TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CANDAN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CANDAN, M^e CARPENTIER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14950 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JQR

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SARL DUPOUY – [S], SARL, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDERESSE

Madame [I] [T] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jean-Philippe CARPENTIER de la SELEURL CARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0037

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/14950 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JQR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE , Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [N] est propriétaire des lots 299, 300, 301, 307, 319 ainsi que du lot n° 297 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 19ème, représenté par son syndic la société DUPOUY-[S], a assigné, devant ce tribunal, Mme [I] [N] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342,

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

— condamner Mme [I] [N] à lui payer :

* la somme de 43.508,32 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 16 novembre 2023 au titre des lots 299, 300, 301, 307 et 319, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

* la somme de 17.739,27 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 16 novembre 2023 au titre du lot 297, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

* la somme de 36 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/14950 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JQR

* la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [I] [N] aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Mme [I] [N] a constitué avocat mais n’a pas régularisé de conclusions.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 5 novembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [I] [N] sur les lots n°297, 299, 300, 301, 307 et 319 de l’état descriptif de division, ce qui n’est, au surplus, pas contesté.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 septembre 2013, 21 janvier 2015, 27 mai 2015, 29 juin 2015, 13 janvier 2016, 22 juin 2016, 14 septembre 2016, 28 juin 2017, 19 septembre 2018, 26 juin 2019, 3 juillet 2019, 29 décembre 2020, 29 juin 2021, 7 mars 2022, 16 mars 2022, 28 juin 2022, 25 janvier 2023, 14 juin 2023, 26 juin 2024, 19 décembre 2024 et 14 avril 2025 approuvant les comptes des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés jusqu’à celui de l’année 2025, les fonds travaux, un certain nombre de travaux dont ceux de création de chéneau, de remplacement d’un collecteur, de reprise de planchers haut de caves, de réparation d’étanchéité de colonnes et de fissures, de ravalement intérieur ou encore de réfection des peintures contenant du plomb,

— des appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

— des décomptes au 1er avril 2024 pour les lots 299, 300, 301, 307 et 319 d’une part et pour le lot 297 d’autre part.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires n’ont pas été modifiées depuis son acte introductif d’instance de sorte que ses demandes portent sur les charges de copropriété et de travaux échues au 16 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus. Il ressort également des décomptes produits par le créancier que des règlements de Mme [I] [N] ont, s’agissant du lot n° 297, été comptabilisés entre le 11 décembre 2023 et le 5 mars 2024, lesquels doivent être imputés sur les dettes les plus anciennes.

Aussi, il résulte de l’examen des pièces:

— que, pour les lots 299, 300, 301, 307 et 319, le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse, est débiteur, au 16 novembre 2023, de la somme de 43.508,32 euros au titre des appels de charges et de travaux,

— que, pour le lot 297, le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse, est débiteur, au 16 novembre 2023, de la somme de 12.739,27 euros (17.739,27 – 1.500 – 1.500 – 2.000).

Mme [I] [N] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes susvisées :

— de 43.508,32 euros, pour les lots 299, 300, 301, 307 et 319, au titre des appels de charges et de travaux, au 16 novembre 2023,“appel de fonds 01.10.2023” (4ème trimestre 2023) et “fonds Alur” des 01/10/2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation,

— de la somme de 12.739,27 euros, au 16 novembre 2023, au titre des appels de charges et de travaux, “appel de fonds 01.10.2023” (4ème trimestre 2023) et “fonds Alur” des 01/10/2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La lettre de “relance” facturée 36 euros, le 20 septembre 2016, n’est pas produite de sorte que ses frais ne peuvent pas, en tout état de cause, être admis au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [I] [N] ait agi de mauvaise foi. Il apparaît par ailleurs à l’examen des procès-verbaux ques des assemblées ou certaines résolutions auraient pu être faire l’objet de recours voire d’annulations sur la période.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [I] [N] sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Florian CANDAN.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [I] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4]:

*du chef des lots 299, 300, 301, 307 et 319 la somme de 43.508,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, au titre des appels de charges et de travaux, au 16 novembre 2023,“appel de fonds 01.10.2023” (4ème trimestre 2023) et “fonds Alur” des 01/10/2023 compris,

— du chef du lot n°297, la somme de 12.739,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, au titre des appels de charges et de travaux, au 16 novembre 2023,“appel de fonds 01.10.2023” (4ème trimestre 2023) et “fonds Alur” des 01/10/2023 compris,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [I] [N] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Florian CANDAN, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision

CONDAMNE Mme [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 mai 2026.

La Greffière La Présidente