TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01644 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFCN

N° MINUTE : 25/00600

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [Y] [H] [Z], demeurant [Adresse 4]/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/01644 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFCN – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

N° RG 25/01644 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFCN – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 26 août 2020 d’une durée de trois ans, prenant effet 10 septembre 2020, M. [Y], [H] [Z], représentée par la société ER OFIM 2, a donné à bail à M. [D] [X] un logement sis [Adresse 2], pour un loyer de 380 euros et une provision sur charges locatives de 30 euros soit une somme mensuelle totale de 410 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 26 septembre 2024 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 1 894,62 euros dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 29 mars 2025, M. [Y], [H] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion et sollicite, sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

— de dire ses demandes recevables,

A titre principal:

— de constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers,

— de constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2024,

— d’ordonner l’expulsion, sans délai, du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— de l’autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques du défendeur et de dire qu’elle sera libre d’en disposer,

— de fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise, augmenté des charges locatives, ce à compter du 27 novembre 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— de condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— de condamner le défendeur à lui verser la somme de 2 738,30 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 121,36 euros et à compter du commandement de payer pour le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération effective de lieux,

— de juger, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de sa dette exacte et du paiement des loyers et charges courantes, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la datte sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible – la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,

A titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées à titre principal,

A titre accessoire,

— de condamner le défendeur à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

— de débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025 et retenue le 6 octobre 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, M. [Y], [H] [Z], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions. Il précise que M. [D] [X] a quitté le logement.

En défense, régulièrement avisé, M. [D] [X] est absent et n’a ni été représenté ni fait connaître de motif d’empêchement.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la comparution des parties

Conformément aux dispositions des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

II- Sur la recevabilité

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 31 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Y], [H] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 27 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, M. [Y], [H] [Z] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Le demandeur justifie avoir fait délivrer au locataire, le 26 septembre 2024, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 1 894,62 euros.

En tout état de cause, malgré les versements entrepris par M. [D] [X] les 12 septembre et 26 novembre 2024 pour un montant de 950 euros, ledit commandement de payer est demeuré infructueux.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

IV- Sur l’expulsion

Lors de l’audience du 6 octobre 2025, M. [Y], [H] [Z] indique que M. [D] [X] a quitté le logement litigieux. L’extrait de compte actualisé produit aux débats justifie de la sortie du locataire à la date du 2 mai 2025.

De fait, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande tendant à ordonner l’expulsion du défendeur non constitué et de tous occupants de son chef en ce qu’elle est devenue sans objet.

V- Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, étant relevé que lors de la dernière audience, le conseil n’a pas maintenu sa demande sur les éventuels meubles laissés par M. [D] [X], consécutivement à la sortie des lieux.

VI- Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 410 euros, charges comprises, étant relevé que suivant révisions annuelles successives, le loyer mensuel est égal, au jour de la sortie du locataire, à 448,42 euros mensuels, charges comprises.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 448,42 euros du 27 novembre 2024 au 2 mai 2024 (date de libération des lieux).

VII- Sur la condamnation à payer

Selon le dernier décompte produit arrêté au 12 juin 2025, il est redevable de la somme de 3 416,49 euros, déduction faite du dépôt de garantie versé d’un montant de 380 euros. Ce relevé mentionne des frais divers suite au départ du locataire (entretien climatiseur, création double de clefs, travaux de remplacement) pour un montant de 284 euros.

M. [D] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, les sommes dues par M. [X] se décomposent comme suit :

— arriérés locatifs jusqu’au 26 novembre 2024 après déduction du dépôt de garantie : 1 461,46 euros (1 841,46 – 380)

— indemnité d’occupation du 27 novembre 2024 au 2 mai 2025 (date de sortie effective du locataire) : 1 671,03 euros

Les frais divers n’étant pas justifiés, ils seront rejetés.

M. [D] [X] sera condamné au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

VIII- Sur les frais de procès et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner M. [D] [X], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y], [H] [Z] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [D] [X] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [Y], [H] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2020 entre M. [Y], [H] [Z], représentée par l’agence immobilier ER OFIM 2, et M. [D] [X] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

DEBOUTE M. [Y], [H] [Z] de sa demande tendant à ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à M. [Y], [H] [Z] la somme de 1 461,46 euros au titre des loyers impayés, charges comprises, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [D] [X] à la somme mensuelle de 448,42 euros, avec condamnation de ce dernier à verser à M. [Y], [H] [Z] cette indemnité mensuelle d’occupation du 27 novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux intervenue le 2 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à M. [Y], [H] [Z] la somme de 1 671,03 euros au titre de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [D] [X] à payer à M. [Y], [H] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le GREFFIER Le JUGE