RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 044/2026

N° RG 24/00490 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CML5

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 07 Avril 2026

Entre :

Madame [O] [C] veuve [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Pierre-Edouard SZYMANSKI, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Maître [E] [T], notaire

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

Expédition et Formule exécutoire le :

à M^e Franck DERBISE

M^e Pierre-Edouard SZYMANSKI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JOURDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Caroline OLLITRAULT

Magistrat rédacteur : Madame Caroline OLLITRAULT

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 07 Avril 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [C] veuve [R] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1], lieudit [Localité 2], sise [Adresse 3] à [Localité 1] (60).

Par acte authentique devant Maître [E] [T], notaire à [Localité 1], Madame [O] [C] veuve [R] a conclu le 21 avril 2023 une promesse unilatérale de vente portant sur ladite parcelle avec Monsieur [K] [A], pour un prix de 90 000 euros sous la condition suspensive que la commune de [Localité 1] n’exerce pas un droit de préemption sur le terrain.

Maître [E] [T] a procédé à une déclaration d’intention d’aliéner le 19 juin 2023.

Suivant la décision n°2023/005 notifiée par courrier en date du 10 août 2023 à Madame [O] [C] veuve [R] et Monsieur [K] [A], le maire de la Commune de [Localité 1] (60) a décidé d’exercer le droit de préemption sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1] pour un montant de 30 000 euros.

Par une ordonnance en date du 11 octobre 2023 le juge des référés du tribunal administratif d’AMIENS à ordonner la suspension de l’exercice de droit de préemption de la commune sur le terrain.

Suivant l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif d’AMIENS en date du 11 octobre 2023, l’acquéreur s’est rapproché unilatéralement de Maître [E] [T] afin de se désengager de la vente.

Ce dernier lui a remis son dépôt de garantie d’un montant de 9 000 euros.

Par courrier adressé le 1er décembre 2023, Madame [O] [C] veuve [R] mettait en demeure le notaire de lui restituer les 9 000 euros qu’il lui revenait. Maître [E] [T] ne lui a jamais répondu.

Par décision en date du 18 juin 2025, le tribunal administratif d’AMIENS a constaté l’illégalité de la décision de préemption.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, Madame [O] [C] veuve [R] a fait assigner Maître [E] [T], notaire, devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir :

Condamner Maître [E] [T] à lui payer sans délai la somme de 9 000 euros du fait de la restitution fautive commise par celui-ci ;

Condamner Maître [E] [T] à lui verser la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Maître [E] [T] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Maître [E] [T] aux dépens ;

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24.00490.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 3 février 2026.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par le RPVA le 20 juillet 2025, Madame [O] [C] veuve [R] demande au Tribunal de :

Condamner Maître [E] [T] à lui payer sans délai la somme de 9 000 euros du fait de la restitution fautive commise par celui-ci ;

Condamner Maître [E] [T] à lui verser la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Maître [E] [T] à verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Maître [E] [T] aux dépens ;

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [C] veuve [R] entend engager la responsabilité civile de Maître [E] [T] sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Elle reproche au notaire d’avoir commis une faute en restituant le dépôt de garantie à son acquéreur, somme que Monsieur [K] [A] a versée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par le contrat. Or elle indique avoir informé Maître [E] [T] qu’une ordonnance du tribunal administratif d’AMIENS avait suspendu la décision de la commune d’exercer son droit de préemption.

Elle estime avoir subi un préjudice lié à la perte de chance d’obtenir l’exécution de la promesse et de percevoir l’indemnité d’immobilisation qui lui était due en raison du désengagement de la vente de son acquéreur.

Elle fait également valoir un préjudice moral en raison des difficultés liées à cette vente à savoir, l’exercice abusif du droit de préemption par la commune de [Localité 1], le désengagement de l’acquéreur à la vente suite à la décision du tribunal administratif et le désagrément d’avoir constaté que le défendeur avait remis le dépôt de garanti alors que ce dernier avait pour objet de la garantir en cas des difficultés d’exécution de la promesse.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, transmises par le RPVA le 10 novembre 2025, Maître [E] [T], demande au tribunal, de :

A titre principal :

Juger qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle ;

Débouter Madame [O] [C] veuve [R] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

Juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute potentiellement retenue et le préjudice évoqué par Madame [O] [C] veuve [R] ;

Juger que les préjudices invoqués par Madame [O] [C] veuve [R] ne sont ni certains ni actuels ;

Débouter Madame [O] [C] veuve [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

Condamner Madame [O] [C] veuve [R] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, Maître [E] [T] soutient n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. Il estime que la demanderesse ne prouve ni un comportement fautif de sa part, ni que la décision du tribunal administratif déclarait illégale la décision de préemption, ni qu’elle l’avait informé de sa contestation de cette décision.

Concernant le préjudice, il avance que seul un préjudice actuel, direct et certain est indemnisable en cas de responsabilité du notaire, ce que Madame [O] [C] veuve [R] ne démontrerait pas. Il considère que c’est l’acquéreur qui a commis une faute en ne l’informant pas de l’existence d’un recours devant le tribunal administratif lors de la restitution du dépôt de garantie.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS

I- Sur la demande principale

L’article 3 Alinéa 1, 2 et 6 tirés du Décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires prévoit que « le notaire, délégataire de l’autorité publique, exerce sa profession dans le respect des dispositions législatives et réglementaires, notamment celles du présent code.

Il explique la loi et en assure l’application.

Tous actes contraires à la loi lui sont interdits ».

L’article 11 tiré du Décret n° 2023-1297 du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires prévoit que « le notaire se tient informé de l’évolution du droit, de l’économie et de la société. Il entretient et renouvelle ses connaissances en participant aux actions de formation organisées notamment par ses instances professionnelles, conformément aux textes en vigueur et aux circulaires du Conseil supérieur du notariat ».

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En application de ce texte, il est admis que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Dans ce cadre, le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. À cet égard, il est soumis à une obligation d’information et de conseil l’obligeant à prendre toutes les initiatives nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse.

Il appartient au demandeur de prouver que Maître [E] [T] a commis une faute, précisément si ce dernier a commis un manquement au devoir d’investigation qui lui incombait.

Sur la faute

Au terme de l’article 1124 du Code civil, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

L’article 1304 du Code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. »

Aux termes de l’article L. 240-1 alinéa 1 du code de l’urbanisme « Il est créé en faveur des communes et des établissements publics de coopération intercommunale titulaires du droit de préemption urbain un droit de priorité sur tout projet de cession d’un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble situé sur leur territoire et appartenant à l’Etat, à des sociétés dont il détient la majorité du capital, aux établissements publics mentionnés aux articles L. 2102-1, L. 2111-9 et L. 2141-1 du code des transports, aux établissements publics mentionnés à l’article L. 4311-1 du code des transports et au dernier alinéa de l’article L. 6147-1 du code de la santé publique ou à des établissements publics dont la liste est fixée par décret, en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 du présent code ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations ».

Enfin, l’article L521-1 du code de justice administrative dispose que « quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ».

En cas d’annulation de la vente conclue avec le titulaire du droit de préemption, l’avant-contrat liant le vendeur et l’acquéreur évincé redevient alors applicable, puisque la préemption est réputée n’être jamais intervenue, mais à condition qu’il ne soit pas caduc. Cette caducité ne peut résulter de ce que la vente a été conclue sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption, puisque, l’annulation de la décision de préemption ayant un effet rétroactif et l’acte annulé ayant censé n’avoir jamais existé, cette condition se trouve réalisée, la commune étant réputée avoir renoncé à préempter.

Par ailleurs, le Conseil d’État a précisé « que, lorsque le juge des référés prend, sur le fondement des dispositions de l’article L.521-1 du Code de justice administrative, une mesure de suspension de l’exécution d’une décision de préemption , cette mesure a pour conséquence, selon les cas, non seulement de faire obstacle à la prise de possession ou au transfert de propriété du bien préempté au bénéfice de la collectivité publique titulaire du droit de préemption mais également de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente à son terme, sauf si le juge, faisant usage du pouvoir que lui donnent les dispositions précitées de ne suspendre que certains des effets de l’acte de préemption , décide de limiter la suspension à la première des deux catégories d’effets susmentionnées ».

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Monsieur [K] [A] a versé, un dépôt de garantie d’un montant de 9 000 euros dans les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation suite à une promesse unilatérale de vente conclue le 21 avril 2023 avec Madame [O] [C] veuve [R] ni que ce dernier a levé l’option dans les délais fixés par la promesse de vente.

Il ressort des débats que la commune de [Localité 1] a exercé son droit de préemption sur le terrain, faisant échouer la résolution de la condition suspensive figurant dans la promesse unilatérale de vente d’immeuble.

Néanmoins, Madame [O] [C] veuve [R] verse une requête introductive d’instance en date du 10 septembre 2023 déposée par elle et Monsieur [K] [A] devant le tribunal administratif d’AMIENS aux fins de demander l’annulation de la décision du Maire de [Localité 1] notifiée le 10 août 2023, procédant à la préemption de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] sur le territoire de la Commune de [Localité 1].

Elle produit également une ordonnance du 11 octobre 2023 dans laquelle le tribunal administratif d’Amiens a ordonné :

Article 1 : l’exécution de la décision du 10 août 2023 du maire de la commune de [Localité 1] est suspendue (…).

Si Maître [E] [T] déclare dans ses conclusions qu’en date du 11 octobre 2023, le juge des référés du tribunal administratif d’AMIENS n’a pas annulé la décision de la commune d’exercer son droit de préemption sur le terrain, pour autant il résulte de la lecture du dispositif de ladite ordonnance que la suspension de la décision de la commune a été ordonnée dans l’attente d’une décision au fond.

Au surplus, par une décision ultérieure, en date du 18 juin 2025, le tribunal administratif d’AMIENS a prononcé l’annulation de ladite décision. Compte tenu de cette annulation, la commune est présumée n’avoir pas exercé son droit de préemption rendant la condition suspensive accomplie et la promesse de vente valable.

Enfin, Maître [E] [T] ne pourra valablement soutenir que l’acquéreur du terrain lui aurait dissimulé les procédures en cours afin d’obtenir restitution du dépôt de garantie, alors même que Madame [O] [C] veuve [R] verse aux débats des attestations de son fils Monsieur [P] [G] et de son concubin Monsieur [I] [D] qui expliquent que cette dernière avait eu un rendez-vous à l’étude avec le notaire, le 28 août 2023 pour l’informer de son intention de contester la décision de la commune d’exercer son droit de préemption. Des attestations qui sont corroborées par un mail en date du 16 octobre 2023 dont la lecture met en évidence que la demanderesse a envoyé en pièce jointe l’ordonnance du tribunal administratif du 11 octobre 2023 au notaire et que ce dernier a « lu » le mail le 17 octobre 2023 ; pièce qui n’est pas contestée par Maître [E] [T].

En conséquence, il résulte de ces éléments que Maître [E] [T] avait connaissance de la procédure administrative initiée par les parties au moment de la restitution du dépôt de garantie à Monsieur [K] [A].

Au surplus, suivant le code de déontologie des notaires, il incombe à ce dernier de s’informer sur l’évolution du droit. Cette obligation implique notamment, de s’informer de la législation et de la réglementation en vigueur, mais aussi de l’état de la jurisprudence pour vérifier s’il est en droit de restituer le dépôt de garantie versé par l’acquéreur au titre de l’indemnité d’occupation.

Compte tenu de sa connaissance de la décision en date du 11 octobre 2023 par le juge des référés du tribunal administratif d’AMIENS, Maître [E] [T] était tenu de vérifier en raison de sa qualité de technicien de droit, si la décision en cause avait des conséquences sur la promesse unilatérale de vente et s’il était possible de restituer le dépôt de garantie en se fondant uniquement sur les déclarations de l’acquéreur évincé. Or, il ne justifie pas d’avoir fait les démarches nécessaires se contentant simplement de ses déclarations dans ses conclusions.

Il s’ensuit que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Un notaire ne saurait être responsable que si sa faute a causé un dommage. C’est au demandeur à rapporter la preuve du préjudice qu’il invoque.

Conformément au droit commun de la responsabilité civile, le dommage, pour être réparable, doit être certain et actuel, c’est-à-dire d’ores et déjà constitué.

Le notaire ne peut être déclaré responsable que s’il existe une relation de cause à effet entre la faute qu’il a commise et le préjudice subi. On ne saurait en effet obliger les notaires à réparer n’importe quels dommages, mais seulement ceux qui découlent directement de l’omission réelle ou supposée de leurs devoirs professionnels.

La réparation du dommage doit obéir au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l’état, sans qu’il n’en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Conformément aux règles de preuve, il incombe à la victime, demanderesse à l’action en responsabilité, de rapporter la preuve, par tous moyens, de l’existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute retenue, et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l’évaluation.

Madame [O] [C] veuve [R] fait valoir qu’elle a subi les préjudices suivants :

Le préjudice tiré de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation du bien d’un montant de 9 000 euros en raison de la restitution du dépôt de garantie par Maître [E] [T] alors que l’acquéreur s’est désengagé de la vente postérieurement à l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif d’AMIENS en date du 11 octobre 2023 ;

Le préjudice moral d’un montant de 3000 euros lié à des désagréments qu’elle a subis autour de la vente de sa parcelle et de la perte de confiance dans le notaire.

Maître [E] [T] expose qu’il n’y a aucun préjudice actuel ou certain tiré de l’absence du versement de l’indemnité d’immobilisation et soutien que le préjudice moral invoqué par la requérante découle du comportement de Monsieur [K] [A] et non d’une faute qu’il aurait commise.

Cependant, lorsque le dommage directement causé par la faute d’un notaire consiste en la disparition de la possibilité d’un événement favorable, sa réparation ne peut être accordée qu’au titre d’une perte de chance, entendue comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Il appartient à celui qui s’en prévaut d’établir un lien de causalité direct entre la perte de chance alléguée et la faute.

Compte tenu de l’engagement de Monsieur [K] [A] à vouloir acquérir la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1], lieudit [Localité 2], sise [Adresse 3] à [Localité 1], notamment en levant l’option et en engageant une procédure avec Madame [O] [C] dans le but de voir annuler la décision du Maire du [Localité 1] notifiée le 10 août 2023, la perte de chance de voir Madame [O] [C] recouvrer l’indemnité d’immobilisation sera évaluée à 50 %.

En effet, le montant du séquestre ne pouvait être considéré comme acquis par Madame [O] [C] de manière certaine. À ce titre, quand bien même le montant du séquestre aurait été remis à Madame [O] [C] dans l’hypothèse où la clause pénale aurait été utilisée en cas de non réalisation de la vente imputable à Monsieur [K] [A], il n’en demeure pas moins que cette hypothèse reste soumise à des éléments extérieurs (conditions suspensives, recours direct contre l’acquéreur…) dont on ne peut retenir avec certitude qu’ils auraient abouti réduisant la perte de chance à 50 %.

En conséquence, il y a lieu de condamner Maître [E] [T] à verser à Madame [O] [C] la somme de 4 500 euros correspondant à 50 % du dépôt de garantie.

S’agissant du préjudice moral, Madame [O] [C] ne l’établit pas plus et n’apporte aucun justificatif à son appui de sorte que cette demande ne saurait aboutir.

Sur les demandes accessoires

Maître [E] [T], succombant, il devra supporter les dépens et se trouve redevable de ce fait, envers Madame [O] [C] en application de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de chiffrer à 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

DÉCISION

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [E] [T] à verser à Madame [O] [C] veuve [R] la somme de 4 500 euros correspondant à 50 % du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Madame [O] [C] veuve [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Maître [E] [T] à payer à Madame [O] [C] veuve [R] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [E] [T] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et remis au greffe le 7 avril 2026.

Et ont signé Hélène JOURDAIN,Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT