MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00211 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IO23

AFFAIRE : Société PAS DE CALAIS HABITAT / [F] [B], [T] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société PAS DE CALAIS HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

comparante représentée par Monsieur [V] [W], munie d’un mandat

DEFENDEURS

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [T] [U],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 octobre 2019 ayant pris effet au 10 octobre 2019, l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a donné à bail à M [T] [U] et Mme [F] [B], un local à usage d’habitation avec parking sis [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 443,63 euros outre 120,76 euros de charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 444,00 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait délivrer à M [T] [U] et Mme [F] [B] par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, un commandement de payer la somme en principal de 5 207,63 euros, arrêtée au 16 mai 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait citer M [T] [U] et Mme [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 23 mai 2025, afin d’obtenir, par décision assortie de l’exécution provisoire, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme en principal de 9 996,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 06 janvier 2025 déduction faite des acomptes versés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers et à défaut son prononcé ;

— leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— - la condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens y compris le coût du commandement de payer en date du 03 juin 2024 ;

— .de rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire.

L’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2025.

A cette audience, l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a comparu représentée par M [V] [W], dûment muni d’un pouvoir.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation, confirmant demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 12 486,70 euros arrêté au mois d’avril 2025 inclus.

A l’appui de ses prétentions, il a soutenu qu’un commandement de payer en date du 03 juin 2024 avait été signifié à M [T] [U] et Mme [F] [B] mais que ses causes n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle s’est dite opposée à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

M [T] [U] et Mme [F] [B], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’enquête de la plate-forme de prévention n’a pas été réceptionnée au greffe du tribunal.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 mai 2025.

Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 04 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : «Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de paiement intégral à son échéance d’un terme de loyer ou de charges dûment justifiées, ou encore à défaut de paiement du dépôt de garantie, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause et reproduisant les dispositions de l’article précité. (…) ».

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à M [T] [U] et Mme [F] [B] le 03 juin 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M [T] [U] et Mme [F] [B] ne se sont pas acquittés du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 05 août 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à compter du 05 août 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par la suite, de condamner M [T] [U] et Mme [F] [B] à restituer les lieux situés [Adresse 2].

A défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Par ailleurs, M [T] [U] et Mme [F] [B] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 05 août 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, soit actuellement la somme de 652,10 euros, soit six-cent-cinquante-deux euros et dix centimes.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 05 août 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’avril 2025 inclus.

III. Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 07 octobre 2019 ayant pris effet au 10 octobre 2019;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 03 juin 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois d’avril 2025 précisant que la créance du bailleur s’élève à la somme de 12 486,70 euros.

Il résulte de ce qui précède que M [T] [U] et Mme [F] [B], faute de justifier d’un paiement libératoire, doivent être solidairement condamnés (la solidarité étant prévue au bail) au paiement de la somme de 12 009,42 euros déduction faite des frais de défaut d’assurance et des frais de justice qui relèvent des dépens (douze mille neuf euros et quarante-deux cents), terme du mois d’avril 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation du délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M [T] [U] et Mme [F] [B] sont non comparants.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder à M [T] [U] et Mme [F] [B] des délais pour se libérer de leur dette.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M [T] [U] et Mme [F] [B] aux entiers dépens de l’instance.

Cependant, l’équité ne commande pas d’allouer à l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation avec parking situé [Adresse 2], conclu le 07 octobre 2019 entre l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT d’une part et M [T] [U] et Mme [F] [B] d’autre part à la date du 05 août 2024 ;

CONDAMNE M [T] [U] et Mme [F] [B] à libérer les lieux situés [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations du locataire;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de M [T] [U] et Mme [F] [B] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement M [T] [U] et Mme [F] [B] à payer à l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 12 009,42 euros déduction faite des frais de défaut d’assurance et des frais de justice qui relèvent des dépens (douze mille neuf euros et quarante-deux cents), terme du mois d’avril 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M [T] [U] et Mme [F] [B] à payer à l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M [T] [U] et Mme [F] [B] est de 652,10 euros (six-cent-cinquante-deux euros et dix centimes);

DEBOUTE l’Etablissement Public PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de ses plus amples demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M [T] [U] et Mme [F] [B] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 18 juillet 2025

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M LOMORO J LELONG