DU 20 décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00952 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N5L6

Code NAC : 30B

S.C.I. TOMACHLO

C/

S.A.R.L. CS FACADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Camille LEAUTIER, première vice-présidente

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. TOMACHLO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sandy CHIN-NIN de la SCP RIDE CHIN-NIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31, Maître Peggy LAERMANS, avocat au barreau de SENLIS,

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. CS FACADE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 29 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe

le 20 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2020, la SCI TOMACHLO a donné à bail commercial à la SARL CS FACADE des locaux à usage de bureaux d’une surface totale de 15m², sis [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 180 euros TTC, outre une provision sur charges de 60 euros TTC payable par mois et d’avance, et le versement d’un dépôt de garantie de 300 euros, correspondant à deux mois de loyer hors taxes.

Des loyers sont demeurés impayés et des retards de paiement étaient constatés.

Le 28 mai 2024, la SCI TOMACHLO a fait délivrer à la SARL CS FACADE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 11 000,34 euros dans le délai d’un mois au titre des loyers et des charges impayés, selon décompte arrêté au 1er avril 2024.

La SARL CS FACADE n’a pas déféré aux causes du commandement dans le délai imparti.

C’est dans ces conditions qu’une assignation en référé était délivrée le 20 septembre 2024 par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice à la requête de la SCI TOMACHLO à la SARL CS FACADE devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir :

— constater qu’à la suite du commandement du 28 mai 2024, la clause résolutoire est acquise, faute pour la SARC CS FACADE d’avoir régularisé sa situation ;

— constater la résiliation de plein droit du bail du 29 juin 2024 et déclarer la SARL CS FACADE occupante sans droit, ni titre ;

— ordonner l’expulsion de la SARL CS FACADE et celle de tous occupants de son chef des locaux qu’elle loue à la SCI TOMACHLO au [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il appartiendra à Monsieur le Président de désigner ou choisi postérieurement par la requérante ;

— condamner la SARL CS FACADE à verser à la SCI TOMACHLO une provision d’un montant de 11 179,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges au 28 mai 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 29 juin 2024, date des effets du commandement ainsi qu’une provision à titre d’indemnité forfaitaire égale à 1% des sommes exigibles, en sus des intérêts de retard au taux légal ;

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire ;

— condamner la SARL CS FACADE à verser à la SCI TOMACHLO à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la date d’effet du commandement de payer, soit à compter du 29 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, remise des clés et état des lieux de sortie, équivalente au montant du loyer et des charges courantes ;

— condamner la SARL CS FACADE à verser à la SCI TOMACHLO la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de commandement de payer.

A l’audience du 29 novembre 2024, la SCI TOMACHLO, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle actualise la dette à la somme de 12 680,34 euros.

La SARL CS FACADE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la société demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion sous astreinte et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article 835, alinéa 1, du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Enfin, aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, soit à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En outre, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

A titre liminaire, il convient de souligner que la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu entre la SCI TOMACHLO et le SARL CS FACADE contient une clause résolutoire (page 9 du contrat) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après une mise en demeure ou un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieures à l’expiration du délai ci-dessus.

Le 28 mai 2024, la SCI TOMACHLO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial et reproduisant les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 28 mai 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 11 179,69 euros, correspondant aux charges et loyers impayés selon décompte arrêté au 1er avril 2024 et le coût de l’acte.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 juin 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL CS FACADE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI TOMACHLO sollicite la condamnation de la SARL CS FACADE à lui verser une provision de 11 179,69 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges au 28 mai 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 29 juin 2024, date des effets du commandement.

Or, il convient de déduire de ce montant la somme de 179,35 euros correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 mai 2024 qui ne relève pas de l’arriéré locatif. En effet, ces frais sont recouvrables au titre des dépens.

La SCI TOMACHLO produit dans son assignation un décompte actualisé au 1er avril 2024 sur lequel il apparait que la dette s’élève à la somme 11 000,34 euros, terme d’avril 2024 inclus. La société demanderesse verse également à l’audience du 29 novembre 2024 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 12 680,34 euros.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la SARL CS FACADE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 000,34 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er avril 2024.

Il conviendra dès lors, de condamner la SARL CS FACADE par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ailleurs, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer, outre les charges, taxes et accessoires, et il y aura lieu de condamner la SARL CS FACADE au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles.

Sur l’indemnité forfaitaire et le dépôt de garantie

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale, sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. De plus, la clause pénale ne doit pas apparaitre comme manifestement excessive.

La SCI TOMACHLO sollicite une provision à titre d’indemnité forfaitaire égale à 1% des sommes exigibles, en sus des intérêts de retard au taux légal.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 1er février 2020 prévoit le versement d’une telle indemnité forfaitaire au terme de son article consacré à la clause résolutoire.

Dès lors, cette demande n’apparaît pas sérieusement contestable, et en l’absence de caractère manifestement excessif, il convient d’y faire droit.

Par ailleurs, la SCI TOMACHLO sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire, conformément au contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de bail commercial prévoit (en dernière page) dans le cas d’une résiliation du bail pour non-exécution de ces conditions, que le versement du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité, de dommages et intérêts sans préjudice de tous les autres.

Cette clause s’analyse comme une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil et il est de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.

En l’occurrence, le dépôt de garantie prévu contractuellement, qui s’élève à la somme de 300 euros correspondant à deux mois de loyer hors taxes et hors charge, a été versé le jour de la signature du contrat de bail.

Dès lors, cette demande n’apparaît pas sérieusement contestable, et en l’absence de caractère manifestement excessif, il convient d’y faire droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL CS FACADE qui succombe, devra dès lors supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL CS FACADE permet d’écarter la demande de la SCI TOMACHLO formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Enfin, l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 1er février 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 28 juin 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CS FACADE et de tout occupant de leurs chefs des lieux sis [Adresse 2]) si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL CS FACADE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la SARL CS FACADE au paiement de cette indemnité ;

Condamnons la SARL CS FACADE à payer à la SCI TOMACHLO la somme provisionnelle de 11 000,34 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus), ainsi qu’une provision à titre d’indemnité forfaitaire égale à 1% des sommes exigibles, en sus des intérêts de retard au taux légal ;

Disons que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la SARL CS FACADE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Condamnons la SARL CS FACADE à payer à la SCI TOMACHLO la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE