MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 22/00015 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TNIH

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2025

AFFAIRE : S.A. BNP PARIBAS C/ S.C.I. SAINT MICHEL LUXEMBOURG RCS PARIS, S.A.S. A.G.L.C.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

Madame LAMBERT, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de M^me REA, Greffier

PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. BNP PARIBAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT MICHEL LUXEMBOURG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-David ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0298

S.A.S. A.G.L.C., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-David ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : E0298

L’affaire a été débattue à l’audience du 12 novembre 2024.

Les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 14 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 26 octobre 1978, la SCI Delcan, aux droits de laquelle est venue la SCI Saint Michel Luxembourg et désormais la SA A.G.L.C., a donné à bail à la SA Banque parisienne de crédit au commerce et à l’industrie, aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 9]. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 1978 et a fait l’objet de plusieurs renouvellements.

Le dernier renouvellement est intervenu par acte sous signature privée du 3 mars 2011 conclu entre la SCI Saint Michel Luxembourg et la SA BNP Paribas, ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2009 pour se terminer le 30 juin 2018, et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 112 540 euros HT et HC, payable trimestriellement d’avance.

La destination contractuelle des lieux est l’exploitation de tous commerces, avec liberté de cession et de sous-location, les lieux étant alors utilisés à usage de banque.

Au deuxième trimestre 2018, le loyer trimestriel en principal s’élevait à 30 869,83 euros, soit 123 479,32 euros HT et HC par an.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2017, la SCI Saint Michel Luxembourg a signifié à la SA BNP Paribas un congé avec offre de renouvellement, pour une prise d’effet du congé au 30 juin 2018 et pour une prise d’effet du renouvellement au 1er juillet 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant le versement d’un loyer annuel de 140 000 HT et HC.

À défaut d’accord entre les parties, par acte d’huissier du 29 juin 2020, la SA BNP Paribas a signifié à la SCI Saint Michel Luxembourg un mémoire préalable aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2018 à la somme annuelle en principal de 88 195 HC et HT et subsidiairement de voir désigner un expert.

Suivant acte notarié du 28 octobre 2021, la SAS A.G.L.C. est devenue propriétaire des locaux objets du bail.

La SA BNP Paribas a ensuite fait assigner la SCI Saint Michel Luxembourg et la SAS A.G.L.C. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil par actes d’huissier signifiés le 4 mai 2022, aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 97 479 euros HT et HC, outre subsidiairement de voir désigner un expert.

Suivant décision en date du 7 février 2023, le Tribunal de céans a constaté le renouvellement du bail commercial à comptre du 1er juillet 2018 et ordonné une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024 lors de laquelle la SA BNP Paribas, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par RPVA le 20 septembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux :

“A titre principal, de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à la somme annuelle en principal de 90912 euros, doit être fixé à la valeur locative,

— juger que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

Très Subsidiairement :

— faute pour la SCI Saint Michel Luxembourg et la SAS A.G.L.C. de rapporter la preuve d’une modification notable des caractéristiques des locaux, fixer le loyer plafonné, calculé conformément aux prévisions de l’article L145-34 du code de commerce à la somme annuelle en principal de 122552.81 euros au 1er juillet 2018,

En toute hypothèse, de :

— rejeter les demandes de la SCI Saint Michel Luxembourg et de la SAS A.G.L.C.,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner in solidum la SCI Saint Michel Luxembourg et la SAS A.G.L.C. à lui payer 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.”

Au soutien de ses demandes, la SA BNP PARIBAS fait exposer en substance que :

— ainsi que relevé par l’expert, l’agence n’est pas au meilleur emplacement de [Localité 9] et se situe sur le côté de la voie de moindre commercialité, l’immeuble édifié durant les années 70 présente unravalement un peu ancien et est d’une époque de construction peu recherchée,une part importante de la façade des locaux donne sur un parvis dénué de toute commercialité, il n’y a aucun accès du public à l’agence par l’esplanade, l’agence n’est pas accessible de plein pied depuis la [Adresse 6], les locaux sont agencés en profondeur et sont donc très faiblement éclairés et très souvent sans jour. La partie des locaux réservée au public est en rétrécissement, le local technique sécurité, les bureaux et les locaux réservés au personnel sont sans jour et nécesitent un éclairage artificiel, les salons clientèle sont faiblement éclairés, la partie arrière des locaux est surélevée de 5 marches, interdisant son accès aux PMR, l’accès au sol sol leur étant impossible;

— bien que s’agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, le loyer doit être fixé à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au loyer contractuel en vigueur à la date d’effet du renouvellement ;

— sur la valeur locative, les coefficients retenus par l’expert appellent les observations suivantes : le coefficient des annexes ne devrait pas excéder 0.20 en raison de la faible hauteur sous plafond ; le coefficient de 0.10 pour la mezzanine constitue un maximum dans la mesure où elle est en état brut de béton et basse de plafond ; l’effet vitrine du rez de chaussé est inexistant le parvis étant dénué de commercialité et aucun accès du public par l’esplanade justifiant un coefficient de 1 au lieu de 1.10 ; pour la zone sur l'[Adresse 4], le coefficient de 0.80 ne correspond pas aux principes de pondération dégagés par la charte de l’expertise et interdit donc toute comparaison avec les éléments de référence retenus faute de méthode de pondération identique, la profondeur de cette zone est à plus de 20 mètres de la façade ; pour la zone 2 bis, le coefficient retenu ne correspond pas aux usages en la matière dès lors que la zone est à plus de 20 mètres de la façade,

— sur le prix unitaire, la demanderesse souligne que les éléments postérieurs au 1er juillet 2018 n’ont pas à apparaitre et il convient de tenir compte exclusivement du loyer facial à l’exclusion de toute réintégration, les locaux n’étant pas à usage exclusif de bureau, excluant les dispositions de l’article R145-11 du code de commerce, le prix de 480euros par m² est davantage justifié au regard des éléments de l’expert et de ceux du fichier de Monsieur [D], les références présentées par la preneuse n’étant pas pertinentes en raison de la superficie qui n’est pas comparable et de la localisation des lieux.

— sur les facteurs de majoration, la BNP PARIBAS rappelle que la clause tous commerces présente un intérêt limité au vu de la destination visée au contrat et de la vocation de celle-ci, qu’un taux de 5% est un maximum pour prendre en compte la possibilité de céder et sous louer les locaux.

À titre subisidiaire, la preneuse fait valoir que c’est à la bailleresse de prouver un motif de déplafonnement et donc l’existence de la modification invoquée, ce à quoi elle échoue. Elle souligne que l’expert a comparé des plans datés du 08 avril 2010 avec des plans de septembre 2023 soient postérieurs au 1er juillet 2018. Elle ajoute que ne peuvent constituer une cause de déplafonnement des travaux destinés à l’exploitation des locaux en conformité avec la destination contractuelle, ce qui est le cas en l’espèce au vu du local livré brut de gros oeuvre. Il en va de même pour les travaux imposés par la loi ou le règlement relatifs aux conditions d’accès aux établissements recevant du public des PMR. Elle ajoute enfin que la régularisation de l’avenant de renouvellement le 3 mars 2011 soit postérieurement à la notice descriptive du projet de réaménagement de l’agence permet d’affimer que les travaux invoqués ont été pris en compte. Les travaux à l’extérieur des locaux ne peuvent constituer une modification des caractéristiques des locaux et il n’y a aucune évolution des activités. Elle soutient que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux.

En réplique et développant les termes de leur dernier mémoire notifié par RPVA le 08/11/2024, la SCI Saint Michel Luxembourg et la société AGLC demandent au juge des loyers commerciaux de:

“- déclarer la société AGLC et la SCI SAINT MICHEL LUXEMBOURG recevables et bien fondées en leurs demandes,

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 à 136 000 euros HT et HC,

A titre subsidiaire, de :

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 au loyer plafond calculé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires soit 124220.88 euros HT et HC,

En tout état de cause, de :

— rejeter les demandes de la SA BNP Paribas,

— de condamner la SA BNP Paribas à payer à la SAS A.G.L.C. et à la SCI Saint Michel Luxembourg la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SA BNP Paribas aux dépens en ce compris les frais d’expertise.”

Les défenderesses font valoir :

— un motif de déplafonnement au regard de la réalisation d’importants travaux de modification qui se sont traduits par une augmentation des surfaces accessibles au public et par un changement total de la distribution des lieux loués : ajout de cloisons avec création de bureau, création d’un espace libre service, supression du sas d’entrée, ajout en mezzanine de 21.40 m², suppression du renforcement de l’entrée de l’agence et alignement de la façade et de l’entrée de l’agence, ce qui s’est traduit par une augmentation de la surface, agrandissement du local blindé, modification de la distribution et de l’emplacement des corps de chauffe, installation d’un nouveau système de climatisation traduisant une amélioration du confort des locaux et des conditions d’accueil du public, amélioration significative de l’accès des locaux pour le public, accroissement de la visibilité et de l’attractivité des locaux par le remplacement de la totalité de la façade commerciale.

— le fait pour la preneuse de ne pas produire les éléments sollicités par l’expert implique d’en tirer les conséquences au titre de la modification des caractéristiques des locaux.

— les travaux ont consisté en une véritable transformation de l’agence exploitée dans les locaux pour l’adapter à l’évolution des activités qui y sont exercées à savoir une agence dédiée exclusivement aux professionnels offrant un espace libre service accessible sept jour sur sept, les travaux ne consistant pas en une simple mise aux normes. Aucun des travaux réalisés n’étaient nécessaires à l’exercice de l’activité autorisée au bail, l’avenant au contrat de bail ne faisant pas mention des travaux réalisés puisque le renouvellement est réalisé le 3 mars 2011 sur la base de l’estimation de l’expertise de Monsieur [T] réalisé le 22 décembre 2010 soit avant la notice descriptive des travaux.

— sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, les défenderesses retiennent la surface pondérée proposée par l’expert et y font des ajustements pour la mezzanine (0.20) au vu de locaux affectés en partie à l’archivage et au regard de la grande hauteur sous plafond, pour la zone 3bis (0.50) au regard de son très bon éclairement et pour les annexes du rez de chaussée 0.40) au regard du coefficient retenu par le précédent expert et compte tenu de l’utilité des annexes.

— sur la valeur unitaire, les défenderesses estiment que la valeur de 561 euros par mètre carré apparait la plus pertinente car elle se rapporte à un emplacement présentant une commercialité équivalente à celle des locaux loués (située à 40 mètres) et pour lequel l’activité exercée est celle d’agence bancaire,

— sur la maoration applicable, elle se justifie au regard de la clause tous commerce et de clause de libre cessiondu droit au bail et sous location libre.

A titre subsidiaire, elles soutiennent qu’il convient de tenir compte de la variation de l’indice trimestriel des loyers d’activité tertiaire qui est applicable aux activité d’agence bancaire quand bien même cet indice n’aurait pas fait l’objet de discussion avec l’expert.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour l’exposé de leurs moyens en droit et en fait.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Les bailleresses invoquent des motifs de déplafonnement, tandis que la preneuse sollicite la fixation du loyer à la valeur locative inférieure au loyer contractuel et plafond.

L’expert judiciaire, en son rapport, retient un loyer plafond au 1er juillet 2018 de 122552,81 euros par an, le loyer contractuel s’élevant alors à 123 479,32 euros HT et HC par an.

Il y a lieu en conséquence de vérifier l’existence d’un motif de déplafonnement, avant de déterminer la valeur locative afin de fixer le prix du bail renouvelé et de déterminer au préalable le montant du loyer plafond, les parties s’opposant sur l’indice applicable au titre du loyer plafond.

Sur le loyer plafond

Selon l’article L 145-34 du code de commerce, que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques et qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, l’avenant au bail du 3 mars 2011 précise que la révision est triennale par application de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant celui du 3ème trimestre 2009, soit 1 502.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi Pinel” a supprimé, dans les dispositions de l’article L.145-34 alinéa 1er du code de commerce relatives au plafonnement du loyer, la référence à l’indice trimestriel du coût de la construction, de sorte que l’indice trimestriel des loyers commerciaux et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires précédemment créés par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 sont désormais les seuls indices applicables. L’ILC concerne les commerces et l’artisant et l’ILAT les bureaux et les entrepôts logistiques.

S’agissant ici d’un bail commercial dont les parties ne remettent pas en question la nature, il convient d’appliquer l’ILC et non l’ILAT, l’activité d’agence bancaire étant indifférente à la nature du bail qui n’est au surplus pas un bail professionnel.

C’est donc à bon droit que l’expert a retenu que le loyer plafonné s’établit au 1er juillet 2018 par application de la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux sur la durée du bail échu (du 01/07/2009 au 30/06/2018), soit 36 trimestres, les indices de références étant pour le multiplicateur : le dernier indice connu à la date du renouvellement (01/07/2018), soit 111,87 (1er trimestre 2018, publié le 27 juin 2018) et pour le diviseur : l’indice paru 36 trimestres avant, soit 102.73 (1er trimestre 2009) soit un loyer plafonné de 122552,81 euros.

Sur le déplafonnement en raison de la modification des caractéristiques des locaux

Il résulte des articles L.145-33, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce combinés que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement.

En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, règle de principe, doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification des caractéristiques des locaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les locaux se situent sur le tronçon compris entre l'[Adresse 5] et la [Adresse 8], à l’angle de l'[Adresse 4] soit une bonne situation pour une agence bancaire à [Localité 9], dans un quartier à vocation résidentielle et sur une voie bénéficiant d’un flux de chalands et d’une circulation automobile soutenus, avec une bonne visibilité, toutefois pas au meilleur emplacement de [Localité 9] et sur le côté de la voie de moindre commercialité.

L’expert estime que postérieurement au 10 janvier 2011 (date du dossier travaux communiqué par les bailleresses), les modifications suivantes ont été réalisées :

au rez-de-chaussée :

installation de cloisons légères au rez-de-chaussée avec :création de deux bureaux supplémentaires et un dégagement dans un espace auparavant en open spacecréation de l’espace libre-service séparé par un rideau métalliqueagrandissement des sanitaires avec création d’un W.C. PMRencloisonnement des escaliers menant à la mezzaninecréation d’une petite salle des coffres PMRagrandissement du local DAB en façade sur la [Adresse 7]

suppression du sas d’entrée et du seuil, intégrés à l’espace libre-service

en mezzanine :

ajout de 21,40m² sur les plans, consistant en un local technique de climatisation (extension ou aménagement, non défini)

L’experte conclut que ces éléments ont légèrement modifié la configuration des locaux litigieux, sans toutefois agrandir de manière notable les surfaces accessibles à la clientèle et que ces travaux apparaissent insuffisants pour conférer un caractère notable à la modification des caractéristiques des locaux, et ne justifient pas d’écarter le principe du plafonnement en application des dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce.

Si la bailleresse estime que la preneuse n’a pas transmis à l’expert les éléments sollicités, il ne saurait en être déduit une inversion de la charge de la preuve concernant la modification des caractérisques des locaux et son caractère notable.

De plus, les éléments transmis par les sociétés bailleresses à savoir le dossier du 10 janvier 2011 font apparaitre un état des lieux et des plans intitulés “état projeté”, l’expert disposant du bail et de ses renouvellements mais également des plans établis en septembre 2023 à titre informatif permettant la comparaison.

Ainsi que les pièces versées aux débats le démontrent, les travaux litigieux ont été réalisés postérieurement à l’achat de ce fonds de commerce par la banque et au renouvellement du bail intervenu le 30 juin 2018. Si la preuve de la date de réalisation des travaux dont elle entend se prévaloir incombe à la bailleresse, la banque n’apportant pas la preuve que les travaux aient été réalisés ou pris en charge même partiellement par le bailleur, il en résulte que les modifications des locaux loués ont été effectuées par la banque, seule locataire des lieux loués, au cours du bail écoulé.

Toutefois, il ne saurait être déduit des travaux susmentionnés une véritable transformation de l’agence exploitées en ce que ces modifications ont été réalisés conformément à la clause de destination du bail stipulant “ tous commerces, avec liberté de cession et de sous location, actuellement utilisés à usage de banque”. Que l’agence soit uniquement dédiée aux professionnels est inopérant ici et insuffisant à justifier d’une modification notable des caractéristiques en ce qu’elle est conforme à la clause.

L’expert a donc, à juste titre, relevé que ces travaux – consistant d’une part en l’ajout de cloisons légères et d’autre part en la suppression du sas d’entrée et du seuil et ajout de 21,40 m² au titre de la mezzanine dont il n’est pas contesté qu’elle n’est pas accessible à la clientèle- constituaient des agencements et non des travaux d’agrandissement ou de restructuration seuls susceptibles de revêtir la qualification de modification notable. Il s’agit en effet d’une simple réorganisation des espaces facilitant le déplacement des personnes et non d’une augmentation de la surface accessible à la clientèle puisque si certains espaces ont été agrandis d’autres ont été réduits pour la création de bureaux. Concernant la mezzanine s’il résulte du bail qu’elle était évaluée à 31 m², du rapport de Monsieur [T] qu’elle était de 31,70m² et du rapport de 2023 versé à titre informatif qu’elle était de 54,60m², il ressort des photographies présentées et constations de l’experte qu’elle sert de local de climatisation et ne peut de ce fait caratériser une modification notable transformant un espace servant d’entrepot des archives à un espace abritant la machinerie de la climatisation.

De même, si ces agencements en ce compris l’intallation des rampes extérieures ont facilité l’accès aux personnes à mobilité réduite, il ne saurait en être déduit une modification notable des locaux, l’accessibilité à la clientèle résultant du bail, le preneur ayant à sa charge les transformations nécessitées par l’exercice de son activité dont la mise en conformité aux personnes à mobilité réduite, s’agissant d’un établissement recevant du public.

La demande en déplafonnement sera donc rejetée.

Sur le prix du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Il résulte des motifs précédemment exposés que le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2018 doit être fixé en application des règles du plafonnement.

Toutefois, le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer actualisé. Il convient donc de déterminer la valeur locative.

En l’espèce, le loyer contractuel en vigueur à la date d’effet du renouvellement était de 123 479,32 euros.

L’expert fixe lavaleur locative en renouvellement au 1er juillet 2018 de la boutique expertisée à 120 800 € étant donné la bonne situation pour une agence bancaire à [Localité 9], dans un quartier à vocation résidentielle et sur une voie bénéficiant d’un flux de chalands et d’une circulation automobile soutenus, avec une bonne visibilité, toutefois pas au meilleur emplacement de [Localité 9] et sur le côté de la voie de moindre commercialité, vu l’état d’usage des locaux au rez-de-chaussée et au sous-sol, l’état brut en mezzanine, la distribution en profondeur, élément dont il a été tenu compte dans la pondération des surfaces, le très bon éclairement général au rez-de-chaussée, la destination du bail, qui donnera lieu à majoration, l’application de l’article R.145-7 du code de commerce qui impose de se référer aux loyers du voisinage, c’est-à-dire tant aux prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers en renouvellement et aux décisions judiciaires, la tendance baissière des loyers de boutiques en 2018, avec un maintien des prix voire une hausse pour les seuls emplacements très recherchés.

L’experte retient une surface pondérée totale de 210,14m² et un prix de 500 euros par m² en raison des références comprises pour les locations nouvelles entre 141 euros par m² et 1136 euros par m², pour les renouvellements amiables entre 371 euros par m² et 561 euros par m² et pour les décisions judiciaires entre 420 euros par m² et 1000 Euros par m².

Plusieurs coefficients retenus par l’expert sont contestés :

— pour le sol sol : le coefficient retenu par l’expert apparait justifié en ce que les annexes en sous sol sont aménagées et reliées, ce qui ne permet pas la comparaison avec la salle des coffres,

— pour la mezzanine : les bailleresses soutiennent qu’il convient de retenir un coefficient plus important en ce qu’elle abrite un local d’archives en deux parties séparées par une cloison légère ainsi que constaté par l’expert [C] [T]. Pour autant au vu des modifications réalisées faisant de la mezzanine un lieu de stockage de la climatisation et donc de l’inutilisation des lieux pour l’archivage, c’est à juste titre que l’expert a retenu un coefficient de 0,10, la hauteur sous plafond étant certes de 2,16m mais celle sous tuyauterie étant de 1,72m.

Concernant le rez de chaussée, l’expert estime qu’il est divisé en zones tenant compte de l’importance de sa profondeur :

la zone 1 en façade sur 5m de profondeur est retenue à l’unité sachant qu’une zone d’angle est retenue selon l’effet vitrine entre 1,10 et 1,30 (angle exceptionnel)la zone 2 sur une seconde profondeur de 5m entre 0,80 et 1la zone 3 sur 10 mètres entre 0,40 et 0,60la zone 4 pour le surplus entre 0,25 et 0,35annexes entre 0,10 et 0,40

La zone 3 ne saurait être découpée ainsi que l’a mentionné l’expert et au vu de la motivation retenue au titre du rejet du déplafonnement s’agissant du réagencement desdits espaces. Sur les annexes, les parties ne justifient pas de leurs dires.

Concernant le rez de chaussée et l’effet vitrine, il y a lieu, au regard des photographies et plan de situation produits, de faire sienne l’analyse de l’experte qui retient que s’il est exact que le parvis ne bénéficie pas du même flux que la [Adresse 7] et ne comporte aucun autre commerce, il n’en demeure pas moins qu’il constitue un passage piéton pour les habitants du quartier. En outre, l’angle des locaux améliore très sensiblement la visibilité de l’agence, tant pour le flux piéton qu’automobile. De même concernant les zones dites bis par les parties étant précisé qu’ils n’apportent aucun élément permettant d’appuyer des pondérations par redécoupage. C’est donc à bon droit que l’expert retient que les coefficients d’angle et des zones « bis » sont justifiés par la visibilité et l’éclairement apportés par la configuration des locaux en angle et visibles depuis l’extérieur sur trois côtés. La zone d’angle, usuellement retenue à un coefficient compris entre 1,10 et 1,30 est limitée en l’espèce au coefficient 1,10 et les zones « bis » sont également pondérées en bas de fourchette pour tenir compte de la commercialité et des flux bien moindres sur l’esplanade que sur la [Adresse 7]. La pondération réalisée est conforme aux recommandations de la charte de l’expertise, en présence d’une façade vitrée d’angle sur deux voies de commercialités distinctes. Par ailleurs, l’expert indique avoir retenu que les locaux sont agencés en profondeur et avec une luminosité variable motivant les coefficients retenus.

Sur la valeur unitaire, il résulte des références produites par chacune des parties qu’elle peut être comprise entre 371 euros et 662 euros pour des renouvellements amiables s’agissant d’agences bancaires situées à proximité. Aussi c’est à bon droit que l’expert a retenu une valeur de 500 euros, les développements autour de la qualification de bureaux boutique étant inopérants au vu des dispositions du contrat de bail et des clauses y afférant.

Sur la majoration applicable, il doit être tenu compte non seulement de la clause tout commerce mais également de la possibilité de cession libre du droit au bail et de sous location libre. Il ne saurait être avancé que ces clauses sont inutiles à la preneuse en l’état dès lors qu’elles ont été souscrites et donc négociées par les parties.

En définitive, il convient de retenir la valeur fixée par l’expert à 120 800 euros résultant du calcul suivant [210,14m² X 500]-15%.

Dès lors, le montant de la valeur locative s’avérant inférieur au montant du loyer plafonné, il y a lieu de fixer le loyer de renouvellement au 1er juillet 2018 à la valeur locative, soit 120800 euros.

Sur les autres demandes

Les bailleresses succombant à leur demande de déplafonnement du loyer, seront donc condamnées in solidum aux dépens qui incluront les frais d’expertise.

L’équité, s’agissant de la fixation du prix d’un bail renouvelé, commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement,

Fixe à la somme de 120800 en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er juillet 2018, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la SA BNP Paribas d’une part et la SCI Saint Michel Luxembourg puis la SAS A.G.L.C. d’autre part, et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 1er juillet 2018 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Condamne in solidum la SCI Saint Michel Luxembourg et la SAS A.G.L.C. aux dépens, incluant les frais d’expertise,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

FAIT JUGÉ ET SIGNÉ A CRÉTEIL, L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATORZE JANVIER,

La minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX