TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/15552

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JIJ

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

23 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. GECINA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Elyas AZMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0476

DÉFENDERESSE

S.A.S. DPO CONSULTING

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jonathan NEY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #598

Décision du 08 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/15552 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JIJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 20 Octobre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2018, la S.A. Gecina (désignée ci-après la société « Gecina ») a donné à bail commercial à la S.A.S. DPO Consulting (désignée ci-après la société « DPO Consulting ») des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2027, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 157 710,80 euros hors taxes et charges, et pour un usage exclusif de bureaux.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 15 mai 2020, la société DPO Consulting a informé la société Gecina de sa volonté de résilier par anticipation le contrat de bail à la date du 31 octobre 2021, à raison des manquements allégués de la société Gecina à son obligation de garantie de jouissance paisible.

A raison de la résiliation anticipée du bail par les parties, un état des lieux de sortie des locaux a été dressé par procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 29 octobre 2021.

Par courriers recommandés avec avis de réception en date du 7 juillet 2023 puis du 18 septembre 2023, la société Gecina a mis en demeure la société DPO Consulting de lui régler la somme de 12 919,89 euros au titre de charges impayées relatives à des frais de travaux réalisés dans l’immeuble, outre les frais de mise en demeure.

C’est dans ce contexte que la société Gecina a assigné la société DPO Consulting devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice signifié le 23 novembre 2023, aux fins de notamment la voir condamner à lui payer la somme de 12 933,05 euros au titre du remboursement des charges de travaux de ravalement outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023 jusqu’à parfait paiement.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation entre les parties et a désigné Mme [O] [T] pour y procéder, laquelle médiation n’a pas abouti favorablement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, la société Gecina demande au tribunal de :

— constater que les travaux de ravalement selon le contrat de bail du 3 septembre 2018 sont à la charge de la société DPO Consulting ;

— condamner la société DPO Consulting à lui payer la somme de 12 933,05 euros au titre du remboursement des charges de travaux de ravalement, outre intérêts au taux légal du 7 juillet 2023, date du premier décompte, jusqu’à parfait paiement ;

— condamner la société DPO Consulting à lui payer la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société DPO Consulting aux entiers dépens de l’instance ;

— débouter la société DPO Consulting de l’ensemble de ses demandes ;

— rappeler que la décision à intervenir sera revêtu de plein droit de l’exécution provisoire.

Au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, elle soutient essentiellement :

— que si les grosses réparations de l’article 606 du code civil, comprenant les travaux de ravalement, sont par principe à sa charge en tant que bailleur, les petits travaux de ravalement entrant dans le cadre des charges de copropriété, constituant alors des travaux d’entretien ne touchant pas à la structure de l’immeuble, peuvent être à la charge du preneur ;

— que le contrat de bail met à la charge de la société DPO Consulting le coût des travaux dits de petits ravalements engagés par le bailleur, de sorte qu’il est justifié de la condamner au paiement des frais au titre de ces travaux entrepris dans l’immeuble ;

— qu’elle justifie le coût des travaux et leur nature de sorte qu’ils sont dus par la société DPO Consulting.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la société DPO Consulting demande au tribunal de :

— débouter la société Gecina de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre reconventionnel, condamner la société Gecina à lui payer :

*à titre principal : la somme de 44 446,31 euros au titre du remboursement des charges indûment payées au titre des exercices 2020 à 2021 ;

*à titre subsidiaire : la somme de 27 239,39 euros au titre du remboursement des charges indûment payées au titre des exercices 2020 à 2021 ;

En tout état de cause,

— condamner la société Gecina à lui payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, L.145-40-2, R.145-35 et R.145-36 du code de commerce, et des articles 9 et 514 et suivants du code de procédure civile, elle expose essentiellement :

— que l’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances de la clause 5.1.2 du bail ne met nullement à sa charge le coût des travaux de ravalement ;

— que conformément aux dispositions de la loi dite Pinel et de la jurisprudence constante en la matière, les travaux de ravalement constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil qui sont à la seule charge du bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance et qui ne peuvent lui être imputées en tant que preneur ;

— que la société Gecina n’apporte nullement la preuve du quantum du coût des travaux de ravalement dont elle réclame le paiement ni de la nature précise des travaux, seul un descriptif de travaux établie par elle-même et n’ayant aucune valeur probatoire étant fourni ;

— qu’à titre reconventionnel, la société Gecina n’a pas justifié les charges pour les exercices de 2020 à 2021 de sorte que les provisions sur charges versées sont indues et doivent lui être restituées ;

— que si la société Gecina justifie des charges appelées, doivent être déduites du décompte produit les sommes de 4 214,63 euros et de 23 024,76 euros correspondant aux frais de grosses réparations pour les années 2020 et 2021 qui ne sont nullement à sa charge au titre du bail ;

— que l’exécution provisoire de la décision à intervenir doit être écartée en ce qu’elle n’est pas compatible avec la nature de l’affaire.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 6 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 20 octobre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande de condamnation en paiement au titre des travaux de ravalement de l’immeuble

Il résulte des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce, issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées supra ne peuvent être imputés au locataire. Toutefois, peuvent être imputés au locataire les dépenses des grosses réparations se rapportant seulement à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il est admis de façon constante que les grosses réparations s’entendent comme les réparations ayant trait à la structure de l’immeuble et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause 5.1 que la société DPO Consulting devra rembourser notamment au bailleur les charges et redevances afférentes aux locaux ainsi qu’une quote-part des charges afférentes aux parties communes de l’immeuble selon une liste de différentes catégories figurant à la clause 5.1.2 et à l’exception des charges non imputables au preneur conformément aux dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce.

La clause 5.1.1 du bail stipule que « Le Preneur devra par conséquent rembourser au Bailleur ou à son représentant, en plus du loyer, la part lui incombant de toutes les charges, impôts, taxes, redevances afférentes aux Locaux Loués, ainsi qu’une quote-part des charges afférentes aux parties communes de l’immeuble, dont la liste des différentes catégories figure à l’article 5.1.2, le Preneur reconnaissant que l’ensemble des parties communes et/ou à usage commun de l’Immeuble sont nécessaires à l’exploitation des Locaux Loués. […] »

La clause 5.1.2 du bail stipule que « (…) sont ci-après listées de manière limitative les catégories de charges, impôts, taxes et redevances imputables au preneur dans les conditions ci-avant rappelées :

(…)

— les installations de plomberie (circuit eau chaude, eau froide, évacuation toutes eaux) y compris les canalisations, vannes siphons, inspections, détartrage, dégorgements,

(…)

— le cas échéant les charges de copropriété et d’ASL ou d’AFUL dont pourrait dépendre l’immeuble, les honoraires éventuels du syndic,

(…)

L’inventaire des catégories de charges, impôts, taxes redevances liés au bail et mentionné ci-dessus correspond à l’inventaire tel que requis au premier alinéa de l’article L.145-40-2 du code de commerce, le preneur reconnaissant que le bailleur a rempli son obligation d’information à ce titre. Cet inventaire correspond, à ce jour, à une liste exhaustive. Le bailleur pourra toutefois à tout moment au cours du bail, informer le preneur de nouvelles charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, qui seront remboursables en intégralité par le preneur à hauteur de sa quote-part, conformément aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce ».

Selon l’article 5.5 du contrat « Information sur les travaux », « Il est rappelé que la refacturation au Preneur du coût de tout ou partie des travaux réalisés par le Bailleur, qu’ils figurent ou non dans le programme prévisionnel visé ci-dessus, se fera conformément aux stipulations du Bail. »

L’article 8.2 « Entretien – Travaux – Réparations » stipule que « (…) Conformément aux dispositions de l’article R.145-35 du Code de commerce, seul le coût des grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code civil , en ce compris les honoraires qui y sont afférents, demeurent à la charge du Bailleur, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les Locaux Loués ou l’Immeuble, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations énumérés à l’article 606 du Code civil. (…) ».

Il ressort de ces stipulations contractuelles claires et sans ambiguïté que les grosses réparations de l’article 606 du code civil sont à la charge de la société Gecina conformément à la loi et la société DPO Consulting est tenue de rembourser les charges afférentes tant aux locaux qu’aux parties communes de l’immeuble à hauteur de sa quote-part, et notamment les charges de copropriété.

Contrairement à ce qu’affirme la société DPO Consulting, les charges de copropriété incluent les charges des travaux afférentes à l’immeuble, à l’exclusion de ceux consistant en de grosses réparations à la seule charge de la société Gecina.

Il convient toutefois de déterminer en premier lieu si les travaux litigieux constituent des grosses réparations à la charge de la société Gecina ou des charges de copropriété, comprenant des réparations d’entretien de l’immeuble, mises à la charge de la société DPO Consulting, et dans l’affirmative, d’apprécier le caractère certain, liquide et exigible de la créance de travaux de la société Gecina.

Tout d’abord, la société Gecina fait valoir que des travaux ont été réalisés au sein de l’immeuble dont dépendent les locaux loués dont le coût est à la charge de la société DPO Consulting, et qu’elle décrit de la façon suivante :

— Sur la serrurerie et la menuiserie : révision et mise en peinture des menuiseries, dépose des stores et pose de nouveaux stores,

— Sur le ravalement de la façade : dépose des dispositifs anti-volatiles et pose de nouveaux pics anti-volatiles, restauration de l’encadrement de la porte cochère, nettoyage des parements unis et moulurés, badigeonnage/patine d’harmonisation, dépose et pose de nouvelles lisses métalliques et leur peinture, restauration d’une grille métallique de la porte du rez-de-chaussée sur cour, remplacement des habillages en zinc des appuis bandeaux et entablements, révision des descentes des eaux pluviales sur cour et rue, remplacement EP et remise en peinture des EP,

— Sur un deuxième poste de ravalement de façade : restauration de la porte cochère et révision de la fenêtre entre cour et porche,

— Sur le changement équipement et rénovation-canalisations plomberie : changement de différentes fontes fuyardes.

Il ressort de ce descriptif établi par la société Gecina elle-même que les travaux entrepris dans l’immeuble sont en partie des travaux relevant des grosses réparations notamment s’agissant du changement des fontes fuyardes de canalisations, de la révision des descentes des eaux pluviales, et de la révision d’une fenêtre dès lors qu’ils ont trait au mur et au structure de l’immeuble et de sa solidité. Ces derniers travaux sont donc à la seule charge de la société Gecina en sa qualité de bailleur et leur coût ne peut être imputé à la société DPO Consulting.

Toutefois, les travaux consistant au remplacement d’équipements de l’immeuble tels que les pics anti-volatiles, les lisses métalliques, des habillages en zinc des appuis bandeaux et entablements, leur mise en peinture et le nettoyage des parements constituent des simples travaux d’entretien de l’immeuble pour son maintien en bon état et qui relèvent donc des charges de copropriété imputables à la société DPO Consulting au titre du contrat de bail.

Il appartient toutefois à la société Gecina d’établir le quantum des travaux dont elle réclame le paiement et qui sont imputables à la société DPO Consulting ainsi que leur méthode de calcul au regard de la quote-part afférente aux locaux loués. Or, conformément au principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, la société Gecina échoue à apporter la preuve du coût des travaux litigieux en ce qu’elle ne verse qu’un simple courrier électronique émanant de ses services en date du 25 avril 2023 faisant mention de la nature des travaux et de leur coût sans aucun justificatif à l’appui.

La société Gecina échoue donc à apporter la preuve des sommes dont elle réclame le paiement au titre des travaux entrepris dans l’immeuble et à la charge de la société DPO Consulting.

Par conséquent, la société Gecina sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement de la société DPO Consulting à la somme de 12 933,05 euros au titre du remboursement des charges de travaux de ravalement de l’immeuble.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation en paiement au titre du remboursement des charges pour les exercices 2020 à 2021

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Enfin, il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Les charges communes de l’immeuble sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur de l’immeuble.

En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge devra vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible.

Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

En l’espèce, au titre des clauses 5.2 et 5.3 du contrat de bail, la société DPO Consulting est tenue de payer à la société Gecina une provision sur charges, payable trimestriellement au même terme que le loyer, fixée à la somme de 7 582,25 euros et modifiable par la société Gecina à tout moment pour tenir compte de la fluctuation des charges.

Au titre de l’exercice 2020, la société Gecina verse une facture de régularisation sur charges pour cet exercice établie le 15 avril 2022 et un décompte locatif arrêté au 17 avril 2024 faisant apparaitre un solde débiteur de régularisation sur charges de 757,87 euros, après déduction des provisions sur charges versées pour un montant total de 13.199,20 euros.

Au titre de l’exercice 2021, la société Gecina verse une facture de régularisation sur charges pour cet exercice établie le 10 février 2023 et un décompte locatif arrêté au 17 avril 2024 faisant apparaitre un solde débiteur de régularisation sur charges de 19.362,02, après déduction des provisions sur charges versées pour un montant total de 11 127,22 euros.

Il ressort également du décompte locatif précité et produit par la société Gecina qu’elle a déduit des sommes réclamées le dépôt de garantie d’un montant total de 39 806,89 euros.

La société DPO Consulting se borne à critiquer l’absence de justificatif produit par la société Gecina sans formuler de critique précise à l’égard de charges qui lui auraient été indûment été imputées et sans justifier de contestations formées avant la présente instance.

Il ressort cependant de l’extrait de compte produit par la société Gecina (pièce Gecina n° 8) que la bailleresse a fait apparaitre dans le décompte locatif le détail des charges imputées à la locataire pour les années 2020 et 2021 et la déduction des provisions versées de sorte que la bailleresse a justifié des charges et des régularisations facturées.

Toutefois, comme le relève la société DPO Consulting, le relevé de compte fait apparaitre l’imputation à la locataire de charges au titre de « grosses réparations » pour un montant de 4.214,63 euros pour l’année 2020 et 23.024,76 euros pour l’année 2021. La société Gecina qui n’apporte aucune explication sur ces postes de charges échoue à démontrer qu’ils sont effectivement imputables à la locataire, s’agissant de travaux de grosses réparations.

Par conséquent, la société Gecina sera condamnée à payer à la société DPO Consulting la somme totale de 27.239,39 euros (4.214,63 €+ 23.024,76 €) au titre des charges indues poures les exercices 2020 et 2021.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Gecina, partie perdante à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Gecina, succombant aux dépens, sera condamnée à payer à la société DPO Consulting la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les premiers et deuxièmes alinéas de l’article 514-1 du code de procédure civile disposent que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la société DPO Consulting n’apporte pas la preuve que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire de la présente décision.

Par conséquent, la société DPO Consulting sera déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision et l’exécution provisoire de droit sera rappelé.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la S.A. Gecina de sa demande de condamnation en paiement de la S.A.S. DPO Consulting à la somme de 12 933,05 euros au titre du remboursement des charges de travaux de ravalement de l’immeuble ;

Condamne la S.A. Gecina à payer à la S.A.S. DPO Consulting la somme totale de 27.239,39 euros au titre des provisions sur charges et des charges pour les exercices 2020 et 2021 non justifiées ;

Condamne la S.A. Gecina à verser à la S.A.S DPO Consulting la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A. Gecina de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A. Gecina aux dépens de l’instance ;

Déboute la S.A.S. DPO Consulting de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 08 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES