notamment le défendeur ne remettent pas en cause l’intégralité des sommes réclamées au titre des charges de copropriété. Il convient par ailleurs de souligner que les décomptes établis par l’étude FINZI-VASSILIADES pour la périodes allant du 1er janvier 2015 au 18 aout 2021, puis du syndic actuel, MANDA, pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2021 au 22 octobre 2024, du 1er janvier 2023 au 17 janvier 2025, du 1er janvier 2024 au 29 avril 2025 puis du 1er janvier 2025 au 1er novembre 2025, permettent d’identifier avec cohérence et précision les différentes sommes réclamées par le syndicat des copropriété et celles portées au crédit du défendeur, et ce en conformité avec les différents budgets votés en assemblées générales.

S’agissant du règlement de la somme de 9 .566,96 euros invoqué par le défendeur, règlement que ne conteste pas le syndicat de copropriétaires, il résulte des écritures des parties de manière concordante que ce règlement visait à payer les frais et émoluments relatifs à la procédure de saisie immobilière engagée postérieurement au jugement en date du 21 septembre 2018. Il convient de relever qu’il n’est pas contesté que ces frais et émoluments ont été réglés, et qu’il émane des relevés de compte que ces mêmes sommes ne sont en réalité pas réclamées par le syndicat des copropriétaires , ne figurant pas sur les relevés de compte de la SCI GUYOUNGMI actualisés et versés aux débats, à l’exception des sommes de 130 et 930 euros facturés le 1er janvier 2020 et intitulés « frais saisie immo SCI GUYO », sans que le demandeur ne fournisse d’explication sur ces sommes, sans qu’il ne soit également fait état d’une autre saisie immobilière, et enfin sans qu’aucun élément ne permette d’établir que ces sommes ont été finalement déduites par la suite des relevés actualisés. En conséquence, il convient de déduire la somme totale de 1.060 euros (130+930) de la somme réclamée par le demandeur.

S’agissant de la somme versée au titre des intérêts de retards suivant le jugement du 21 septembre 2018, et de la somme de 154,41 euros réclamée au titre des dépens de ce même jugement, il résulte des relevés de compte versés aux débats par le demandeur, et notamment du décompte du cabinet MANDA couvrant la période du 1er janvier 2023 au 17 janvier 2025, que les sommes de 3.841,96 et 154,41 euros figurent de manière effective parmi les sommes réclamées au défendeur, étant facturés à la date du 1er janvier 2023, alors que de manière concordante, les parties indiquent que la SCI GUYOUNGMI a réglé les sommes dues au titre des intérêts de retard et dépens liés au jugement du 21 septembre 2018. Pour autant, il ne résulte pas des décomptes que ces versements effectués soient portés dans les relevés de compte, au crédit du défendeur ou que les sommes réclamées à ce titre aient finalement été supprimées, le demandeur ne faisant pas état de telles régularisations. Aussi, il convient que ces sommes, correspondant à la somme globale de 3.996.37 euros, dont il n’est pas contesté qu’elles ont été effectivement réglées, soient déduites du montant global sollicité.

S’agissant de la somme de 799,50 euros, si la SCI GUYOUNGMI soutient avoir réglé cette somme, pourtant réclamée par le syndicat des copropriétaires, la seule production de courrier faisant état de l’envoi d’un chèque de cette somme, sans être corroboré par des pièces bancaires établissant que cette somme a effectivement été débitée sur le compte du défendeur, ne saurait suffire à remettre en cause les justificatifs bancaires du syndicat des copropriétaires ne faisant apparaitre aucun règlement à hauteur de 799,50 euros. Aussi, cette somme ne saurait être déduite du montant sollicité, ni être remboursée à la SCI GUYOUNGMI.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI GUYOUNGMI, déduction faite des sommes mentionnées ci-dessous, des règlements effectués qui en sont pas contestés et des frais de recouvrement, est débiteur de 7.193,68 euros.

La SCI GUYOUNGMI ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 7.193,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er novembre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 762 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il convient de souligner que les frais exposés pour une mise en demeure du 28 février 2025, postérieurement à la signification de l’assignation ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux, ou de suivi avocat ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2-Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l’espèce, le défendeur sollicite à titre principal des délais de paiement en soutenant opérer des versements réguliers, que des provisions importantes ont été facturées sans emprunt bancaire collectif proposé et qu’elle fait état de sa situation. En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de ces demandes en faisant valoir que le défendeur ne justifie pas de sa situation, que de manière récurrente la SCI GUYOUNGMI est débitrice de ses charges ce qui impacte particulièrement la copropriété, et que si plusieurs règlements sont intervenus en cours de procédure, cela démontre sa capacité à régler ses charges.

Il convient de relever que la SCI GUYOUNGMI n’apporte aucun justificatif quant à sa situation financière permettant de démontrer tant l’existence de difficultés financières, que sa solvabilité. Si des règlements sont survenus au cours de la procédure et notamment en 2025, ces éléments ne sauraient suffire à démontrer la capacité réelle à assumer un échéancier, d’autant qu’il convient de relever qu’au regard de la durée de la procédure, et de l’ »impact de l’existence d’une telle créance sur la copropriété, l’octroi de délais de paiement ne doit pas non plus avoir pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause ce défaut de paiement à la copropriété.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI GUYOUNGMI de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI GUYOUNGMI a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI GUYOUNGMI a d’ores et déjà été condamné, par deux jugement du tribunal de Paris des 6 octobre 2014 et 21 septembre 2018, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI GUYOUNGMI comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI GUYOUNGMI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires et compte tenu du justificatif produit concernant la mise en demeure du 28 février 2025, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 12 865,74 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI GUYOUNGMI, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI GUYOUNGMI sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 20/03924 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSAYY

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 avril 2024 ;

ORDONNE la clôture des débats au 13 novembre 2025 ;

DÉCLARE recevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SCI GUYOUNGMI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  7.193,68 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er novembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE la SCI GUYOUNGMI de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SCI GUYOUNGMI au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 22 Janvier 2026

La Greffière La Présidente