TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Q] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Romain GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09064 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RG

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09064 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 mars 2007, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Madame [U] [A] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 262,23 euros, ainsi que 65 euros de provision pour charges.

Monsieur [Q] [A], fils de Madame [U] [A], est seul titulaire du bail depuis le décès de sa mère le 23 novembre 2018, en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

A raison d’impayés locatifs, la RIVP a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 13 861,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 juillet 2025.

Par notification électronique du 24 juillet 2025, la RIVP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2025 à étude, la RIVP a fait assigner Monsieur [Q] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [A], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l’intéressée à ses risques et périls en un garde-meuble ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente ordonnance ;

— le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 18 671,96 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 23 septembre 2025, outre les intérêts de retard ;

— le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

— le condamner au paiement d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 30 septembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 10 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 31 112,55 euros au 03 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. La RIVP précise que la dette est composée d’un supplément de loyer facturé pour l’intégralité de l’année 2025 et pour le mois de janvier 2026, soit une somme globale de 24 565,96 euros, faute de réponse de Monsieur [Q] [A] à l’enquête de situation. Elle indique qu’il n’y a plus aucun paiement depuis plusieurs mois et donc pas de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Q] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 2007 entre la RIVP et Monsieur [Q] [A] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 13 861,76 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Monsieur [Q] [A] le 23 juillet 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la RIVP que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La RIVP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [Q] [A] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 03 février 2026. Monsieur [Q] [A] sera, par ailleurs, condamné à verser une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la RIVP que Monsieur [Q] [A] est redevable de la somme de 31 112,55 euros au 03 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [Q] [A], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire de ce solde débiteur la somme de 24 565,96 euros correspondant au supplément de loyer de solidarité appliqué de janvier à décembre 2025 (1888,27 euros x 12 mois) et pour le mois de janvier 2026 (1906,72 euros), outre 25 euros de frais de dossier facturés en janvier 2026. En effet, si la RIVP produit les courriers édités en application de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, elle ne justifie pas de leur envoi et de leur réception par le locataire.

Par conséquent Monsieur [Q] [A] sera condamné au paiement de la somme de 6521,59 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [Q] [A], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [Q] [A] sera condamné à verser à la RIVP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 28 mars 2007 entre la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] et Monsieur [Q] [A] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Q] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Q] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [A] à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme provisionnelle de 6521,59 euros (six mille cinq cent vingt-et-un euros et cinquante-neuf centimes), selon décompte arrêté au 03 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [A] à verser à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [A] à payer à la RIVP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Q] [A] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection