TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/05751 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZR

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. SAINT PRIEST NEOUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Stéphanie PARTOUCHE-KOHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0171

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05751 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 1994 avec prise d’effet au 15 avril 1994, La SCI SAINT PRIEST NEOUX a donné à bail à Madame [C] [N] un appartement situé [Adresse 2], 1er étage droite, pour un loyer mensuel de 790,49 euros, et 75 euros de provisions sur charges.

Le 2 août 2018, la SCI SAINT PRIEST NEOUX a transmis à Madame [C] [N] une offre dudit logement.

Sans réponse, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2021, la SCI SAINT PRIEST NEOUX a signifié à Madame [C] [N] un congé pour vendre et un départ de la locataire au plus tard 14 avril 2024.

Madame [C] [N] s’est maintenue dans les lieux après cette date.

Par courrier LRAR du 9 février 2024 réceptionné le 14 février 2024, puis un second en date du 4 mars 2024 réceptionné le 7 mars 2024, la SCI SAINT PRIEST NEOUX sollicitait la locataire pour dresser un état des lieux de sortie, sans réponse de la locataire.

Par courrier par LRAR en date du 18 mars 2024, puis courrier du 4 avril 2024 la SCI SAINT PRIEST NEOUX sollicitait la restitution des clés et d’établissement d’un état des lieux de sortie le 15 avril 2024.

Par courriel du 4 avril 2024, Madame [C] [N] précisait ne pas pouvoir quitter le logement, en raison de l’absence de nouvel appartement.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, La SCI SAINT PRIEST NEOUX ont fait assigner Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

—  Juger que la SCI SAINT PRIEST NEOUX sont recevables en toutes leurs demandes ;

—  Juger que le congé pour vendre a mis un terme au contrat de location conclu le 28 mars 1994 avec prise d’effet au 15 avril 1994, et ce à compter du 15 avril 2024 ;

—  Juger que Madame [C] [N] est désormais occupante sans droit ni titre pour occuper le local qui avait été donné à bail ;

—  ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

—  condamner Madame [C] [N] au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux ;

o la somme de 1 500 euros à titre de sommages et intérêts pour résistance abusive ;

o la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les entiers dépens ;

—  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 24 janvier 2025, la SCI SAINT PRIEST NEOUX, représentée par son conseil, confirme les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SAINT PRIEST NEOUX fait valoir être la propriétaire du logement objet du présent litige, et que le congé pour vendre délivré le 30 septembre 2021 respecte les modalités de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que l’indemnité d’occupation est payée mais s’oppose à l’octroi de tout délai de la locataire à quitter les lieux.

Madame [C] [N], représentée par son conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicite :

A titre principal

—  de débouter ici le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

—  de dire et juger Madame [C] [N] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

—  débouter le demandeur de se demande d’expulsion de l’appartement sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

—  d’accorder à Madame [C] [N] un délai de 12 mois pour quitter les lieux en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause

—  de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts à hauteur de 1500 euros ;

—  de débouter le demandeur de se demande de condamnation d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

—  de débouter le demandeur de sa demande de condamnation aux dépens.

A l’audience, Madame [C] [N] expose qu’elle réside dans les lieux depuis 31 ans et qu’elle a toujours honoré ses loyers. Elle précise qu’elle n’est pas en capacité de se reloger dans le parc privé et qu’elle a effectué une demande de logement social, et avoir fait toutes les démarches possibles pour se reloger, en vain. Elle indique par ailleurs être en situation de handicap et résider avec son fils de 30 ans, atteint d’épilepsie et de troubles psychiatriques. Elle fait valoir avoir reçu une proposition de relogement, mais cette dernière n’était pas adaptée à son handicap. Elle expose être tombée pendant la visite, le logement étant dans situé dans un environnement en pente. Sur sa situation financière, elle déclare être femme de ménage et avoir des ressources de 279 euros et 290 euros au titre du RSA ainsi qu’une allocation handicapée de 343 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative au congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du loi n°2023-668 de la loi du 27 juillet 2023,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(….)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(….)

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

(…)

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

(….) V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, la bailleresse produit le contrat de bail du 28 mars 1994 avec prise d’effet au 15 avril 1994, pour une durée de 3 ans au moins. Elle verse également aux débats une offre de vente par huissier de justice délivrée à personne physique le 2 août 2018 du logement objet du présent litige au prix de 300 000 euros net vendeur. Il n’est pas contesté que la locataire n’y a pas répondu.

La SCI SAINT PRIEST NEOUX justifie de la délivrance à étude d’un congé pour vendre du 30 septembre 2021 à Madame [C] [N] pour un congé du locataire au plus tard 14 avril 2024. Le congé fait mention d’une offre de vente d’un montant de 370 000 euros (trois cent soixante-dix mille euros). L’acte comprend également une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé.

Le bailleur a par ailleurs respecté les modalités de forme ainsi que les délais légaux (6 mois minimum) de sorte que le congé est régulier en la forme.

Il convient donc de constater la validité du congé pour vendre délivré le 30 septembre 2021 par la SCI SAINT PRIEST NEOUX.

Le locataire n’a pas fait connaitre son intention d’acquérir le logement dans les délais impartis.

Il n’est pas contesté que Madame [C] [N] réside dans les lieux depuis 31 ans et qu’elle a toujours honoré ses loyers, mais qu’elle n’est pas en capacité de se reloger dans le parc privé. Elle justifie avoir effectué une demande de logement social, et avoir été désignée prioritaire suivant décision du 17 janvier 2019 de la commission de médiation de [Localité 3] et avoir effectué de nombreuses démarches pour être relogées.

Elle justifie également être en situation de handicap et résider avec son fils de 30 ans, atteint d’épilepsie et de troubles psychiatriques. Elle fait valoir avoir reçu une proposition de relogement mais cette dernière n’était pas adaptée à son handicap. Sur sa situation financière, elle déclare être femme de ménage et avoir des ressources de 279 euros et 290 euros au titre du RSA et d’une allocation handicapée de 343 euros.

Toutefois, Madame [C] [N] aurait dû quitter le logement au plus tard au 14 avril 2024. Il n’est pas contesté que Madame [C] [N] n’a pas libéré le logement à cette date et réside toujours actuellement dans le studio.

En ces conditions, Madame [C] [N] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 14 avril 2204.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [N] et de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [C] [N] justifie avoir effectué de nombreuses démarches pour se reloger et qu’elle est par ailleurs dans une situation de vulnérabilité, étant en situation de handicap.

Il n’est également pas contesté que le congé pour vendre a été délivré le 31 avril 2021 pour un départ 14 avril 2024, laissant ainsi trois années à Madame [C] [N] pour retrouver un logement, délai prolongé de près d’un an par la présente procédure. La bailleresse s’oppose ainsi à l’octroi de délais à la locataire pour quitter le logement.

Il n’en demeure pas moins que la tension immobilière sur le territoire parisien, en particulier dans le parc social, ne permet pas aux locataires de se loger ou se reloger dans des délais raisonnables, et ce en dépit du droit opposable au logement dont Madame [C] [N] bénéficie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et en dépit de l’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder à Madame [C] [N] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis 14 avril 2024, Madame [C] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [N] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la locataire n’a pas respecté la fin du contrat de bail, en ne quittant pas les lieux à l’issue du congé pour vendre de sorte qu’il a causé un préjudice aux bailleurs par sa résistance abusive qu’il convient toutefois de ramener à de plus justes proportions.

La demande des bailleurs sera accueillie et Madame [C] [N] sera condamnée à verser la somme de 100 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de la dénonciation à la préfecture et le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [C] [N] à payer à La SCI SAINT PRIEST NEOUX la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 30 septembre 2021 par La SCI SAINT PRIEST NEOUX relatif au contrat de bail à usage d’habitation conclu avec Madame [C] [N] et Monsieur [L] [F] le 28 mars 1994 avec prise d’effet au 15 avril 1994 entre concernant les locaux situés [Adresse 2], 1er étage, et la fin du contrat de bail au 14 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE que Madame [C] [N] est occupante sans droit ni titre dudit logement à compter du 14 avril 2024 ;

ACCORDE à Madame [C] [N] un délai de 6 mois pour quitter les lieux, à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai de 6 mois, l’expulsion de Madame [C] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, est régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [N] à compter du 14 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer à La SCI SAINT PRIEST NEOUX la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer à La SCI SAINT PRIEST NEOUX la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de la sommation de quitter les lieux, et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE