TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06879 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO7U

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 04 juin 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître WEILLER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P128

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître LOYER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 04 juin 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06879 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAO7U

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2017, la société anonyme d’habitation à loyer modéré IMMOBILIERE 3F a donné bail à [P] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte du 18 juillet 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mars 2026.

A l’audience, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans son assignation et demande du juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Débouter [P] [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont non fondées, ni en fait, ni en droit,A titre subsidiaire, réduire les délais pour quitter les lieux à de plus justes proportions, A titre principal, prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [P] [J] pour défaut d’usage paisible des lieux ou à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;En tout état de cause, ordonner l’expulsion de [P] [J], ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement, sans délai et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Subsidiairement, réduire à de plus justes proportions la demande de délais de [P] [J] pour quitter les lieux ; Condamner [P] [J] à une indemnité d’occupation, majorée de 30% sans préjudice des charges et taxes, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;Déboute [P] [J] de toute prétention plus ample ou contraire ;Condamner [P] [J] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [P] [J] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F fait valoir, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L 442-8-4 du code de la construction et de l’habitation, que le défendeur a manqué à son obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux. Le demandeur explique que le locataire a eu un comportement violent à l’égard du gardien de l’immeuble et des prestataires intervenant dans les lieux pour leur entretien ou pour des travaux, en septembre 2023, en décembre 2024 et en mars 2025. Elle expose avoir dû prévoir la présence d’un agent de sécurité pour faire ensuite réaliser les travaux prévus dans l’appartement. Elle souligne que ce comportement répété est contraire aux obligations du bail. Subsidiairement, la société bailleresse indique avoir fait délivrer un commandement de payer le 21 mars 2025, et précise que la dette a été réglée avant l’audience de septembre 2025.

A l’audience, [P] [J] était représenté.

Il a indiqué solliciter le rejet des demandes de la société bailleresse, à titre subsidiaire des délais d’un an pour quitter les lieux, en tout état de cause, le rejet de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, d’astreinte et de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, [P] [J] indique subir des troubles de jouissance consécutifs à la présence de nuisibles, à l’insécurité et à la réalisation des travaux de réhabilitation causés par le prestataire du bailleur. Il expose avoir été victime de violences de la part des prestataires et souligne que cela n’est plus d’actualité. Il indique contester les faits de violence qui lui sont reprochés, souligne la nature indirecte ou imprécise des plaintes, non confirmées par des décisions pénales, et leur non persistance, en particulier postérieurement à la sommation de cesser les troubles délivrée le 21 mars 2025, de sorte que cela ne peut fonder la résiliation judicaire du bail.

A titre subsidiaire, il fonde sa demande de délais pour quitter les lieux sur son état de santé et sa situation personnelle.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 1728 du code civil, le fait d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 7 a et b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’entretenir et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que la partie qui demande la résiliation de ce chef doit rapporter la preuve des troubles invoqués. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation du bail.

LA SA D’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats des pièces relatives aux troubles de jouissance imputés à [P] [J] :

— la plainte déposée par [S] [T] relativement aux menaces de mort formulées contre lui en septembre 2023, par [P] [J],

— la plainte de [O] [W] relativement aux faits de violences commises par [P] [J] le 19 décembre 2024, ayant entraîné une hémorragie sous conjonctivale droite diffuse, dermabrasion de l’arcade sourcilière droite, plaie de la lèvre inférieure, confirmée par [M] [Y], présent sur les lieux et ayant été témoin d’une partie de la scène, qui mentionne également des faits de violence verbale en date du 3 mars 2025.

Le bailleur joint également une sommation de faire cesser les troubles en date du 21 mars 2025 et un commandement de payer la somme de 1.676,89 euros, visant la clause résolutoire, signifié à la même date.

Les éléments produits aux débats par la société bailleresse établissent les faits de violence imputés à [P] [J], entre septembre 2023 et mars 2025. Ces faits, graves et répétés, constituent des manquements graves à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Il ressort ainsi des éléments produits que les violences causées par le défendeur troublent gravement la jouissance paisible des lieux, empêchent le bailleur d’exécuter normalement son obligation d’entretien des lieux et justifient la résiliation du bail consenti à [P] [J] pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.

En conséquence, la résiliation du bail consenti à [P] [J] le 29 juin 2017 sur l’appartement situé [Adresse 2], sera prononcée, à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de [P] [J], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, ni d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de sorte que ces demandes seront rejetées.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant ne justifient pas de l’octroi de délais pour quitter les lieux, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [P] [J], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [P] [J] sera condamné au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clefs à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [P] [J], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [P] [J], condamné aux dépens, devra payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à Monsieur [P] [J] le 29 juin 2017 sur l’appartement situé au [Adresse 2], à compter de la présente décision ;

AUTORISE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [P] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé [Adresse 2],

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de ses demandes de suppression du délai entre le commandement de payer et l’expulsion, d’astreinte assortissant l’expulsion de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et de majoration du loyer pour la fixation de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE