TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02607 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7I5A

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S],

domicilié : chez Monsieur [W] [B] [S],

[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02607 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7I5A

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 1974, la SA d'[Adresse 5] [Adresse 8] a donné à bail à M [B] [S], agent RATP, un appartement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 2].

M [B] [S] est décédé le 7 décembre 2023.

Par courrier du 6 février 2024, M [U] [S], fils du preneur, a sollicité le transfert du bail à son profit.

Par courrier du 22 juillet 2024, la SA d’HLM LA SABLIERE a indiqué que les conditions du transfert du bail n’étaient pas réunies, ce dernier ne justifiant pas habiter dans les lieux depuis moins d’un an avant le décès et le logement n’étant pas adapté à la taille du ménage, et a sollicité le départ des lieux au plus tard le 24 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner M [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M [B] [S] le 11 juin 1974,

— constater que M [U] [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ,

— ordonner l’expulsion immédiate de M [U] [S], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, et la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M [U] [S] à lui verser une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges normalement quittancées majorés de 30 % jusqu’à libération des lieux,

— ne pas écarter l’exécution provisoire,

— condamner Monsieur [U] [S] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience 26 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 12 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré avant de faire l’objet d’une réouverture des débats afin de permettre à M [U] [S] de comparaître et de faire valoir ses arguments.

A l’audience du 14 novembre 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif et le débouté de l’ensemble des demandes reconventionnelles non communiquées avant l’audience.

Au soutien de ses demandes, le bailleur indique que le bail conclut en 1974 est soumis au régime légal de la loi du 1er septembre 1948, que le transfert n’est pas prévu pour les descendants majeurs en application de son article 5.

Elle indique que si le régime de la loi du 6 juillet 1989 trouve à s’appliquer, les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies. Elle a rappelé que M [U] [S] ne répond pas aux conditions de transfert de bail en ce qu’il ne justifie pas cohabiter avec le titulaire du bail depuis plus d’un an au moment du décès, qu’en tout état de cause, la taille du logement de 4 pièces n’est pas adéquation avec la taille du ménage d’un homme seul.

M [U] [S] sollicite à titre principal le transfert de bail à son profit et à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour quitter les lieux et le débouté de la demande de suppression du délai de deux mois et de la majoration de l’indemnité d’occupation. A titre reconventionnel, il sollicite :

— l’injonction de régulariser un bail à son nom sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision,

— l’injonction de lui délivrer des quittances de loyer à son nom sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision,

— l’injonction de lui délivrer des reçus d’indemnités d’occupation à son nom sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision,

— l’injonction de lui proposer un nouveau logement à proximité de son lieu de travail sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision,

— la condamnation de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à lui rembourser le trop perçu au titre de l’assurance,

— la condamnation de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à lui verser la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice lié à la cave,

— la condamnation de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à lui payer la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le débouté de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M [U] [S] indique que le bail est soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 l’immeuble ayant été achevé en 1965. Il précise que la cohabitation un an avant le décès de son père est établie, que le transfert de bail est de droit. Il ajoute que le logement avait été accordé à son père en qualité d’agent RAPT, qu’en conséquence l’article 40 ne trouve pas à s’appliquer à l’espèce.

A titre reconventionnel, il indique que la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a vidé les caves en 2019 malgré le refus de ses parents à cette opération, qu’il a perdu l’ensemble des affaires qui y étaient entreposées lui causant un préjudice dont il demande réparation.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le régime juridique applicable au bail litigieux

La loi du 1er septembre 1948 trouve à s’appliquer aux immeubles collectifs construits avant le 1er septembre 1948 sauf exception.

Il résulte des pièces versées aux débats par M [U] [S] que l’immeuble dans lequel se situe le bien litigieux a été construit postérieurement à 1948 et la SA d’HLM ICF LA SABLIERE ne rapoorte pas la preuve de l’application de la loi de 1948 au bail conclut avec M [B] [S] qui n’en fait à aucun moment état ;

Dès lors, il convient d’appliquer au bail litigieux le régime juridique issu de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, M [B] [Y], locataire este titre étant décédé le 7 décembre 2023, il convient de vérifier si M [U] [S] rapporte la preuve de sa cohabitation dans les lieux entre le 7 décembre 2022 et la date du décès.

Or, il résulte des pièces versées aux débats qu’aucune des enquêtes SLS remplies par le locataire en titre pour les 2021, 2022, 2023 ni même celle de l’année 2024 ne fait état de la présence de M [U] [S] dans les lieux en qualité d’occupant. Ainsi le 19 octobre 2023, alors que M [B] [S] n’est pas décédé, l’enquête SLS ne fait état que d’un seul occupant.

Par ailleurs, les avis d’impôt de M [U] [S] pour l’année 2022 (avis d’impôt 2023) mentionne une adresse à [Adresse 4] conformément à l’adresse mentionnée sur la pièce d’identité du M [U] [S].

Les fiches des paie versées pour justifier de l’adresse [Adresse 7] portent toutes sur une période postérieure à la période de référence prévue par la loi.

Les différentes pièces, courriels, attestation de commande Fnac ou auprès d’autres commerçants, de facturation ou de livraison, dépourvues de tout caractère officiel, ne sont pas de nature à établir une résidence à cette adresse sur cette période.

En ces conditions, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, M [B] [S], soit au 7 décembre 2023 sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur les conditions d’application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989..

M [U] [S] étant sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Il convient d’indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M [U] [S] a sollicité un délai de 36 mois pour quitter les lieux auquel il ne peut être fait droit, le délai légal étant d’une année depuis la loi du 27 juillet 2023.

M [U] [S] ne justifie d’aucune démarche pour se reloger notamment il ne prouve pas avoir déposé une demande de logement social ni d’aucune recherche dans le parc privé.Il justifie toutefois des divers courriers adressé au bailleur afin de solliciter un échange du logement de son père contre un logement plus petit.

Il s’est, en outre, acquitté de chaque mensualité depuis le décès de son père et n’a aucune dette au jour de l’audience. Il pourra en conséquence bénéficier de délai de quitter les lieux de 6 mois à compter de la présente décision soit jusqu’au 23 juillet 2026.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur sollicite que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer et des charges majoré de 30 % . L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi étant précisé qu’il n’existe aucun arriéré au jour de l’audience.

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE qui ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui réparé par le versement d’indemnité d’occupation sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts et donc de la majoration de 30 %.

Sur les demandes reconventionnelles de M [U] [S]

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce même code dispose qu’il appartient au juge , en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il e peut retenir, dans sa décision,que les éléments, les explications ou les documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 132 de même code dispose que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie de l’instance.

Si M [U] [S] justifie avoir adressé ses pièces à la partie adverse, il ne justifie pas avoir fait connaître l’ensemble des demandes reconventionnelles notamment d’injonction de faire sous astreinte ou financières qu’il a exposés oralement à l’audience.

Il ne sera pas fait droit aux demandes d’injonction de régulariser un bail à son nom sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision, d’injonction de lui délivrer des quittances de loyer à son nom sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision, d’injonction de lui délivrer des reçus d’indemnités d’occupation à son nom sous astreinte de 20 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision, d’injonction de lui proposer un nouveau logement à proximité de son lieu de travail sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la présente décision, de condamnation de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à lui rembourser le trop perçu au titre de l’assurance, de condamnation de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE à lui verser la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice lié à la cave, ces demandes qui n’ont pas été communiquées à l’autre partie en temps utile laquelle n’a en conséquence pas été en mesure d’en débattre utilement en violation du principe du contradictoire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

En l’espèce, en ce que la demande principale du bailleur aux fins de rejet de la demande de transfert de bail et d’expulsion a été accueillie, aucun abus de droit ne saurait être relevé. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SA d’HLM ICF LA SABLIERE et M [B] [S] relativement au logement à usage d’habitation outre une cave situés [Adresse 2] à la date du décès du dernier locataire le 7 décembre 2023;

CONSTATE que M [U] [S] est occupant sans droit ni titre du logement à usage d’habitation situé [Adresse 2];

ORDONNE en conséquence à M [U] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 5 mois à compter du présent jugement soit au 23 juillet 2026 au plus tard ;

DIT qu’à défaut pour M [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA d’HLM ICF LA SABLIERE de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M [U] [S] à verser à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE la SA d’HLM ICF LA SABLIERE de sa demande de dommages et intérêts sous forme de majoration de 30 % ;

DEBOUTE M [U] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [U] [S] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le président