TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEONE CROZAT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DESPINS, M^e LEONE CROZAT

■

Charges de copropriété

N° RG 22/04510 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWF4L

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 08 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble situé [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER, SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Mélanie LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E468

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Margot DESPINS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0452

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 08 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/04510 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWF4L

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 15 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025 et prorogée au 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [G] est propriétaire du lot n°25, devenu les lots n°100 et 111, dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 11 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société Stares France, a assigné, devant ce tribunal, M. [P] [G] aux fins de :

Vu les articles 10,14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1343-2 du code civil

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] à lui payer

*la somme de 11.518,55 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 24 mars 2021 sur la somme de 7.094,75 euros et pour le surplus à compter de la délivrance de la sommation de payer en date du 26 octobre 2021,

* la somme de 654 euros au titre des frais,

* la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner dans l’hypothèse où à défaut de règlement des condamnations prononcées sur la décision à intervenir, que l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, que le montant de la prestation de recouvrement ou d’encaissement prévue à l’article A 444-31 du code de commerce créé par arrêté du 26/02/2016 article 2 donnant lieu à la perception d’un émolument, sera mis à la charge de la partie condamnée, en sus de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 08 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/04510 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWF4L

— condamner M. [G] en tous les dépens incluant le coût de la sommation de payer délivrée le 26 octobre 2021 d’un montant de 177,14 euros, qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°7 notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], désormais représenté par la société Plisson Immobilier, demande :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1343-2 du code civil

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— le dire recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger irrecevable et mal fondé M. [G] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— par conséquent, le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

— condamner M. [G] à lui payer :

* la somme de 16.372,54 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 24 mars 2021 sur la somme de 7.094,75 euros et pour le surplus à compter de la délivrance de la sommation de payer en date du 26 octobre 2021,

* la somme de 872 euros au titre des frais,

* la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter M. [G] de toute demande d’échelonnement du paiement de ses charges,

A titre subsidiaire, si d’aventure le Tribunal venait à considérer que la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges de chauffage devait être réputée non écrite,

— condamner M. [G] à payer les honoraires du géomètre-expert désigné,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner dans l’hypothèse où à défaut de règlement des condamnations prononcées sur la décision à intervenir, que l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, que le montant de la prestation de recouvrement ou d’encaissement prévue à l’article A 444-31 du code de commerce créé par arrêté du 26/02/2016 article 2 donnant lieu à la perception d’un émolument, sera mis à la charge de la partie condamnée, en sus de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] en tous les dépens incluant le coût de la sommation de payer délivrée le 26 octobre 2021 d’un montant de 177,14 euros et le coût de la signification de l’assignation d’un montant de 115 euros, qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance contre M. [G] est justifiée par, particulièrement, les procès-verbaux d’assemblées générales et les appels de fonds. Il observe que le défendeur ne conteste pas devoir les appels de charges et de travaux émis depuis 2020 à l’exception de ceux liés au chauffage. Il s’oppose à tout échelonnement de la dette.

S’agissant des charges de chauffage, qui sont appelées sur la base de la clef de répartition figurant au règlement de copropriété, il expose que M. [G] n’a jamais été contraint de modifier l’installation de chauffage de son appartement et conteste que le gardien ait privé le défendeur du chauffage collectif. Il détaille la chronologie des événements tenant à un dégât des eaux en décembre “2022” (sic) chez M. [G]. Il ajoute que celui-ci a modifié son installation électrique et choisi unilatéralement de se désolidariser du réseau existant.

Il rappelle que l’assemblée générale avait, en mars 2016, voté la modification du système de chauffage et l’installation de radiateurs toujours alimentés par la chaufferie de l’immeuble au lieu et place du système de chauffage au sol préexistant, assemblée générale qui n’a pas été contestée par M. [G]. Il déclare qu’il a cependant refusé la mise en place de cette installation souhaitant conserver son installation électrique individuelle.

Il fait valoir, sur la base de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que tout copropriétaire d’un lot équipé pour recevoir un service doit participer aux charges qu’il entraîne quand bien même il ne l’utiliserait pas. Il considère que le raccordement du lot au chauffage collectif actuel étant possible, M. [G] ne peut s’exonérer de participer aux charges de chauffage qui sont dues. Il observe qu’aux termes de l’assemblée générale définitive du 9 mars 2017, la copropriété a refusé aux copropriétaires la possibilité de renoncer au service du chauffage collectif pour recourir à un mode de chauffage individuel.

Il s’oppose à la demande de M. [G] aux fins de déclarer non écrite la clause relative aux charges de chauffage, dès lors qu’elle n’est pas contraire aux critères prévus à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que si la clause du règlement de copropriété devait être réputée non écrite et M. [G] exclu du règlement des charges de chauffage, la décision à cet égard ne vaudrait que pour l’avenir, de sorte que le défendeur ne pouvant solliciter le remboursement des charges de chauffage payées en application de la clause du règlement de copropriété, sera débouté de sa demande de condamnation à la somme de 6.577,06 euros.

Il précise que sa prétention en dommages et intérêts n’est pas non plus justifiée.

Subsidiairement, si la clause devait être réputée non écrite, il considère que M. [G] devra supporter le coût de l’expertise en vue d’établir une nouvelle grille.

Il souligne que seule l’assemblée générale peut voter sur la mise en oeuvre de compteurs individuels pour le chauffage collectif, le tribunal ne pouvant se substituer à la copropriété.

Décision du 08 Janvier 2026

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***

M. [P] [G], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, demande de :

Vu les articles 10,14-1,19-2, 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1353 du code civil,

Vu l’article R174-6 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’arrêté du 6 septembre 2019,

A titre principal :

— juger que la clause du règlement de copropriété relative aux charges de chauffage de M. [G] est réputée non écrite,

— juger que tous les frais afférents à la réécriture de la clause de répartition des charges seront à la charge du syndicat des copropriétaires,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas installé des compteurs individuels afin d’individualiser les frais de chauffage collectif, et que les appels de charges de chauffage collectif sont illicites à compter du 25 octobre 2020,

— juger que M. [G] n’est redevable d’aucune charge au titre du chauffage collectif et de son installation,

— juger que le syndicat des copropriétaires est redevable envers lui d’une somme de 6.577,06 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions,

— le condamner à la somme de 11.321 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice subi,

— le condamner à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

A titre subsidiaire,

— constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas installé de compteurs individuels afin d’individualiser les frais de chauffage collectif et que les appels de charges de chauffage collectif sont illicites à compter du 25 octobre 2020,

— juger qu’il n’est redevable d’aucune charge au titre du chauffage collectif et de son installation,

— condamner le syndicat des copropriétaires à 11.321 euros à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice subi, ainsi que toute somme, intérêts, dépens et articles 700 du code de procédure civile à laquelle Monsieur [P] [G] serait condamné au titre des charges de chauffage collectif, et de son installation,

A titre très subsidiaire,

— échelonner sur une période de 24 mois, à compter de la signification du jugement, le paiement des charges en application de l’article 1343-5 du code civil.

M. [G], pour s’opposer aux demandes du syndicat des copropriétaires, expose que son appartement, qui disposait d’un chauffage au sol alimenté par la chaudière de l’immeuble, a subi, en décembre 2015, des dégâts dus à une fuite d’eau du chauffage au sol qui a conduit le gardien de l’immeuble à couper son appartement du chauffage collectif. Il ajoute avoir été dans l’obligation de faire installer des radiateurs pour ne pas rester sans chauffage en plein hiver.

Décision du 08 Janvier 2026

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Il conteste avoir décidé unilatéralement d’installer ces radiateurs électriques mais soutient y avoir été forcé par la carence de l’ancien syndic, – dont le syndicat des copropriétaires doit répondre -, qui le laissait sans chauffage et sans réponse à ses messages.

Il considère qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir privilégié des chauffages d’appoint électriques alors que cette solution aurait abouti à vivre dans un appartement inhabitable, du fait de l’absence de plancher et de chauffage pendant une période indéterminée et pour un coût exorbitant.

Il précise que, lorsque la copropriété a voté, en 2017, l’installation d’un chauffage collectif avec pose de radiateurs, il l’a refusée dès lors qu’il disposait depuis 2016 de radiateurs électriques, du fait de la carence du syndic. Il considère que, depuis, il ne bénéficie plus du chauffage collectif et dénonce sa facturation.

Il se prévaut des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et estime qu’il n’a pas à participer aux charges de chauffage alors qu’il ne bénéficie pas du service collectif. Il considère que la clause du règlement de copropriété imputant des charges de chauffage à son lot doit être réputée non écrite.

Il ajoute que depuis un arrêté du 6 septembre 2019, tout immeuble équipé d’un chauffage collectif doit avoir une installation permettant de déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de chaque logement, et que les compteurs devaient être installés avant le 25 octobre 2020, en application de l’article R174-6 du code de la construction et de l’habitation. Il observe que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé à cette installation et pourtant continue d’exiger de la part des copropriétaires une répartition des charges au tantième et non en fonction de leur consommation personnelle. Il considère que cette obligation n’étant pas respectée, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de sa créance et estime que les charges doivent être déclarées illicites à compter du 25 octobre 2020.

Il souligne que l’arriéré des charges sollicité inclut, depuis 2016, des charges de chauffage, des travaux, et maintenance de chauffage collectif et qu’il ne peut être tenu de payer deux fois du chauffage pour le même appartement, et ce à raison d’un défaut de raccordement de la part de la copropriété.

Il ajoute qu’aucune prescription n’est applicable à l’action du chef de l’illicéité de la clause de répartition des charges, et ce à compter de décembre 2015, date à laquelle il n’a plus bénéficié du chauffage. Il déclare que le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux frais afférents à la réécriture de la clause litigieuse.

Il estime la surfacturation et le trop perçu à 6.577,06 euros en sa faveur dont il réclame le remboursement. Il conclut au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires du chef des charges d’installation de chauffage, de chauffage et de frais de procédure de 13.637,28 euros.

Il réclame la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il expose avoir subi au titre d’une facturation indue de chauffage depuis 2016, au titre du préjudice de jouissance, et “des règles afférentes au mandat donné par le syndicat des copropriétaires à ses différents syndics”. Il se prévaut également de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que la, défaillance de l’installation de chauffage collectif lui a causé un préjudice économique du à l’installation d’un chauffage électrique pour la somme de 7.821 euros.

Il demande les plus larges délais de paiement si le tribunal le condamnait à payer une quote-part des charges de chauffage au tantième.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [G] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 3 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 15 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 prorogé au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété:

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [G] sur le lot n°25, lequel est devenu à la suite de l’assemblée générale du 14 mars 2019 approuvant un modificatif du règlement de copropriété, les lots n°100 et 111, ce qui n’est, au surplus, pas contesté.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2020, 25 mai 2021, 9 mars 2022, et 19 mars 2024, approuvant les comptes du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, les budgets prévisionnels des exercices au 30 septembre 2021, au 30 septembre 2022, au 30 septembre 2023, au 30 septembre 2024 et 30 septembre 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de peinture de couloirs,

— un certain nombre d’appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— une succession de décomptes faisant apparaître, au 23 novembre 2023 un solde débiteur de 17.244,54 euros, comportant 1.291,26 euros comprenant, notamment, l’ensemble des frais facturés dont ceux de commissaire de justice.

M. [G] conteste les appels de charges de chauffage et d’installation de chauffage.

Le tribunal n’a pas été en mesure de déterminer le calcul suivi par le syndicat des copropriétaires pour prétendre que la contestation du défendeur, au titre des appels liés au chauffage, se limiterait à la somme de 2.716,28 euros.

Il n’a pas non plus été en mesure d’appréhender les calculs de M. [G] pour prétendre, s’agissant également des charges liées au chauffage, à un trop-perçu de 6.577,06 euros dont il sollicite le remboursement. En effet, le tableau Excel établi par ses soins paraît évaluer les appels du chef du chauffage, depuis le 1er trimestre 2016, à la somme totale de 18.618,20 euros et il conclut également au rejet, apparemment en totalité, des demandes du syndicat des copropriétaires.

Au titre des appels de fonds, il ressort également des pièces et des conclusions du défendeur que ce dernier, – s’il sollicite le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires -, ne critique pas spécifiquement les postes des décomptes des appels de fonds tels que présentés par le demandeur (pièces n°2, 15 et 17) depuis le 30 novembre 2020 et, particulièrement, le “rejet” de prélèvement du 30 novembre 2020 pour 7.376,46 euros soit un solde, à cette date, de 6.202,29 euros, après déduction du crédit de 1.174,17 euros.

Du chef des appels de fonds liés au chauffage, il est constant qu’en vertu de l’article 10 précité, un copropriétaire est tenu de contribuer aux charges de chauffage collectif dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier et ce indépendamment de son absence d’utilisation du fait de raisons personnelles ou de circonstances temporaires ou conjoncturelles, (Civ. 3, 16 novembre 2011 n°10-18.056, Paris – pôle 4 chambre 2 -28 septembre 2011, RG 09/10165).

En l’espèce, le règlement de copropriété initial du 19 mars 1953 prévoyait à sa section III (pages 26 et 27) la répartition des frais de chauffage suivant le tableau qui y était contenu et qui incluait notamment le lot, alors, n°25. Le règlement de copropriété comprenant modificatif à l’état descriptif de division prévoit, en son article 21 (pages 33 et suivantes), que :

“Les charges de chauffage central sont réparties entre les différents copropriétaires au prorata de la surface de chauffe installée dans chaque local conformément au tableau de répartition ci-après.

Les charges de chauffage central sont acquittées par les copropriétaires qui se chauffent par leurs propres moyens ou qui déclarent ne pas vouloir être chauffés sauf si le raccordement au chauffage central n’est pas matériellement et techniquement possible.

En principe, aucun abattement ne peut être consenti en cas d’absence pendant une campagne temporaire de chauffe. Aucune exception à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d’entretien, de réparation ou de remplacement du matériel ne sera admise, même en cas d’absence pendant plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu’en soit le nombre (…)”.

L’assemblée générale du 9 mars 2017 a, à sa résolution n°31, rejeté l’autorisation “pour les copropriétaires qui le souhaitent à renoncer au service du chauffage collectif desservant leur lot privatif pour recourir à un mode de chauffage individuel”.

M. [G], pour prétendre qu’il a été contraint de faire installer, le 7 janvier 2016, un chauffage distinct de l’installation collective, produit aux débats, s’agissant de l’époque des désordres affectant le chauffage au sol, quelques échanges d’emails avec la société chargée de la réparation du chauffage au sol, emails qui concernent essentiellement les dates possibles d’intervention – qui auraient pu être, au reste, dès le 28 décembre 2015 – et la prise en charge des frais de réparation et de remise en état.

Il communique ensuite la copie d’un courrier au syndic, alors la société Générale de Passy, en date du 5 mars 2017, soit plus d’an plus tard, faisant référence à deux précédents courriers restés sans réponse, – mais non produits – correspondance qui souligne l’absence de chauffage collectif à la suite d’une fuite d’eau du chauffage au sol en décembre de l’année datée, sans doute par erreur, 2016 (au lieu de 2015).

Il communique également une facture d’achat et de pose de trois radiateurs électriques avec modification du tableau électrique et installation de disjoncteurs. Cette acquisition traduit la volonté unilatérale de M. [G] – et ce dès la mi-janvier 2016, quelques jours après la survenance de la défaillance -, de privilégier une installation personnelle complète de chauffage électrique distincte de celle du chauffage collectif.

Or, nonobstant cette situation mise en place sur l’initiative de M. [G], ses lots pouvaient objectivement bénéficier du raccordement au chauffage collectif.

De même, à la suite de la décision définitive de l’assemblée générale du 10 mars 2016, laquelle aux résolutions n°35 a approuvé les travaux de remplacement du système de chaufferie, M. [G] s’est contenté de signifier, le 20 avril 2017, qu’il ne souhaitait pas d’installation de chauffage de sorte qu’il a persisté en sa décision volontaire et unilatérale d’être désolidarisé du nouveau système entériné par la collectivité des copropriétaires, alors que ses lots demeuraient objectivement raccordables. Cette décision personnelle, au surplus exclue par l’assemblée générale, ainsi qu’il a été confirmé par la résolution n°31 du 9 mars 2017, est donc sans effet sur l’obligation de M. [G] de s’acquitter des charges liées au chauffage collectif.

Dans ces conditions, M. [G] est infondé à prétendre être exonéré du paiement des charges de chauffage collectif.

À cet égard, la répartition des charges de chauffage telle qu’issue du règlement de copropriété est conforme aux règles légales et doit être pleinement appliquée.

Par ailleurs, l’absence de mise en place par la copropriété de compteurs individuels de chauffage et l’éventuelle méconnaissance des dispositions de l’article R 174-2 et R 174-6 du code la construction et de l’habitation ne peuvent dispenser M. [G] de son obligation de payer les charges. Outre qu’il appartient à l’assemblée générale de voter sur la mise en place des compteurs, les charges sollicitées sont justifiées par les clauses du règlement de copropriété, auxquelles est soumis le copropriétaire, stipulations qui constituent, du chef de la répartition, le fondement probatoire de la créance du syndicat des copropriétaires.

Dans la mesure où cette répartition est – comme il a été vu ci-avant – conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi, la clause du règlement de copropriété ne peut être déclarée réputée non écrite, les dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvant être applicables.

Aussi, la demande de M. [G] tendant à faire “juger que la clause du règlement de copropriété relative aux charges de chauffage de Monsieur [P] [G] est réputée non écrite”, – que celui-ci n’identifie d’ailleurs pas précisément -, ne peut, en tout état de cause, qu’être rejetée.

À titre surabondant, il sera précisé que, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, le fait de déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété n’a d’incidence que pour l’avenir et n’aurait pas eu d’effet rétroactif.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à hauteur de la somme de 15.953,28 euros, déduction faite des frais examinés ci-après, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 23 novembre 2023, “charges courantes 2024 appel n°1/4 01/10” et “fonds travaux – appel n°1/4 01/10” compris.

M. [G] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

Décision du 08 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/04510 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWF4L

Il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 15.953,28 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal, le syndicat des copropriétaires ne peut les obtenir sur un arriéré au 4ème trimestre 2023 à compter du 26 octobre 2021, alors que les appels n’étaient alors, en grande partie, pas échus. Faute de prise en compte de l’évolution de la créance, ils seront accordés sur la somme de 7.016,63 euros – soit les sommes alors dues au titre des appels de fonds – à compter du 26 mars 2021, date de la présentation de la lettre de mise en demeure, et à compter du 7 janvier 2025, date des conclusions d’actualisation, sur le surplus.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sollicite la condamnation de M. [G] au paiement d’une somme de 872 euros au titre des frais. Dans ce cadre, il y a lieu d’examiner, également, les frais de la sommation du 26 octobre 2021, qui ne relèvent pas des dépens, l’huissier de justice n’étant pas alors désigné par une décision de justice.

Les frais d’assignation (115 euros) ne sont pas réclamés au titre de l’article 10-1 et relèvent effectivement des dépens. Il sera, cependant, précisé que dans le décompte (pièce n°15) la somme de 115 euros au titre des frais d’huissier ont été facturés deux fois (le 22 avril et le 2 juin 2022) et que la deuxième facturation de 115 euros n’a, en tout état de cause, pas été prise en compte par le tribunal.

Décision du 08 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/04510 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWF4L

Les frais de mise en demeure du 24 mars 2021 sont justifiés à hauteur de 66 euros ainsi que ceux de la sommation par huissier du 26 octobre 2021 pour 177,14 euros. Ils seront admis.

Les frais qualifiés de “transmission du dossier à l’huissier” pour 240 euros du 20 octobre 2021 ainsi que ceux de “constitution du dossier à l’avocat” pour 348 et 180 euros n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. Lesdits frais seront écartés.

Le tribunal n’a pas identifié la lettre de 6 septembre 2023 facturée 38 euros. Elle est, en outre et en tout état de cause, postérieure à l’introduction de l’instance de sorte qu’elle n’était pas nécessaire. Les frais sollicités seront écartés.

Dans ces conditions, M. [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 243,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus sera rejeté.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Il sera également tenu compte des circonstances de l’espèce qui sont de nature à ne pas retenir la mauvaise foi de M. [G].

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes de M. [G] :

Il a été vu ci-avant qu’il n’y avait pas lieu de déclarer non écrite quelque clause du règlement de copropriété que ce soit et que le défendeur était tenu de payer les appels de fonds liés au chauffage collectif. Les demandes de M. [G], de ces chefs, ne peuvent qu’être rejetées.

M. [G] sollicite, à titre de dommages et intérêts, la somme de 11.321 euros soit la somme de 7.821 euros, montant de la facture de la pose des radiateurs électriques de son appartement, outre celle de 3.500 euros du fait d’un préjudice de jouissance.

Mais, M. [G] a, de sa propre initiative, fait poser une installation de chauffage complète, alors qu’un système collectif était en place. Les rares éléments qu’il produit révèlent qu’alors que la réparation envisagée par l’entreprise désignée par le syndic aurait pu être entreprise dès le 28 décembre 2015, M. [G] a, en réalité, décidé de mettre en place une installation distincte de chauffage personnel dont le coût doit rester dès lors à sa seule charge.

Par ailleurs, les quelques pièces fournies sont insuffisantes pour établir la réalité, notamment en terme de durée, du préjudice de jouissance que le défendeur soutient avoir subi.

Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, M. [G] ne produit aucune pièce quant à sa situation financière.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [G] sera condamné aux dépens, qui intègrent les frais d’assignation de 115 euros, mais ne comprennent pas les frais de sommation par huissier du 26 octobre 2021 (177,14 euros), alloués ci-avant au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Plus généralement, les dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, devront répondre aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] :

* la somme de 15.953,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2021, sur la somme de 7.016,63 euros, et à compter du 7 janvier 2025, sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 23 novembre 2023, “charges courantes 2024 appel n°1/4 01/10” et “fonds travaux – appel n°1/4 01/10” compris,

* la somme de 243,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de ses demandes au titre du surplus des frais de recouvrement et au titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [P] [G] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE M. [P] [G] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT, Avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 08 janvier 2026.

La Greffière La Présidente