TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52131 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGI6

N° : 3

Assignation du :

03 Mars 2026

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [V] [S] [W] [Z] (Héritier de Madame [T] [J])

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [P] [V] [L] [N] (Héritiere de Madame [T] [J])

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [F] [H] [V] [N] (Héritier de Madame [T] [J])

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [U] [R] [V] [N] (Héritier de Madame [T] [J])

[Adresse 5]

[Localité 5]

Madame [G] [B] [V] [A]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Madame [M] [V] [A]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Madame [X] [V] [A]

[Adresse 8]

[Localité 8]

Madame [O] [V] [Q] [I]

[Adresse 9]

[Localité 9]

Madame [E] [V] [A]

[Adresse 10]

[Localité 10]

Madame [K] [J]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Madame [T] [J] ( DECEDEE)

représentés par Maître Stéphane BOKOBZA, avocat au barreau de PARIS – #C2416

DEFENDERESSE

La S.A.S. K

[Adresse 12]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2024, Mmes [K], [G], [M], [X], [O] et [E] [D] [C] et M. [W] [Z], en sa qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs [Y], [P], [F] et [U] [N] ont donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la société K des locaux situés [Adresse 12] à [Localité 11], pour une durée de deux années à compter du 1er novembre 2024, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 140.000 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, Mmes [K], [G], [M], [X], [O] et [E] [D] [C], MM. [Y], [F] et [U] [N] et Mme [P] [N] (ci-après, le bailleur) a fait délivrer à la société K, par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme en principal de 44.352 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 23 mai 2025 et de communiquer une garantie à première demande telle que prévue au contrat.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer à la société K, par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme en principal de 87.316, 62 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2025 et de communiquer une garantie à première demande telle que prévue au contrat.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2026, fait assigner la société K devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104 du code civil :

« JUGER acquise la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS K à la date du 23 Novembre 2025,

ORDONNER l’expulsion de la SAS K et de tout occupant de son chef en vertu du bail et de l’article 1103 du Code civil, l’évènement prévu au contrat s’étant réalisé, ainsi que celle de toute personne dans les lieux loués avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

CONDAMNER la SAS K à compter de l’ordonnance à intervenir, à une astreinte de 500 € par jour de jusqu’à restitution des lieux

DIRE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Vu le bail du 30 octobre 2024 et l’article 835, alinéa 2 du code de Procédure Civile :

CONDAMNER la SAS K par provision, au paiement des sommes suivantes :

—  67.637,70 € au titre des loyers et charges impayés 1er trimstre [sic] 2026 inclus ;

—  6.763,70 €, soit 10% de la somme précitée au titre de l’article XX du bail ;

— Avec intérêt conventionnel de 15 % par mois de retard à compter de la date d’échéance des factures, outre un intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2025.

CONDAMNER la SAS K au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux calculée sur la base du loyer global en principal de la dernière année de location majoré de 70 %, soit 59.500€ H.T et Hors charges par trimestre.

JUGER que le dépôt de garantie de 35.000 € restera acquis au bailleur.

REJETER toute éventuelle demande de délai qui serait formulée par la défenderesse sur le fondement de l’article L. 1343-5 du Code Civil ;

CONDAMNER la SAS K au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 294,21€. »

Cette assignation a été dénoncée à l’URSSAF Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 30 avril 2026.

Lors de cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société K n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026. Il a été demandé au bailleur de communiquer, en cours de délibéré, le timbre ainsi qu’un décompte actualisé, ce qu’il a fait les 30 avril et 4 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut d’exécution de l’obligation et de paiement de la somme réclamée dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement a été délivré le 23 octobre 2025 par le bailleur à la société K pour avoir paiement de la somme de 87.316, 62 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 20 octobre 2025 et pour avoir communication de la garantie à première demande telle que prévue au contrat.

L’article 21 du bail stipule que « pour garantir le paiement des loyers, charges et accessoires, le Preneur fournira au Bailleur, au plus tard 1 mois après la signature du présent bail, une garantie à première demande d’une banque européenne de premier rang située en France pour un montant de 72 700 euros » et qu’ « à défaut de production de garantie à première demande […], le Bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au présent bail ».

Il ressort des commandements délivrés le 10 juin et 23 octobre 2025 et de la lettre recommandée avec avis de réception adressée par le conseil du bailleur le 12 janvier 2026 que la société K n’a pas remis la garantie à première demande stipulée au contrat de bail dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 octobre 2025.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 novembre 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en cours majoré de 70 %.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Le bailleur sollicite la condamnation de la société K à leur régler les sommes de 67 637, 70 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation.

Toutefois, il a été facturé la somme de 399, 83 euros au titre du commandement de payer du 23 octobre 2025. Or, cette somme apparaît sérieusement contestable dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens de la présente instance.

En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 24 février 2026 et au 4 mai 2026 que le surplus de la somme réclamée est dû par la société K.

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 67.237, 87 euros (67. 637, 70 – 399, 83) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés 24 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

Le bailleur sollicite que cette somme produise intérêts au taux conventionnel de 15 % par mois de retard à compter de la date d’échéance des factures, outre un intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2025 en application du contrat de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 67.237, 87 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée non pas le 18 décembre 2025 mais le 12 janvier 2026 sur la somme de 23.672, 41 euros et à compter de la délivrance de l’assignation sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative à la clause pénale

Le bailleur sollicite également la condamnation de la société K au paiement de la somme de 6.763, 70 euros en application du contrat de bail.

Il demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

Le bailleur sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

La société K, partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 23 octobre 2025.

Par suite, elle sera également condamnée à verser au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 23 novembre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la société K et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 12] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société K à payer à Mmes [K], [G], [M], [X], [O] et [E] [D] [C], MM. [Y], [F] et [U] [N] et Mme [P] [N] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 24 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société K à payer à Mmes [K], [G], [M], [X], [O] et [E] [D] [C], MM. [Y], [F] et [U] [N] et Mme [P] [N] la somme de 67.237, 87 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés 24 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 sur la somme de 23 672, 41 euros et à compter du 3 mars 2026 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société K aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivré le 23 octobre 2025 ;

Condamnons la société K à payer à Mmes [K], [G], [M], [X], [O] et [E] [D] [C], MM. [Y], [F] et [U] [N] et Mme [P] [N] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 28 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ