TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e TCHUINTÉ

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e ZOUAOUI et M^e AMIEL

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/10071 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NAM

N° MINUTE :

Assignation du :

24 juillet 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 10 février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. JFT GESTION, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1311

DEFENDEURS

Monsieur [M] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [F] [L] épouse [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [P] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [N] [T] épouse [Q]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0235

S.A.R.L. LES SAVEURS [Z] [A] [U], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Joël TCHUINTÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0684

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 9 décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 10 février 2026.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [M] et [P] [Q] et Mesdames [F] et [N] [Q] ( dénommés ci-après les consorts [Q]) sont propriétaires du lot n°1, un local de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Le local a été donné à bail à la société LES SAVEURS DU MONDE, aux droits de laquelle est venue la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U].

Par acte en date des 24 et 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 5] a fait assigner les consorts [Q] ainsi que la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], aux fins principalement d’indemniser des troubles anormaux de voisinage subis en raison de l’activité de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, et d’ordonner l’expulsion de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U].

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident signifiées le 27 novembre 2025, la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] demande, au visa des articles 31, 122, 789 et 1342-1 du code de procédure civile, de :

« – Prononcer l’irrecevabilité de l’action introduite par assignation du 31 juillet 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 6];

Subsidiairement

— Prononcer l’irrecevabilité de l’action introduite par assignation du 31 juillet 2024 par le syndicat des propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 6] à l’encontre de la société « Les saveurs du monde »;

À titre infiniment subsidiaire

— Prononcer l’irrecevabilité de l’action introduite par assignation du 31 juillet 2024 par le syndicat des propriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 6] à l’encontre du copropriétaire, les consorts [Q];

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 6] à payer à la société « Les saveurs » la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du CPC et condamner le syndicat aux entiers dépens de l’instance. ».

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident signifiées le 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 121 et 789 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1341-1, 1253 et 1231-1 du Code Civil, outre les articles R. 1334-30 à 1334-37 du Code de la santé publique, de :

« – Rejeter l’ensemble des fins de non-recevoir invoquées par la société SAVEURS [Z] [A] [U], l’en débouter

Sur l’habilitation du syndic,

— Dire la société SAVEURS [Z] [A] [U] irrecevable à invoquer le défaut d’habilitation du syndic,

En tout état de cause, le syndic a été habilité par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 27 septembre 2022

Sur l’absence de prescription

— Juger que les nuisances commises par la société SAVEURS [Z] [A] [U] sont nouvelles depuis son installation le 5 avril 2023 et juger que l’action n’est pas prescrite,

A titre reconventionnel, sur les troubles manifestement illicites

— Ordonner à la société SAVEURS [Z] [A] [U] de déposer, à ses frais exclusifs, le climatiseur qu’elle a installé dans la courette de l’immeuble et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 1000€ par jour de retard,

— Ordonner à la société SAVEURS [Z] [A] [U] de nettoyer la courette de l’immeuble et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 1000€ par jour de retard,

— Ordonner la société SAVEURS [Z] [A] [U] de procéder à la réparation de la fuite dans les wc situés dans la courette, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision sous astreinte de 1000€ par jour de retard,

— Assortir chacune de ces obligations d’une astreinte de 1000 € par jour de retard passé ce délai.

En tout état de cause,

— Condamner la société SAVEURS [Z] [A] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] une somme de 3.500 € en remboursement des frais irrépétibles engagés sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La condamner aux dépens, »

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident signifiées le 5 décembre 2025, les consorts [Q] demandent, au visa des articles 31, 122, 789 al.6 et 1342-1 du code de procédure civile, de :

« Débouter la société LES SAVEURS [Z] [A] [U] des demandes qu’elle forme par voie d’incident.

La condamner, ou tout succombant, à verser aux consorts [Q] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens du présent incident ».

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’incident a été fixé à l’audience du 9 décembre 2025 et mis en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

1- Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Aux termes de l’article 18 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic est chargé notamment de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi. L’habilitation du syndic de l’immeuble pour agir en justice doit être précise à la fois quant à la personne à l’encontre de laquelle une action doit être engagée, ainsi que quant à l’objet et la nature de cette action.

En l’espèce, la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires faute d’intérêt à agir, expliquant que les consorts [Q] ont déjà saisi le tribunal d’une action en résolution du contrat de bail de sorte que les conditions de l’action oblique diligentée par le syndicat des copropriétaires ne sont pas remplies. La SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] invoque également le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires indiquant que le mandat donné au syndic ne l’autorise pas à agir contre la société et que la nature et l’objet des demandes ne correspondent pas à l’action engagée.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande relevant que la procédure engagée par les consorts [Q] est une procédure en référé portant sur l’acquisition de la clause résolutoire, alors que l’action du syndicat des copropriétaires porte sur le fond et vise la résiliation du contrat de bail ainsi que le non respect du règlement de copropriété et les troubles anormaux du voisinage sur le fondement de l’article 1243 du code civil. Il indique enfin que le syndic a été autorisé à agir suivant autorisation de l’assemblée générale du 27 septembre 2022 ; que seuls les copropriétaires peuvent contester la régularité d’une décision d’assemblée générale ; et qu’il a un intérêt direct à agir en raison des nuisances qui perdurent.

Les consorts [Q] s’opposent à l’incident faisant état de la procédure qu’ils ont eux mêmes engagé en référé.

S’agissant de la recevabilité de l’action oblique, il résulte des pièces versées aux débats que les consorts [Q] ont, suite à un commandement en date du 14 juin 2024 visant notamment le prononcé de la résolution du contrat de bail et l’expulsion de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], fait assigner en référé, par acte du 14 juin 2024, la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ; et que par décision du 25 mars 2025, le tribunal a rejeté la demande principale des consorts [Q] en raison d’une contestation sérieuse. Aussi, il ne saurait être considéré l’existence d’une carence de la part des copropriétaires bailleurs, qui ont accompli les diligences nécessaires pour mettre fin aux agissements de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U].

En conséquence, en l’absence de preuve d’une carence du copropriétaire bailleur, il apparaît que l’action du syndicat des copropriétaires visant la résolution du contrat de bail est irrecevable ; à l’inverse de celle fondée sur les troubles anormaux du voisinage.

S’agissant de l’habilitation du syndic, si la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] fait état du défaut d’habilitation faute de précision de cette dernière, elle sollicite irrecevabilité de l’action alors que le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office. Ce moyen visant l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires sera donc rejeté.

2- Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] soulève la prescription de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires dans la mesure où un procès-verbal en date du 17 décembre 2017 a autorisé le syndicat des copropriétaires à agir à l’encontre des Messieurs [M] et [P] [Q], en raison des nuisances occasionnées par son locataire, et que l’assignation a été délivrée le 31 juillet 2025 de sorte que l’action contre le copropriétaire est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires et les consorts [Q] s’opposent à cette demande expliquant que depuis son installation, la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] commet des nuisances de sorte que la prescription n’est pas acquise, comme l’avait relevé le juge des référés.

Il résulte des procès-verbaux en date des 22 et 29 novembre 2018, 23 juin 2023, 7 juillet 2023 et 28 février 2024, qu’ont été relevées les activités de la société Les saveurs du Monde, qui a cédé son fonds de commerce en décembre 2022 à la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], qui a poursuivi la même activité que le précédant locataire.

Le fait que le précédant locataire ne se soit pas lui-même conformé aux stipulations du contrat de bail s’agissant de l’activité qu’il exerçait ne saurait d’une part exonérer le nouveau locataire de ses propres obligations de se conformer à son contrat de bail.

D’autre part, dans la mesure où la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] a pris à bail le local en décembre 2022, et que des constatations par procès-verbaux ont été réalisées les 23 juin 2023, 7 juillet 2023 et 28 février 2024 faisant état de l’activité de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], il ne saurait être considéré qu’au jour de l’assignation soit le 14 juin 2024, la prescription de cinq ans était acquise.

Ainsi, compte tenu de ces éléments, et dans la mesure où l’action du syndicat des copropriétaires est engagée à l’encontre de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] et des consorts [Q] du fait de leur locataire, il apparaît que l’action n’est pas prescrite.

2- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] à déposer le climatiseur qu’elle a installé dans la courette, à nettoyer la courette et à réparer la fuite des WC de la courette.

La SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] n’a formulé aucune observation sur cette demande.

Il apparaît qu’au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit deux constats de commissaire de justice en date des 5 septembre et 18 novembre 2024 mettant en évidence plusieurs cartons et déchets entassés dans un cour intérieure de l’immeuble, sans pour autant que ces éléments ne permettent d’établir le responsable de ces faits.

S’il résulte également de ces deux constats qu’un climatiseur est installé et raccordé au local de la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], force est de relever qu’à ce stade, et au regard de seules pièces versées aux débats, aucun élément ne permet de considérer de manière évidente que le climatiseur cause des troubles anormaux du voisinage et qu’il conviendrait en urgence d’y mettre fin par des mesures conservatoires.

De la même manière, s’agissant de la fuite dans les WC imputée à la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U], deux courriers sont versés aux débats émanant du syndic avec des photographies non probantes, car sans visibilité sur le trouble allégué, de sorte que ces pièces ne sauraient établir de manière évidente l’existence d’un trouble dont la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] serait responsable et que des mesures conservatoires devraient être prises en urgence, avant tout examen au fond de l’affaire.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront réservés.

— Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] des frais qu’elle a dû exposer pour sa défense dans le cadre de cet incident, à hauteur de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 6] à [Localité 5], aux fins de résolution du contrat de bail conclu entre Messieurs [M] et [P] [Q], et la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] ;

DÉBOUTONS la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] du surplus de ses demandes irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires ;

DÉBOUTONS le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

RÉSERVONS les dépens ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL LES SAVEURS [Z] [A] [U] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 18 mai 2026, pour conclusions en défense au plus tard le 16 décembre 2025 ;

DISONS que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 1] le 10 février 2026.

La Greffière La Juge de la mise en état