TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58596 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBO5H

N° : 1

Assignation du :

12 Décembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, MHJ HABITAT SERVICE, société par actions simplifiée unipersonnelle

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Christian DIAZ, avocat au barreau de PARIS – #P74

DEFENDERESSE

La S.C.I. RANGEL ET LANCHEROS, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Estéban MARLASCA, avocat au barreau de PARIS – M1

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI RANGEL ET LANCHEROS est propriétaire du lot n°4 (2ème étage) dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’est plaint de travaux réalisés par la société SCI RANGEL ET LANCHEROS sur le palier devant ses parties privatives.

C’est dans ces conditions que par acte du 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait assigner la société SCI RANGEL ET LANCHEROS devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris afin de demander de :

— condamner la société SCI RANGEL ET LANCHEROS à faire procéder par une entreprise qualifiée et assurée, aux travaux de restitution des parties communes annexées, et de remise de celles-ci dans leur état d’origine, selon le rapport de l’architecte de l’immeuble, aux frais de la défenderesse et sous le contrôle de l’architecte désigné par le demandeur, dont les honoraires seront à la charge de la société SCI RANGEL ET LANCHEROS,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, et se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société SCI RANGEL ET LANCHEROS à lui payer la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

— condamner la société SCI RANGEL ET LANCHEROS à lui payer la somme provisionnelle de 480 euros au titre des frais d’architecte exposés,

— condamner la société SCI RANGEL ET LANCHEROS à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

À l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’est opposé à la fin de non-recevoir soulevée en défense et a maintenu les termes de son assignation.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société SCI RANGEL ET LANCHEROS a soutenu :

— à titre liminaire l’irrecevabilité des demandes pour défaut de droit d’agir,

— à titre principal le rejet des demandes,

— à titre subsidiaire la désignation d’un expert judiciaire,

— en tout état de cause la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

La société SCI RANGEL ET LANCHEROS soutient que l’action introduite par le demandeur représenté par son syndic est irrecevable, pour défaut du droit d’agir, en raison de la résolution n°21-4 de l’Assemblée générale du 24 mars 2025 qui autorisait le syndic à « lancer une procédure » à l’encontre de la défenderesse au plus tard fin septembre 2025, alors que l’assignation a été délivrée le 12 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’oppose à cette fin de non-recevoir en indiquant que la résolution est mal interprétée par la défenderesse, et qu’en tout état de cause l’article 55 du décret relatif à la copropriété exclut l’autorisation de l’assemblée générale pour les actions en référé.

En droit, l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. "

Par conséquent, en l’espèce, l’action engagée par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés ne nécessitait pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher si le délai mentionné dans l’autorisation de la résolution 21.4 a été respecté.

La fin de non-recevoir soulevée par la société SCI RANGEL ET LANCHEROS sera rejetée.

II- Sur la demande principale de remise en état

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le chapitre 3-1 du règlement de copropriété de l’immeuble (page 4 in fine) stipule que constituent des parties communes « plus généralement tous les locaux destinés aux services communs ou abritant des éléments d’équipement commun ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société SCI RANGEL ET LANCHEROS que celle-ci a réalisé, à la suite de son acquisition en décembre 2023, d’importants travaux de rénovation du logement, et notamment " des aménagements [ont été] réalisés au niveau de la porte d’entrée/du palier de l’appartement ".

Si la défenderesse, dont le lot est seul desservi par l’escalier, évoque des « aménagements », il est établi par les différentes pièces produites que ces travaux ont été l’occasion pour elle d’ « avancer » sa porte d’entrée immédiatement à l’arrivée de l’escalier, et ce faisant d’annexer l’espace qui constituait le palier de cet étage, en agrandissant de fait ses parties privatives.

Or il est incontestable, et d’ailleurs non contesté, que les escaliers et paliers de chaque étage constituent des parties communes, destinées à l’usage collectif quand bien même un escalier ou un palier ne dessert, de fait, qu’un seul lot privatif. Cela est d’autant plus vrai qu’il n’est pas contesté que le palier annexé permettait d’accéder en couverture pour la maintenance de la VMC et des chêneaux.

Il est également établi que ces travaux et cette appropriation des parties communes n’ont jamais été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, qui a au contraire rejeté le 24 mars 2025 la résolution proposant la vente de la partie annexée à la société SCI RANGEL ET LANCHEROS, que cette dernière souhaitait acquérir.

Pour s’opposer à la demande de remise en état, et soutenir une demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, la défenderesse soutient que l’espace litigieux n’est pas défini de façon suffisamment précise et mesurée par le demandeur, et que le rapport d’architecte versé est contestable car réalisé après des observations sur site « superficielles » puisque l’espace litigieux « est, pour partie, situé derrière la porte d’entrée de l’appartement de la SCI ».

Mais, il ne peut être sérieusement soutenu, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, que la demande de remise en état doit être rejetée faute pour le demandeur de pouvoir précisément décrire et mesurer l’espace annexé, alors que c’est en raison de l’appropriation illégitime de cet espace que celui-ci n’est plus accessible aux tiers, et se retrouve de fait derrière la porte d’entrée de la société SCI RANGEL ET LANCHEROS.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le trouble manifestement illicite causé par l’appropriation illégitime du palier se situant devant le lot de la société SCI RANGEL ET LANCHEROS est caractérisé, et une mesure de remise en état sera ordonnée, dans les conditions précisées au dispositif.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle subsidiaire d’expertise judiciaire.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, cette dernière devant être fixée à la somme de 100 euros par jour de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée maximum de 3 mois.

III – Sur les demandes en paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite des dommages et intérêts provisionnels pour la perte de jouissance, et le remboursement de frais d’architecte de 480 euros.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, le préjudice allégué n’est pas suffisamment démontré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne démontrant pas notamment que la défenderesse ait empêché l’accès aux combles.

A l’inverse, le préjudice financier subi, à hauteur du montant de la note d’honoraires produite, du fait de la nécessité de recourir aux services d’un architecte pour proposer un descriptif des travaux de restitution du palier est établi avec l’évidence requise en matière de référé.

La société SCI RANGEL ET LANCHEROS sera donc condamnée au paiement provisionnel de la somme de 480 euros.

IV- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI RANGEL ET LANCHEROS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, il est équitable de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à hauteur de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société SCI RANGEL ET LANCHEROS ;

Enjoignons à la société SCI RANGEL ET LANCHEROS de faire procéder à des travaux pour restituer les parties communes annexées et remettre ces parties communes, situées devant son lot privatif, dans leur état antérieur aux travaux qu’elle a réalisés ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être contrôlés par un architecte, ou autre professionnel, désigné par le syndicat des copropriétaires, aux frais de la société SCI RANGEL ET LANCHEROS ;

Rejetons la demande en paiement de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance ;

Condamnons la société SCI RANGEL ET LANCHEROS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] une provision de 480 euros, au titre de la note d’honoraires du 4 décembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société SCI RANGEL ET LANCHEROS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons la société SCI RANGEL ET LANCHEROS aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ