Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 mars 2026, n° 25/03021

TJ Paris 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, loyers commerciaux, 26 mars 2026, n° 25/03021
Numéro(s) :	25/03021
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David LUSTMANLaure SAGET
Cabinet(s) :	PEYRE
Parties :	Société SELFOR

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03021

N° Portalis 352J-W-B7J-C7JPR

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Mars 2025

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 26/03/2026

à M^e SAGET et M^e LUSTMAN

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [U], [Z], [O],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0197

DEFENDERESSE

Société SELFOR,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître David LUSTMAN de la SELAS PEYRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0040

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 04 février 2012, Mme, [U], [O] a donné à bail commercial à la société SELFOR, pour une durée de neuf années, des locaux situés au deuxième étage et au sous-sol du bâtiment B d’un immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 4], correspondant aux lots n°121, 122 et 102 de l’état descriptif de division, moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 43.000 euros en principal.

Suivant acte extrajudiciaire du 17 janvier 2022, la société SELFOR a sollicité le renouvellement de son bail aux clauses et conditions du bail expiré « sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la Loi (augmentation suivant l’indice INSEE) ».

Par exploit d’huissier du 09 février 2022, Mme, [O] a accepté le renouvellement du bail demandé, mais revendiqué un loyer annuel en renouvellement porté à la somme de 64.000 euros.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 30 janvier 2024, Mme, [O] a fait assigner la SCI, [B], [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 03 mars 2025 aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 04 février 2022 à la somme de 64.000 euros par an en principal et, subsidiairement, voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, et fixer, dans cette hypothèse, le montant du loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance à la même somme.

Aux termes de son mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 19 novembre 2025, Mme, [O] demande, au juge des loyers commerciaux, de :

DEBOUTER la Société SELFOR de ses demandes,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 4 février 2022 à la somme annuelle de 64.000 € HT/HC,

CONDAMNER la Société SELFOR à payer à Madame, [O] les intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter du 30 janvier 2024, date de notification du mémoire, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

Subsidiairement,

ORDONNER une mesure d’instruction et, en ce cas, FIXER le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 64.000 € HT/HC,

A REJETER toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER la Société SELFOR à verser à Madame, [O] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SAS SELFOR en tous les dépens (Ari.696 CPC).

Selon dernier mémoire notifié le 22 décembre 2025 en lettre recommandée avec avis de réception (non produit), la société SELFOR demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER la valeur du loyer du bail renouvelé pour 9 ans à compter du 4 février 2022 à la somme plafonnée de 47.186,14 euros HC/an toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Subsidiairement

DIRE ET JUGER que si une mesure d’instruction venait à être ordonnée qu’elle soit mise à la charge de Mme, [O] et FIXER le loyer provisionnel pendant l’instance au montant du loyer contractuel en cours,

DEBOUTER Mme, [O] de ses demandes et en particulier celle tendant à fixer le loyer provisionnel dû dans le cours de l’instance en cas d’expertise à la somme de 64.000 euros HT/HC,

CONDAMNER Mme, [O] à verser à la société SELFOR une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux derniers mémoires précités des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, appelée pour plaidoiries à l’audience du 06 janvier 2026, a été mise en délibéré au 11 mars 2026 et prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de :

— condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, capitalisés, (Pourvois n°90-14000, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689, cour d’appel de, [Localité 1] RG : 21/13962, cour d’appel de, [Localité 5] RG : 23/02613 et RG : 23/02105 et cour d’appel de, [Localité 6] RG : 22/01586),

— se prononcer sur la durée du bail renouvelé et la reconduction des clauses et conditions du bail expiré,

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

A défaut d’accord entre les parties qui concluent toutes deux au débouté de l’autre, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente si elles l’estiment nécessaire au regard des dispositions de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 04 février 2022

La demanderesse soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur au motif que les locaux à usage de bureaux échappent à la règle du plafonnement. Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise amiable établi par M., [Y], expert près la cour d’appel de, [Localité 1] en date du 31 janvier 2022, qu’elle a consulté, pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative annuelle évaluée à la somme de 64.000 euros en principal. Elle précise que ce montant tient compte d’une surface de 155 m², d’un prix unitaire de 400 euros/m²/an et d’une majoration de 2,50% à raison de la faculté de sous-location autorisée par le bail au preneur.

Elle réplique à la défenderesse que la qualification de bureaux, au sens de l’article R145-11 du code de commerce, est retenue par la jurisprudence dès lors que l’activité exercée est de nature essentiellement intellectuelle ou administrative et qu’il n’y a dans les lieux aucune présence de marchandise, ou encore que les locaux ne servent ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises. Elle affirme que s’il convient de se référer à la clause de destination stipulée au bail pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureaux, il y a lieu, lorsque ladite clause est rédigée de façon trop générale, de prendre en considération la configuration des lieux ainsi que leur utilisation effective par le preneur.

Elle fait valoir que lors de sa visite des lieux, M., [Y] a constaté que les locaux étaient exploités en bureaux. Selon elle, la consultation du site internet de la société SELFOR le confirme puisque celle-ci a ouvert par ailleurs trois boutiques situées en rez-de-chaussée sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] destinées respectivement à la vente d’outillage bijouterie-horlogerie, de présentoirs de bijoux et d’emballages-écrins-piles. Elle en déduit que nonobstant les termes de la clause de destination stipulée au bail, les locaux donnés à bail, situés au deuxième étage, sont à usage de bureaux et que le loyer renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative, dans les termes du rapport d’expertise amiable qu’elle a fait établir ou, subsidiairement à dire d’expert.

La société SELFOR se prévaut des dispositions de l’article L145-34 du code commerce et des termes de la clause destination du bail pour voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 04 février 2022 à la somme de 47.186,14 euros en principal, correspondant au loyer plafonné.

Elle oppose à la bailleresse que l’activité à prendre en compte est celle stipulée dans la clause de destination du bail (Pourvois 86-17230 et n°13-27710, cour d’appel de, [Localité 1] RG :18/27157, cour d’appel d,'[Localité 7] RG :22/01951 et cour d’appel de, [Localité 8] RG : 22/01203). Elle déclare que la destination contractuelle, qui constitue la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail du 04 février 2012, exclut que puisse être retenu un usage exclusif de bureaux. Elle estime que l’usage commercial des lieux est conforté par les clauses relatives au garnissement-achalandage des lieux, d’une part, et à la sous-location, d’autre part.

Elle soutient que les jurisprudences invoquées par la bailleresse sont inapplicables, ayant été rendues concernant des baux autorisant des activités intellectuelles sans dépôt de marchandises, pour l’une, et ne contenant aucune destination contractuelle, pour l’autre. Elle insiste aussi sur le fait que l’usage exclusif de bureaux suppose que le bail ne permette pas l’exercice d’autres activités, notamment commerciales, industrielles ou artisanales, ni la vente ou le stockage de marchandises. Elle en conclut que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au loyer plafonné.

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 les caractéristiques du local considéré ;

2 la destination des lieux ;

3 les obligations respectives des parties ;

4 les facteurs locaux de commercialité ;

5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables.

Il est constant qu’il y a lieu de s’en tenir aux stipulations contractuelles et non à l’activité réelle pour déterminer si un bail entre dans la catégorie des locaux à usage exclusif de bureaux. En cas d’incertitude sur la destination des locaux loués, en raison de l’ambiguïté des clauses du bail, les juges doivent toutefois rechercher la commune intention des parties en se référant à l’utilisation effective qui est faite des locaux.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés au deuxième étage et au sous-sol du bâtiment B de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 4], à effet du 04 février 2022.

Pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la bailleresse affirme qu’il doit être tenu compte de ce que les locaux sont exploités en bureaux.

La clause de destination du bail, dont se prévaut la défenderesse, précise toutefois que les locaux sont à usage d’achat, vente en gros et demi-gros et détail d’articles de bijouterie et d’horlogerie, gainerie, présentoirs, emballages, cadeaux, articles de, [Localité 1], outillages matériels, pièces détachées et accessoires destinés aux professionnels.

Les termes clairs et précis de cette stipulation, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au juge des loyers commerciaux.

Il en résulte que les locaux peuvent, en exécution de cette clause, être utilisés pour une activité commerciale, de sorte qu’ils ne sont pas à usage exclusif de bureaux, peu important leurs modalités d’exploitation actuelles.

Partant, les dispositions des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce n’ont pas vocation à s’appliquer pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

La société SELFOR est donc fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce pour voir fixer le loyer du bail renouvelé au plafond légal résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux puisque la bailleresse ne développe aucun autre moyen à l’appui de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 04 février 2022 sera fixé à la somme de 47.186,14 euros (43.000 X 120,61 / 108,53) en principal, tel que le demande la société SELFOR, ce montant n’étant pas discuté par Mme, [O].

III- Sur les mesures accessoires

Mme, [O], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société SELFOR la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 2.500 euros lui sera donc allouée en application de l’article 700 du code de procédure civile, que Mme, [O] sera condamnée à lui verser.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à :

— condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, capitalisés,

— se prononcer sur la durée du bail renouvelé et la reconduction des clauses et conditions du bail expiré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

CONSTATE l’accord des parties sur le renouvellement au 04 février 2022 du bail commercial entre Mme, [U], [O] et la société SELFOR au titre des locaux situés au deuxième étage et au sous-sol du bâtiment B de l’immeuble sis, [Adresse 3] à, [Localité 4],

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 04 février 2022, en application de l’évolution des indices des loyers commerciaux, à la somme de 47.186,14 euros hors taxes et hors charges,

CONDAMNE Mme, [U], [O] à payer à la société SELFOR la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [U], [O] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES