DU 15 Octobre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00711 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPIV

Code NAC : 30B

S.C.I. ACTIPOLE

C/

Madame [P] [E] [O] en sa qualité de caution solidaire

S.A.S. AM SUPERMARCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. ACTIPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179

DÉFENDEURS

Madame [P] [E] [O] en sa qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 1]

non representé

S.A.S. AM SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 24 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 15 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 6 septembre 2022, la société ACTIPOLE a consenti un bail commercial à la société AM SUPERMARCHE, portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 24 000 euros.

Suivant acte sous signature privée du 6 septembre 2022, Mme [P] [O] épouse [E] s’est porté caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, des sommes pouvant être dues par la société AM SUPERMARCHE à son bailleur, pour une durée de 9 années maximum à compter de la prise d’effet du bail, à concurrence de la somme maximale de 88.128 euros.

Le 3 juillet 2024, la société ACTIPOLE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AM SUPERMARCHE, portant sur la somme de 5.327,12 euros.

Le 18 novembre 2024, la société ACTIPOLE a délivré un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société AM SUPERMARCHE portant sur la somme de 14 964,80 euros, qui a été dénoncé à la caution solidaire le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la société ACTIPOLE a fait assigner en référé la société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,Constater que la société AM SUPERMARCHE est occupante sans droit, ni titre,Condamner solidairement la société AM SUPERMARCHE et sa caution au paiement de la somme de 19 448,51 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 avril 2025,Condamner solidairement la société AM SUPERMARCHE et sa caution au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion de la société AM SUPERMARCHE et de tous occupants des lieux de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de leur choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,Condamner solidairement la société AM SUPERMARCHE et sa caution au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle la société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E], citées respectivement à personne morale et à personne physique, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

La société ACTIPOLE a maintenu ses demandes aux termes de son assignation, en précisant que la dette avait augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 6 septembre 2022 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou (et) accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production des commandements de payer visant la clause résolutoire et délivrés les 3 juillet et 18 novembre 2024 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 18 novembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 décembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 19.448,51 euros au 28 avril 2025.

La société demanderesse verse à l’audience du 24 septembre 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 22.747,76 euros arrêtée au 23 septembre 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

En revanche, il sera déduit de la dette la somme totale de 5 387,27 euros, correspondant aux opérations suivantes :

—  09/07/2024 : CMT DE PAYER 157,96 euros

—  08/11/2024 : PROV HUISSIER 180 euros

—  08/11/2924 : CMT DE PAYER 1 239,33 euros

—  23/04/2025 : CLAUSE PENALE 10% SOMMES DUES 1 876,62 euros

—  23/04/2025 : CLAUSE PENALE CMT PAYER 180 euros

—  23/04/2025 : CLAUSE PENALE SAISINE AVOCAT 720 euros

—  28/04/2025 : PROV [Localité 5] AVOCAT 1 033,36 euros

En effet, ces sommes apparaissent manifestement excessives s’agissant de la clause pénale, ne sont pas justifiées ou relèvent des dépens et des frais irrépétibles.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société AM SUPERMARCHE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 14.061,24 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 28 avril 2025 et il convient de condamner la société AM SUPERMARCHE par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société AM SUPERMARCHE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

En vertu de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès ; il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code précise qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Ainsi, la validité d’un cautionnement sous seing privé donné par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, est subordonnée à la présence sur l’acte de cautionnement d’une mention émanant de la caution laquelle doit être manuscrite, sauf cautionnement électronique.

La société ACTIPOLE produit l’acte de cautionnement solidaire manuscrit en date du 6 septembre 2022, aux termes duquel Mme [P] [O] épouse [E] s’est portée caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du règlement des loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes, impôts, réparations locatives, intérêts de retard et de toutes indemnités, de tous dommages et intérêts ainsi que des frais de poursuite en paiement dus par la société AM SUPERMARCHE au titre du bail, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2022, et à concurrence d’une somme maximum de 88 128 euros, écrite en toutes lettres et chiffres.

En l’espèce, l’acte de cautionnement apparait régulier dans la mesure où il respecte le formalisme exigé par les textes susvisés. Par ailleurs, il est établi que le commandement de payer du 18 novembre 2024 a été dénoncé à la caution solidaire.

Dès lors, l’obligation de Mme [P] [O] épouse [E] de payer les sommes dues par la société AM SUPERMARCHE en vertu du bail, et au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation courante, en sa qualité de caution solidaire, n’apparait pas sérieusement contestable et elle sera condamné solidairement au paiement de ces sommes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E] qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société ACTIPOLE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner solidairement la société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 6 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société AM SUPERMARCHE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société ACTIPOLE ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E] en sa qualité de caution solidaire, à payer à la société ACTIPOLE la somme provisionnelle de 14.061,24 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société AM SUPERMARCHE à la société ACTIPOLE, à compter du 18 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin solidairement la société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E] en sa qualité de caution, au paiement de cette indemnité;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS solidairement la société AM SUPERMARCHE et Mme [P] [O] épouse [E] au paiement des dépens ;

CONDAMNONS solidairement la société AM SUPERMARCHE à payer à la société ACTIPOLE la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 15 Octobre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT