31 Janvier 2025

RG N° 24/04483 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6N6

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [W] [U]

C/

Société SEQENS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [W] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Société SEQENS

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 Janvier 2025.

La présente décision a été rédigée par [S] [L], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 19 août 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [W] [U], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à MONTIGNY LES CORMEILLES (95370), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 9 août 2024 à la requête de la SA SEQENS.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024, à laquelle M. [Y] [U] est intervenu volontairement.

Mme [W] [U] et M. [Y] [U], représentés par leur conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demandent un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, notamment de la scolarité de leurs enfants et de leurs recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Ils font valoir qu’ils ont toujours respecté leurs obligations contractuelles et qu’ils ont accepté le principe du relogement sans difficultés compte tenu des désordres affectant leur logement. Ils prétendent que les offres de logement reçues n’étaient pas adaptées, excepté la sixième proposition qu’ils ont acceptée mais pour laquelle aucun consensus n’a été trouvé compte de la rupture des pourparlers à l’initiative du bailleur. Ils rappellent qu’ils contestent la décision rendue par tribunal de proximité de SANNOIS qui a validé le congé délivré par le bailleur et autorisé leur expulsion. Ils indiquent que leur situation financière ne leur permet par de prétendre à un logement en dehors du parc social. Ils estiment que l’expulsion risque d’entrainer la désorganisation et le déséquilibre de la famille. Ils sollicitent en conséquence l’arrêt de l’exécution provisoire dont est assortie le jugement rendu le 4 juillet 2024 ainsi qu’un délai de grâce de 12 mois ou jusqu’à ce que soit rendue la décision de la cour d’appel de [Localité 13].

La SA SEQENS, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais et réclame 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le logement occupé par les demandeurs présente des désordres et vices de construction qui nécessitent d’importants travaux, incompatibles avec le maintien des locataires dans les lieux. Elle rappelle qu’elle a proposé à ces derniers un relogement provisoire avec une garantie de retour dans leur pavillon à la fin des travaux ou un relogement définitif et qu’ils ont choisi la seconde option. Elle indique avoir fait six offres de relogement à Mme [W] [U] et M. [Y] [U] qui ont émis en retour des objections peu ou pas fondées. Elle fait état de leur mauvais foi et de leur résistance abusive. Elle rappelle que les demandeurs se maintiennent dans les lieux alors qu’un congé leur a été délivré le 8 juin 2023 et qu’il y a urgence à réaliser les travaux. Enfin, elle soutient que M. et Mme [U] ne remplissent pas les conditions de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution et ne justifient pas de recherche en vue de leur relogement.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 4 juillet 2024 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— constaté la validité du congé signifié par acte de commissaire de justice le 8 juin 2023,

— prononcé la résiliation du contrat de bail signé le 1er novembre 2015 entre la SA [Adresse 7] et M. [Y] [U] et Mme [W] [U] portant sur le pavillon situé [Adresse 4] [Adresse 1] à [Localité 11], ce à compter du 9 décembre 2023,

— constaté que M. [Y] [U] et Mme [W] [U] sont occupants sans droit ni titre des lieux pris à bail depuis le 10 décembre 2023,

— débouté la SA HLM SEQENS de ses demandes de suppression du délai de deux mois, prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] [U] et Mme [W] [U] d’avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, la SA [Adresse 7] pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— condamné solidairement M. [Y] [U] et Mme [W] [U] à payer à la SA HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions prévues au contrat de bail, ce à compter du 10 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,

— condamné in solidum M. [Y] [U] et Mme [W] [U] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Y] [U] et Mme [W] [U] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 9 août 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. M. [Y] [U] et Mme [W] [U] ont interjeté appel du jugement le 4 septembre 2024.

Sur la suspension de l’exécution provisoire

Selon l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve des dispositions de l’article L311-4, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire. L’exécution est poursuivie aux risques et périls du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En application de l’article 514-3 du code de procédure civile, lorsque l’exécution provisoire est de droit, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Enfin, la demande de délais avant expulsion formulée devant le juge de l’exécution n’est pas suspensive d’exécution, de sorte que, en l’absence d’arrêt de l’exécution provisoire, il peut être procédé à l’expulsion à tout moment même si l’instance est en cours. Le poursuivant agit ainsi à ses risques et périls comme l’indique l’article L111-10 ci-dessus visé.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de suspendre l’exécution de la décision qui sert de fondement aux poursuites, en vertu de l’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au cas présent, un jugement ordonnant l’expulsion de M. [Y] [U] et Mme [W] [U] du pavillon qu’ils occupent [Adresse 4] [Adresse 1] à Montigny-lès-Cormeilles (95370), a été rendu par le tribunal de proximité de SANNOIS le 4 juillet 2024, avec exécution provisoire. Cette décision a été notifiée le 9 août 2024 aux époux [U] ainsi qu’un commandement de quitter les lieux leur laissant un délai de deux mois pour libérer les lieux, soit jusqu’au 9 octobre 2024.

M. [Y] [U] et Mme [W] [U] n’ont pas saisi le premier président de la cour d’appel aux fins d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement prononçant leur expulsion.

Le fait que M. [Y] [U] et Mme [W] [U] aient interjeté appel du jugement exécutoire par provision le 4 septembre 2024 et qu’ils aient également saisi le juge de l’exécution le 19 août 2024 d’une demande de délais pour se maintenir dans les lieux, n’est pas de nature à suspendre l’exécution provisoire attachée au jugement d’expulsion, ces actions n’ayant aucun caractère suspensif. Et le juge de l’exécution ne dispose d’aucun pouvoir juridictionnel pour ordonner cette suspension.

Le juge de l’exécution peut seulement accorder des délais de grâce dans les conditions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et il ne lui appartient pas de suspendre l’exécution provisoire d’une décision de justice ordonnant l’expulsion d’occupants de lieux habités.

La demande de « suspension de l’exécution provisoire » est donc irrecevable.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [Y] [U] et Mme [W] [U] leur permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

M. [Y] [U] et Mme [W] [U] déclarent disposer de revenus mensuels de 2148 euros, correspondant au salaire de M. [Y] [U] et des prestations versées par la CAF, sans pour autant en justifier. Le couple a deux enfants à charge dont l’un scolarisé en école primaire et le second en études supérieures. Ils produisent leur avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 qui mentionne un revenu fiscal de référence de 41 088 euros.

Au vu du décompte et des avis d’échéances produits, les demandeurs sont à jour dans le paiement des loyers, indemnités d’occupations et charges.

Selon les pièces versées aux débats, M. [Y] [U] et Mme [W] [U] ont déposé une demande de logement social le 25 juillet 2024 et échangé des courriels en août/septembre 2024 avec le service habitat-logement de la ville de [Localité 9] ainsi qu’avec le bailleur social 3F. Si les demandeurs justifient avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement, celles-ci s’avèrent tardives et peu nombreuses.

Ainsi, les époux [U] ne démontrent pas que leur relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, et ce d’autant qu’ils ont refusé plusieurs propositions de relogement adaptées et qu’ils savent qu’ils ne peuvent se maintenir dans le logement depuis 2022.

En effet, il ressort du dossier technique afférent aux bâtiment situé [Adresse 3] à [Localité 9] que le pavillon pris à bail par les époux [U] en 2015, a subi de graves désordres liés à des mouvements de terrains et qu’il doit faire l’objet de travaux de réhabilitation de grande ampleur, empêchant tout maintien des locataires dans les lieux durant cette période.

Lors d’un entretien en date du 15 mars 2022, la SA SEQENS a proposé à M. [Y] [U] et Mme [W] [U] un relogement provisoire avec une garantie de retour dans leur pavillon à la fin des travaux ou un relogement définitif. Les demandeurs ayant choisi la seconde option, un processus de relogement a débuté et le bailleur leur a fait six propositions de logement au cours des années 2022 et 2023, qui ont pour la majorité été refusées.

De plus, la SA SEQENS a, par acte de commissaire de justice en date du 8 juin 2023, signifié aux époux [U] un congé au visa des articles 12, 13, 13 bis, 13 ter et 13 quater de la loi du 1er septembre 1948, lequel a été déclaré valide par le tribunal de proximité de SANNOIS.

Le juge de proximité a pu relever dans son jugement en date du 4 juillet 2023, que la SA SEQENS avait bien exécuté son obligation relative au relogement de ses locataires et que seules les exigences exprimées par les époux [U] ne permettaient pas de les reloger, entrainant un retard important dans la réalisation des travaux du pavillon, prévus depuis plusieurs années compte tenu de leur ampleur.

Par ailleurs, il convient de rappeler que M. [Y] [U] et Mme [W] [U] ont déjà bénéficié d’amples délais de fait, le congé ayant été délivré le 8 juin 2023. Si le motif de résiliation du bail est la délivrance d’un congé en raison des travaux à réaliser, il sera rappelé que les demandeurs se sont vu proposer six offres de logement pour la majorité adaptées à leur situation, dont cinq qu’ils ont cependant refusé.

S’agissant de la sixième proposition, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont eu des exigences importantes relatives aux travaux de rénovation qu’ils souhaitaient voir réaliser. Le bailleur a néanmoins adressé aux époux [U] le 20 décembre 2023 un protocole de relogement qui prévoyait outre la réalisation de travaux (peinture, réparation/remplacement des volets et cadres de prises…), la prise en charge de divers frais (déménagement, transfert de la ligne internet, d’accès à l’énergie et changement d’adresse postale pendant six mois). Néanmoins, les époux [U] ont exigé a minima le remplacement de la baignoire et du lavabo.

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission, tout en se montrant patient et conciliant. De plus, il a parfaitement exécuté son obligation relative au relogement de ses locataires en proposant six logements aux époux [U] alors que la loi n’en exige que trois.

Si la situation personnelle de M. [Y] [U] et Mme [W] [U] peut apparaitre difficile, elle ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime qui ne peut disposer de son bien ni réaliser d’indispensables travaux sur le logement occupé.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

M. [Y] [U] et Mme [W] [U], partie perdante, supporteront les dépens et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SA SEQENS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Déclare irrecevable la demande de suspension de l’exécution provisoire ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [Y] [U] et Mme [W] [U] pour le logement qu’ils occupent [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [Y] [U] et Mme [W] [U] aux dépens ;

Condamne M. [Y] [U] et Mme [W] [U] à payer à la SA SEQENS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12], le 31 Janvier 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,