TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e LTAIEF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04480 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YLO

N° MINUTE :

3/26

JUGEMENT

rendu le lundi 11 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. RLF – RESIDENCES LE LOGEMENTDES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDERESSE

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante et assistée de M^e LTAIEF, avocate au barreau de PARIS, vestiaire :#E1749

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 mai 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

Décision du 11 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04480 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YLO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 2 mars 2023, la SA [Adresse 3] LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) a donné à bail à Madame [J] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 442,51 euros, outre 127,19 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la SA RLF a fait assigner Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,Son expulsion du preneur et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des biens meubles du logement,Sa condamnation au paiement les loyers et charges impayés, soit la somme de 2653,28 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et avec capitalisation des intérêts, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi,Sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1 mars 2026. Elle a précisé ne pas détenir le contrat de bail écrit. Elle a ajouté que le paiement des loyers courants n’était pas repris et s’est donc opposée à l’octroi de tout délais de paiement.

Madame [J] [U] a été assistée par son conseil à l’audience où elle a sollicité verbalement de pouvoir se maintenir dans les lieux ainsi que l’octroi de délais de paiement pour pouvoir apurer sa dette sur 36 mois. Elle a expliqué percevoir le RSA (568 euros) et les APL (319 euros), ne pas avoir contracté de crédit et avoir trois enfants à charge. Madame [J] [U] a par ailleurs exposé avoir été victime d’une escroquerie à l’entrée dans les lieux de la part d’un prétendu gardien qui aurait exigé le versement de 13000 euros en numéraire. Elle a versé par ailleurs aux débats plusieurs pièces, dont le contrat de bail écrit la liant au demandeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA RLF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA RLF que les impayés de loyers s’élèvent au 2 mars 2026 à la somme de 4344,66 euros (il n’y a pas de frais de poursuite au décompte), représentant près de 10 échéances de loyers et 17 échéances de loyers résiduels (soit après déduction du montant des APL). En outre, le solde du décompte est continuellement débiteur depuis le 1er janvier 2024, soit il y a près de 28 mois. Dans le même sens, Madame [J] [U] n’a effectué que 7 versements ponctuels depuis cette date, si bien que la dette locative ne cesse d’augmenter. Dans le même temps, ses ressources se limitent à 568 euros par mois, soit une somme presque équivalente à celle du loyer et des charges mensuels.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Madame [J] [U] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Madame [J] [U] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA RLF que les impayés de loyers s’élèvent au 2 mars 2026 à 4344,48 euros (il n’y a pas de frais de poursuite au décompte).

Pour la somme au principal, Madame [J] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Si elle fait état à l’audience avoir versé 13000 euros en numéraires à un prétendu représentant du bailleur, elle ne justifie aucunement de la réalité des retraits dont elle se prévaut, alors que dans le même temps, elle est en capacité de justifier du retrait de numéraires relatif à son dernier versement du 1er septembre 2025. Son dépôt de plainte du 1er décembre 2023 est en outre contradictoire avec ses déclarations à l’audience, puisqu’elle s’était alors plainte d’un versement de 7200 euros. Enfin, si elle expose dans sa main courante du 27 juin 2025 avoir « les preuves des échanges ainsi que les quittances de loyers » avec le prétendu représentant du bailleur, elle ne produit aucune de ces pièces supposées aux débats.

Madame [J] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4344,48 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au 2 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3363,71 euros à compter de la délivrance du 6 novembre 2024, et à compter du 18 avril 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 18 avril 2025.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’antériorité des manquements et leur répétition permettent de constater que Madame [J] [U] a déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas mis à profit pour apurer sa dette. Elle ne paraît pas non plus en capacité financière de pouvoir respecter un échéancier de paiement dans le délai légal compte tenu de ses ressources.

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) et Madame [J] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], aux torts exclusifs de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA RLF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [U] à verser à la SA RLF la somme de 4344,48 euros (échéance de mars 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3363,71 euros à compter du 6 novembre 2024 et à compter du 18 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [U] à verser à la SA RLF une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 1], le 11 mai 2026

La Greffière Le Juge