COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00075 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J55H

Minute N° : 25/00220

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Madame [X] [D]

Monsieur [T] [D]

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, inscrite au registre du commerce et des sociétés de MARSEILLE sous le numéro B58811670, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

Activité :

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [D]

née le 20 Septembre 1960 à

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [T] [D]

né le 16 Janvier 1957 à

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 4/3/25

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2005, Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] ont pris à bail un logement situé : [Adresse 3], appartenant à la SA ERILIA, pour un loyer mensuel de 303,50 euros hors charges, ainsi qu’un garage pour un loyer mensuel de 51,70 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SA ERILIA a fait délivrer à Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] un commandement de payer la somme de 1.945,30 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayées au 5 septembre 2024.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA ERILIA a fait assigner Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 18 décembre 2024 aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location qui a été consenti par la SA ERILIA pour défaut de paiement des loyers et des charges et ce à compter du jugement à intervenir ;

ordonner l’expulsion de Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] et de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

condamner solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais risques et périls des locataires,

condamner solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] au paiement de la somme de 3.685,76 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au 21 mars 2024 avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

condamner à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de la résiliation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

condamner solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le présent acte.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 mars 2025 lors de laquelle la SA ERILIA comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation soutenue oralement ; elle explique que la dette est en baisse et s’élève à 2.518,37 euros au 25 février 2025. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. La SA ERILIA précise qu’un versement important de 1.517,25 euros a été effectué en janvier 2025.

Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] comparaissent en personne. Les locataires demandent des délais de paiement pour régler la dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Ils expliquent avoir eu des difficultés financières suite à un arrêt maladie de Madame [D]. Ils ont versé, en plus du versement de 1.517,25 euros du mois de janvier 2025, la somme de 1.000 euros le 26 février 2025. Monsieur et Madame [D] exposent avoir des retraites modestes, moins de 1.350 euros par mois à tous les deux. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer.

Le Diagnostic Social et Financier transmis par la Préfecture expose les mêmes éléments : les locataires sont des personnes à la retraite avec des revenus modestes. Madame [D] attend une retraite complémentaire qui pourrait consolider leurs revenus à l’avenir. Le DSF décrit la même situation que celle expliquée par les locataires : Madame a eu un arrêt maladie qui n’a pas été indemnisé par la Sécurité Sociale suite à une absence de droits. Ils ont repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2024. Ils ont été informés de la possibilité de formuler une demande pour un FSL afin de les aider à solder plus facilement la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

Les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce (assignation postérieure à la loi du 29 juillet 2023), l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8] au moins six semaines avant l’audience, ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 18 décembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer une assignation.

En l’espèce, le bailleur étant un particulier, cette saisine n’est pas requise mais cette formalité a été quand même réalisé le 19 septembre 2024.

Aussi, la demande de résiliation judiciaire du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Encore, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, la SA ERILIA sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice des époux [D] au vu d’un manquement grave des locataires à leur obligation de s’acquitter des loyers et charges.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] se sont obligés à verser au bailleur un loyer de de 303,50 euros (hors charges), ainsi que 51,70 euros en supplément pour un garage.

Faute de respect par les locataires de cette obligation, le bailleur a fait signifier à Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D], un commandement de payer en septembre 2024, puis une assignation en décembre 2024, démontrant le manquement répété du preneur à bail. Cette assignation a été délivrée en personne aux locataires. Malgré ces sommations, et malgré des efforts de paiement, les époux [D] ne se sont pas totalement acquittés des sommes dues au titre du contrat de location, la somme de 2.518,37 euros restant due au 25 février 2025.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par les locataires est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En l’espèce, il convient de considérer que le bailleur justifie des manquements graves des locataires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA ERILIA produit dans ses pièces un dernier décompte du 25 février 2025 pour une somme de 2.518,37 € (cette somme comprenant le versement de 1.517,25 euros effectués par les locataires). Les locataires expliquent avoir effectué un dernier versement le 26 février 2025 pour un montant de 1.000 euros. Sans justificatifs de ce versement, ce montant ne pourra être déduit de la somme au titre du solde locatif, le montant pourra être actualisé par la suite par le bailleur après constatation de ce versement.

Aussi, ces derniers seront condamnés à régler à la SA ERILIA la somme de 2.518,37 € correspondant à la dette locative au 25 février 2025, quittancement de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Par ailleurs, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

*

En l’espèce, l’examen des décomptes et des justificatifs produits par les locataires démontre que, bien que Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] ont rencontré des difficultés financières, ils ont effectué plusieurs versements et notamment un important versement en janvier 2025 pour un montant de 1.517,25 euros.

Le bailleur a exprimé qu’il ne s’opposait pas à des délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] un délai de paiement de 26 mois par versements mensuels de 100 euros les vingt-cinq premiers mois, le solde au vingt-sixième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation seront suspendus, comme sollicitée par les défendeurs. Si Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la résiliation sera réputée ne pas être acquise et ceux-ci ne seront pas expulsés.

En revanche, si Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés solidairement à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [D] et Madame [X] [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions précitées et la SA ERILIA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ERILIA concernant le logement situé : [Adresse 3], loué par Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] suivant contrat de bail du 31 mai 2005 ainsi que le garage situé à la même adresse ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail entre les parties à la date du présent jugement, le 22 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] à payer à la SA ERILIA la somme de 2.518,37 euros correspondant à la dette locative au 25 février 2025, quittancement de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de 26 mois par versements mensuels de 100 euros les vingt-cinq premiers mois, le solde au vingt-sixième mois, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND les effets de la résiliation du bail durant l’exécution desdits délais de paiement.

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir joué.

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

— La totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible.

— La résiliation judiciaire retrouvera son plein effet.

— Dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaire.

— Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] seront solidairement tenus de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 8].

DÉBOUTE la SA ERILIA de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité.

CONDAMNE in solidum Madame [X] [D] et Monsieur [T] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer,

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 22 avril 2025.

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

La Greffière Le Juge