TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’INCIDENT ET D’ORIENTATION ORDONNANT LAVENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 21 Janvier 2025

N° RG 19/00115 – N° Portalis DB3U-W-B7D-K7RT

Jugement rendu le 21 janvier 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER INSCRIT SUBROGE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la Société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord-Est « Segine », société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro B 642 032 130, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cett e qualité audit siège

Ayant pour avocat M^e Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et M^e Philippe FIELOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

PARTIE SAISIE

La S.C.I. UNIX IMMOBILIERS, société civile immobilière au capital de 457,35 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pontoise sous le numéro 411 082 639 dont le siège social est situé [Adresse 9] 95200 [Adresse 14] (Val d’Oise) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège.

Ayant pour avocat M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau du VAL D’OISE

CREANCIER POURSUIVANT SUBROGEANT

La société MILLEIS BANQUE, société anonyme au capital de 55.299.999,66 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 344 748 041, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège, venant aux droits de BARCLAYS BANK PLC à la suite d’un apport partiel d’actif du 5 avril 2017 soumis au régime juridique des scissions et entraînant une transmission universelle de patrimoine de Barclays Bank plc au profit de Barclays France SA, elle-même venant aux droits de sa filiale BARCLAYS FINANCEMENTS IMMOBILIERS en abrégé BARFIMMO par suite d’une transmission universelle du patrimoine réalisée le 29 décembre 2008.

Ayant pour avocat postulant M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE et M^e Henri de LANGLE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 février 2019 publié le 22 mars 2019 volume 2019 S n°32 au service de publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, la SA MILLEIS BANQUE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers sis [Adresse 3] portant sur les lots 264, 265, 272 et 273 dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à SARCELLES cadastré section BD n° [Cadastre 10], appartenant à la SCI UNIX IMMOBILIERS.

Par exploit du 6 mai 2019, la SA MILLEIS BANQUE a fait assigner la SCI UNIX IMMOBILIERS devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 9 mai 2019.

La SA MILLEIS BANQUE a pris des conclusions de désistement et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15], qui avait déclaré sa créance, a sollicité la subrogation dans les poursuites.

Par un jugement du 2 février 2021, le juge de l’exécution a notamment :

déclaré parfait le désistement d’instance de la SA MILLEIS BANQUE à l’encontre de la SCI UNIX IMMOBILIERSdit que le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à SARCELLES sera subrogé dans les poursuitesautorisé ledit syndicat à poursuivre la procédure de saisie immobilièreordonné le sursis à statuer aux poursuites dans l’attente d’une décision définitive de la juridiction saisie du litige opposant le syndicat de copropriétaires à la SCI UNIX IMMOBILIERS actuellement pendant devant la cour d’appel de Versailles et, le cas échéant, d’une remise en état des lieux permettant la délimitation des lots saisisdit que le dossier sera sorti du rôle et qu’à l’expiration du sursis l’instance sera poursuivie à l’initiative de la partie la plus diligente.

Le syndicat de copropriétaires a sollicité la reprise de l’instance et, notamment, la prorogation du commandement valant saisie.

L’affaire a été appelée à une audience lors de laquelle la demande de prorogation a été mise en délibéré.

Par jugement du 9 janvier 2024, le juge de l’exécution a prorogé le commandement pour une durée de cinq ans.

Pour le surplus, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la mise en état relativement au bien fondé des demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15] demande au juge de l’exécution de :

ordonner la vente forcée des lots n°s 264, 265, 272 et 273 appartenant à la SCI UNIX IMMOBILIERS sur la mise à prix de 195.661 eurosfixer la créance du syndicat de copropriétaires à la somme de 166.242,49 euros en principal, accessoires et intérêts arrêtée au 4 mars 2024l’autoriser à séquestrer la somme de 182.500 euros, à parfaire, au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 3 mars 2021, lors de la distribution du prix de vente dans l’attente de la décision à venirdire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la SCI UNIX IMMOBILIERS demande au juge de l’exécution de :

Avant dire droit :

enjoindre au syndicat de copropriétaires de justifier des sommes versées par la SCI UNIX IMMOBILIERS et la SCI CCB spontanément ou sur saisies depuis le 1er janvier 2020Sur le fond à titre principal :

dire que la créance du syndicat n’excède pas 49.114,06 euros en principalcondamner le syndicat de copropriétaires à lui verser 40.000 euros à titre de dommages-intérêtsordonner la compensation entre les créances réciproquesordonner le cantonnement de la saisie aux lots 272 et 273autoriser la vente amiable des lots 272 et 273 au prix minimum de 450.000 eurosordonner la suspension des poursuites concernant les lots 264 et 265ordonner au syndicat de copropriétaires la production entre les mains du notaire chargé de la vente d’un état de sa créance concernant exclusivement la SCI UNIX IMMOBILIERS pour les lots 272 et 273 avec un justificatif précis du décompteA titre subsidiaire :

dire que la SCI UNIX IMMOBILIERS est exonérée de la majoration des intérêtsautoriser la vente amiable des biens au prix minimum de 550.000 euros.

Pour le surplus, il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 24 septembre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, prorogé au 21 janvier 2025 en raison d’une surcharge de travail et des difficultés particulières inhérentes à l’instruction du présent dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur les titres exécutoires, la créance du syndicat de copropriétaires et la demande avant dire droit en production d’un décompte de créance :

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Selon l’article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels on les oppose qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

Si, en vertu des pouvoirs que lui confère l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution peut opérer une compensation entre les dettes et créances réciproques, c’est à la condition que les sommes invoquées à titre de compensation soient certaines, liquides et exigibles.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré d’une obligation ou d’un paiement, doit en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le syndicat de copropriétaires de la résidence [11] (ci-après SDC), qui produit dans ses écritures un décompte propre à chaque titre exécutoire dont il se prévaut, réclame une créance totale de 166.242,49 euros en principal, intérêts et accessoires, actualisée au 4 mars 2024 à l’encontre de la SCI UNIX IMMOBILIERS, sur le fondement de divers titres exécutoires qui s’analysent comme suit :

1 – Par jugement du 10 mai 2011 le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné le SDC à rembourser aux sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB chacune la somme de 35.000 euros au titre des charges de chauffage et a décidé que chaque partie conservera ses dépens. Par arrêt du 11 mars 2013 (signifié le 27 juin 2013) la cour d’appel de Versailles a réformé le jugement entrepris, a débouté les deux SCI de leurs demandes de remboursement au titre des charges de chauffage et a condamné les sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB ainsi que Me [Y] (ès qualités de commissaire à l’exécution du plan des sociétés UNIX et CCB) à payer au SDC 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel. Par arrêt du 8 mars 2018 (signifié le 23 mars 2018) la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB ainsi que Me [Y] (ès qualités) et les a condamnés à verser au SDC la somme globale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au total les condamnations au bénéfice du SDC sont de 6000 euros + les dépens + les intérêts au taux légal. Il s’agit de condamnations conjointes qui se divisent donc entre les deux personnes condamnées (la condamnation de Me [Y] étant prononcée ès qualités pour les deux sociétés).

La SCI UNIX IMMOBILIERS est donc redevable de la somme de 3000 euros + la moitié des dépens + la moitié des intérêts au taux légal.

2 – Par jugement du 28 juin 2016 rectifié le 12 août suivant (et signifiés le 31 août 2016) le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné les sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB à payer au SDC la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par arrêt du 30 avril 2018 (signifié le 7 juin 2018) la cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement sur l’art 700 et dépens et a condamné les sociétés CCB et UNIX IMMOBILIERS aux dépens d’appel. Par arrêt du 6 juin 2019 la cour de cassation a rejeté le pourvoi et a condamné les sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB à verser au SDC 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au total, les condamnations au profit du SDC sont de 5000 euros + les dépens + les intérêts au taux légal et de 3000 euros + les dépens + les intérêts au taux légal. Il s’agit de condamnations conjointes qui se divisent entre les deux personnes condamnées.

La SCI UNIX IMMOBILIERS est donc redevable envers le SDC de 2500 euros + 1500 euros + la moitié des dépens + la moitié des intérêts au taux légal.

S’il n’est pas justifié d’une signification de l’arrêt de la cour de cassation, il n’est pas élevé de contestation sur une absence de signification ni sur le caractère exécutoire de cette décision.

3 – Par jugement du 19 décembre 2017 (signifié le 12 février 2018) le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné la société UNIX IMMOBILIERS à payer au SDC les sommes de 94.289,71 euros au titre des charges de copropriété au 3° trimestre 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2017, 6000 euros de dommages-intérêts, 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné la capitalisation des intérêts, condamné in solidum les sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB aux dépens. Par arrêt du 4 novembre 2020 (signifié le 15 décembre 2021) la cour d’appel de Versailles (entre autres dispositions) a confirmé le jugement sur les dépens de première instance et les frais de procédure, infirmé le jugement « pour le surplus », rejeté les contestations des sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB au titre des charges depuis le 1er trimestre 2011, condamné la SCI UNIX IMMOBILIERS à payer au SDC la somme de 48.037,07 euros au titre des charges impayées au 4° trimestre 2019 inclus et 9000 euros pour résistance abusive et condamné in solidum les sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB aux dépens d’appel et à payer au SDC 13.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 27 janvier 2023 la cour de cassation a constaté la péremption de l’instance en cassation.

Au total, les condamnations au profit du SDC sont de 73.537,07 euros à la charge de la SCI UNIX IMMOBILIERS (seule ou in solidum pour 13.000 euros) + les dépens (in solidum). Il sera rappelé que les condamnations in solidum sont pour le tout à la charge de chaque partie condamnée au profit du créancier et que les paiements effectués au profit du créancier en exécution de telles condamnations libèrent tous les débiteurs tenus in solidum.

4 – Par jugement du 3 avril 2018 le tribunal de grande instance de Pontoise a débouté le SDC de toutes ses demandes à l’encontre des sociétés UNIX IMMOILIERS et CCB et l’a condamné aux dépens. Par arrêt du 3 mars 2021 (signifié le 31 mars 2021) la cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement en toutes ses dispositions. Elle a déclaré inopposable au SDC la convention de prêt à usage conclue par les sociétés CCB et UNIX IMMOBILIERS, condamné in solidum les sociétés CCB et UNIX IMMOBILIERS à remettre les lieux en état (parties communes annexées) conformément aux plans produits par le SDC en pièces 14 et 15 à leurs frais exclusifs dans les 6 mois à compter de la signification de la présente décision, ordonné leur expulsion des parties communes annexées et celle de tous occupants de leur chef dans le même délai, et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai, condamné in solidum les sociétés CCB et UNIX IMMOBILIERS à payer au SDC 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile + les dépens. Par arrêt du 25 janvier 2023 la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société CCB et a condamné cette société à payer 3000 euros au SDC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au total, les condamnations au profit du SDC à la charge de la SCI UNIX IMMOBILIERS (condamnée in solidum) sont de 6000 euros + les dépens + les intérêts au taux légal.

5 – Par ordonnance du 24 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a condamné la SCI UNIX IMMOBILIERS à payer au SDC 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile + les dépens.

La SCI UNIX IMMOBILIERS est donc redevable envers le SDC de 2000 euros + les dépens + les intérêts au taux légal.

S’il n’est pas justifié d’une signification de cette ordonnance, il n’est pas élevé de contestation sur une absence de signification ni sur le caractère exécutoire de cette décision.

6 – Par ordonnance d’incident du 9 janvier 2024 (notifiée à avocat le 23-2-2024), le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a condamné in solidum les sociétés CCB et UNIX IMMOBILIERS à verser au SDC 6000 euros.

Cette ordonnance est frappée d’appel mais elle bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

S’il n’est pas justifié d’une signification de cette ordonnance, il n’est pas élevé de contestation sur une absence de signification ni sur le caractère exécutoire de cette décision.

Au titre du jugement du 10 mai 2011 et de l’arrêt du 11 mars 2013, le SDC inclut dans sa réclamation la somme de 35.000 euros « à titre de remboursement ». La SCI UNIX IMMOBILIERS affirme que cette somme a déjà été réglée comme cela résulte d’un règlement de Me [U], des mentions de l’arrêt du 4 novembre 2020 et d’un arrêt de la cour d’appel du 6 octobre 2021 rendu entre le SDC et la société CCB.

A cet égard, même s’il relève que UNIX IMMOBILIERS n’a pas payé ses charges et notamment celles de chauffage, l’arrêt infirmatif du 11 mars 2013 ne prononce aucune condamnation de UNIX IMMOBILIERS à rembourser 35.000 euros au SDC et ce dernier ne démontre pas avoir payé à la SCI UNIX IMMOBILIERS la somme de 35.000 euros que le jugement infirmé du 10 mai 2011 l’avait condamné à « rembourser » à cette société.

Il ressort en outre des renseignements contenus dans l’arrêt du 4 novembre 2020 ci-dessus visé, dans un arrêt du 6 octobre 2021 rendu entre le SDC et la société CCB ainsi que d’un chèque de paiement en date du 6 janvier 2016 de 65.091,23 euros de Me [U] ès qualités à l’époque de mandataire judiciaire des sociétés UNIX IMMOBILIERS et CCB à la CARPA, que la condamnation de UNIX IMMOBILIERS au paiement des charges arrêtées au 4° trimestre 2019 à hauteur de 48.037,07 euros, comprenant notamment les charges de chauffage, tient compte des paiements intervenus et des diverses imputations effectuées.

Dans ces conditions, le syndicat de copropriétaires n’apparaît pas fondé à inclure les 35.000 euros en question dans sa réclamation actuelle, faute de justifier d’un titre exécutoire correspondant.

Par ailleurs, sur certains paiements enregistrés par le SDC en application des titres exécutoires, la SCI UNIX IMMOBILIERS verse aux débats deux visuels écrans du syndic DE SEGINE pour les lots 264, 265, 271 et 272 relatant les appels de fonds et les paiements entre le 31/12/2013 et le 01/10/2023. Sur le décompte du lot 272 il apparaît au crédit le 7/12/2021 les sommes de 5488,06 euros (frais avocat suite jugement 4/11/2020 AFF SCI UNIX), 7542 euros (frais ctx suite jugement 4/11/2020 AFF SCI UNIX). Sur le décompte des lots 264, 265, 271 il apparaît au crédit le 7/12/2021 les sommes de 13.127,29 euros (Frais avocat suite jugt 4/11/2020 AFF SCI UNIX), 4900,72 euros (frais ctx suite jugement 4/11/2020 AFF SCI UNIX), avec au débit mentions des condamnations prononcées suite jugt 4/11/2020.

Le total des versements s’élève à : 31.580,70 euros. Ces sommes, manifestement versées en exécution du titre exécutoire visé, doivent donc venir en déduction de la réclamation du SDC, étant rappelé que les condamnations ont été prononcées par l’arrêt du 4 novembre 2020 soit in solidum soit contre UNIX IMMOBILIERS seule.

Aucune autre pièce probante n’est produite en faveur de versements qui seraient à déduire.

Au vu de tout ce qui précède, des titres exécutoires fournis et des décomptes actualisés du syndicat des copropriétaires, la créance du syndicat de copropriétaires apparaît justifiée à hauteur de :

Au titre de l’arrêt du 4 novembre 2020, pour une somme totale de 73.965,42 euros en principal et accessoires, selon décompte détaillé en page 12 des conclusions du SDC. Il convient toutefois de déduire de cette somme les paiements répertoriés pour 31.580,70 euros comptabilisés au 7/12/2021, ce qui réduit la créance à 42.384,72 euros. Les intérêts mentionnés pour 7084,74 courus sur 70.347,35 euros au taux légal puis au taux légal majoré jusqu’au 23/6/2023 sont erronés et seront recalculés par le SDC à compter du 4/11/2020 puis du 16/2/2022 en tenant compte des paiements intervenus.

Au titre du jugement du 3 avril 2018 et de l’arrêt du 3 mars 2021 pour une somme totale de 7238,66 euros en principal, intérêts arrêtés au 23 juin 2023 et accessoires selon décompte détaillé page 13 des conclusions du SDC.

Au titre du jugement du 28 juin 2016 rectifié le 12 août 2016 et de l’arrêt du 30 avril 2018, pour la somme totale de 2748,45 euros en principal intérêts et accessoires arrêtés au 23/6/2023 à partir des décomptes détaillés en pages 13/14 des conclusions du SDC, la somme globale réclamée de 5496,90 euros ayant été divisée en deux car les condamnations sont conjointes et non solidaires.

Au titre de l’arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2019 : il est réclamé 3383,26 euros en principal et intérêts arrêtés au 23/6/2023 et accessoires mais il n’est dû que la moitié, soit 1691,63 euros par la SCI UNIX IMMOBILIERS, la condamnation étant prononcée conjointement et non solidairement.

Aucune contestation n’étant élevée sur la signification de cette décision, la créance du SDC envers la SCI UNIX IMMOBILIERS est donc de 1691,63 euros en principal et intérêts arrêtés au 23/6/2023 et accessoires.

Au titre du jugement du 10 mai 2011 et de l’arrêt du 11 mars 2013, il est réclamé la somme totale de 57.092,59 euros en principal, accessoires et intérêts arrêtés au 22/6/2023.

Or il ressort des développements qui précèdent que la somme de 35.000 euros ne peut être incluse dans la réclamation, que les condamnations prononcées sont conjointes et non solidaires et que les intérêts réclamés sont donc erronés.

Ainsi sont dues par UNIX IMMOBILIERS en application des condamnations non solidaires prononcées par ces titres exécutoires, 1500 euros (moitié de l’article 700) + 175,57 euros (moitié des dépens) = 1675,57 euros, avec intérêts au taux légal calculés sur les 1500 euros à compter du 11/3/2016 et au taux majoré à compter du 27/8/2013.

Au titre de l’arrêt de la cour de cassation du 8 mars 2018, il est dû, non pas la somme de 3980,92 euros en principal, intérêts au 22/6/2023 et accessoires, mais la moitié de cette somme, soit 1990,46 euros.

Au titre de l’ordonnance de référé du 24 janvier 2020, le SDC mentionne une réclamation de 2000 euros hors intérêts.

Aucune contestation n’étant élevée sur la signification de cette décision, la créance du SDC envers la SCI UNIX IMMOBILIERS est donc de 2000 euros hors intérêts.

Au titre de l’ordonnance d’incident du 9 janvier 2024 (notifiée à avocat le 23-2-2024), le SDC mentionne une créance de 6000 euros hors intérêts.

Aucune contestation n’étant élevée sur la signification de cette décision, la créance du SDC envers la SCI UNIX IMMOBILIERS est donc de 6000 euros hors intérêts.

La créance du syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 15] sera donc mentionnée au dispositif dans les conditions ci-dessus définies, suivant décomptes arrêtés au 4 mars 2024.

La créance du syndicat apparaît suffisamment déterminable au vu de ce qui précède, sans qu’il soit nécessaire de lui demander de fournir un nouveau décompte des sommes dues, un nouveau décompte conforme au présent jugement sera nécessairement fourni contradictoirement lors de la distribution du prix.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SCI UNIX IMMOBILIERS :

La SCI UNIX IMMOBILIERS sollicite 40.000 euros de dommages-intérêts ainsi que la compensation de cette somme avec la créance du syndicat. Elle fait valoir que le syndicat de copropriétaires, avec l’intention de lui nuire, aurait fait obstacle en 2019 à la réalisation de la vente amiable des lots 272 et 273 en fournissant des états datés d’une créance très au-dessus des sommes réellement dues et ferait obstacle à une nouvelle vente amiable de ces lots en 2023 en alléguant le caractère prétendument fictif de cette nouvelle transaction, en la sommant de communiquer l’identité de l’acquéreur et en fournissant un nouvel état daté fantaisiste, ce qui lui cause un préjudice car en réalisant cette vente elle était en mesure de désintéresser le créancier et de régler les charges courantes.

Il ressort des pièces produites et notamment de l’ordonnance de référé du 24 janvier 2020 que, en 2019, le syndicat de copropriétaires a fourni au notaire alors chargé d’un projet de vente des lots 272 et 273 un certificat faisant état d’une créance de 378.282,68 euros et un état daté en vue d’une mutation qui devait intervenir le 15 mars 2019 d’un montant de 49.127,42 euros pour le lot 272 et de 116.688,46 euros pour le lot 273, se conformant ainsi aux obligations imparties par la loi sur la copropriété.

La SCI UNIX IMMOBILIERS, opposée au syndicat de copropriété depuis 2011 par de multiples procédures comprenant le non paiement de charges de copropriété et la restitution de parties communes illégalement annexées à ses parties privatives, ne rapporte pas la preuve que ces montants, qui comportent aussi des charges courantes, étaient erronés et ne démontre pas que la vente ne s’est pas faite par la faute du syndicat.

Par ailleurs, si un nouveau projet de vente amiable est présenté en 2023, il ressort des nombreuses procédures opposant les parties que des difficultés existent quant à la détermination de l’assiette des lots à vendre qui n’ont pas, à l’heure actuelle, été remis en état par la SCI UNIX IMMOBILIERS malgré l’injonction des décisions de justice rendues.

En outre, le syndicat de copropriétaires pouvait, au regard de l’article 20 du décret du 14 mars 2020, s’inquiéter de l’identité réelle des candidats acquéreurs, craindre qu’il s’agisse d’entités liées aux propriétaires actuels et que les litiges non résolus à ce jour perdurent par personnes interposées.

Enfin, la SCI UNIX IMMOBILIERS ne rapporte pas la preuve de l’attitude fautive du syndicat de copropriétaires, de son opposition à la vente des lots ni d’un préjudice qui en résulterait à ce jour et encore bien moins d’une intention de nuire de la part de celui-ci.

La SCI UNIX IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de cantonnement et de vente amiable :

La SCI UNIX IMMOBILIERS sollicite l’autorisation de vendre amiablement les lots 272 et 273 ensemble au prix minimum de 450.000 euros et le cantonnement de la saisie immobilière à ces deux lots dont la vente suffira à désintéresser le créancier. Elle fait valoir que ces lots situés au rez-de-chaussée ne sont pas concernés par le litige sur l’annexion des parties communes qui ne concerne que les autres lots situés au premier étage et estime que la qualité de l’acquéreur ne regarde pas le créancier poursuivant.

Lorsqu’il autorise la vente amiable en application de l’article R322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’ exécution, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

La vente amiable ne peut être autorisée que sur un bien parfaitement identifié et dont l’assiette est délimitée de façon exacte, à plus forte raison lorsqu’il s’agit de lots de copropriété.

En vertu de l’article L321-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution, « en cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge de l’exécution le cantonnement de celles-ci ».

L’article R321-12 alinéa 1, dispose que :

« Le juge de l’exécution fait droit à la demande du débiteur tendant à ce que les effets de la saisie soient provisoirement cantonnés à un ou plusieurs de ses immeubles lorsque celui-ci établit que la valeur de ces biens est suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits. Le jugement rendu indique les immeubles sur lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Après la vente définitive le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens excepté si le prix des biens adjugés ne suffit pas à désintéresser le créancier poursuivant et les créanciers inscrits ».

Par ailleurs, l’article R322-39 du code des procédures civiles d’exécution précise que ne peuvent se porter enchérisseurs ni par eux-mêmes ni par personnes interposées : 1° le débiteur saisi. Ce texte n’est toutefois pas repris dans le cadre des dispositions relatives à la vente amiable sur autorisation du juge.

Il résulte seulement de l’article 20 du décret du 4 mars 2020 sur la copropriété des immeubles bâtis, que « dans un délai d’un mois le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :

1° soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un PACS ne sont pas copropriétaires de l’immeuble

2° soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante cinq jours

(…). ».

En l’espèce, la SCI UNIX IMMOBILIERS verse aux débats :

une attestation de Me [R] et Me [M] notaires associés, en date du 14 mai 2019, certifiant être chargés de la vente des lots 272 et 273 situés dans l’immeuble [Adresse 8] à SARCELLES par la SCI UNIX IMMOBILIERS à la SCI NMB IMMO ayant son siège [Adresse 8] à SARCELLES, pour le prix de 480.000 euros. Cette attestation précise d’autre part que, selon le syndic de l’immeuble, la société UNIX IMMOBILIERS a construit et enfermé (les parties communes dont le droit d’usage lui est contesté) à l’intérieur des lots objet de la vente et que cette société doit donc restituer les parties communes pour envisager une cession puisque les parties communes appartiennent au syndicat de copropriétaires et ne peuvent donc pas être venduesun avenant, en date du 9 septembre 2020, au compromis du 5 septembre 2018 portant vente des lots 272 et 273 par la SCI UNIX IMMOBILIERS à la SCI NMB IMMOBILIERS au prix de 450.000 euros, modifiant le prix initial prévu en page 7 du contrat et le portant à 480.000 euros, modifiant le nom du notaire chargé de la vente (en page 11) qui sera Me [E] associé de l’office notarial SAS AERONO à LOUVRES, et modifiant la date la date de régularisation définitive au 31 janvier 2021, les autres charges et conditions de la promesse de vente étant inchangéesun échange de mails entre le notaire chargé de la vente et le syndic en septembre 2023, aux termes desquels le notaire indique être chargé de régulariser la vente des lots 272 et 273 sis à SARCELLES [Adresse 8] appartenant à la SCI UNIX IMMOBILIERS au profit de M.et Mme [I] et sollicite un état pré-daté pour les lots objet de la vente, le syndic précise en réponse qu’il souhaite la confirmation de la date pressentie pour la promesse de vente, si M.[F] [I] est l’un des acquéreurs car celui-ci est associé avec d’autres membres de la famille associés dans la SCI UNIX IMMOBILIERS ainsi que dans une SCI NMB IMMO ayant son siège à [Adresse 16] dans les locaux appartenant à la SCI UNIX IMMOBILIERS et invitant le notaire à informer le candidat acquéreur du risque de vente amiable fictive et de ses conséquences et à attendre l’état pré-daté avant de régulariser la signature de la promesseun mail du notaire en novembre 2023 transmettant à ses clients les mails et états datés reçus et indiquant que « cela va être compliqué de signer quoi que ce soit ».

Si la SCI UNIX IMMOBILIERS démontre une intention sérieuse de vendre une partie de ses biens amiablement elle ne produit aucune des promesses qui se sont succédé, alors que l’on croit comprendre que la vente initialement promise à la SCI NMB IMMO est ultérieurement promise à M.et Mme [I].

Le juge de l’exécution n’est pas en mesure de contrôler les conditions de la vente projetée, ni même si les biens sont encore offerts à la vente, ni de fixer un prix plancher.

En outre : la consistance et l’assiette d’une partie des biens à vendre amiablement pose en l’espèce un problème particulier.

En effet :

dans l’arrêt du 3 mars 2021, page 2, il est fait mention de la résolution 14 du PV d’AG du 29 mars 2004 relevant que, à cette époque, le lot 273 est situé avec les lots 264 et 265 dans le périmètre de la convention de prêt à usage d’une partie de la mezzanine et des parties communes situées en mezzanine. Page 4, il est relaté que les SCI CCB ET UNIX IMMOBILIERS se sont vu attribuer des parties communes situées en mezzanine à usage de jouissance privative. Page 6 il est relaté que l’aménagement réalisé par les SCI UNIX IMMOBILIERS et CCB qui ont annexé des parties communes a emporté notamment condamnation de l’accès à la terrasse en mezzanine et enfermement des canalisations communes auxquelles le syndicat n’a plus accèsdans le jugement 3 avril 2018 page 3 il est mentionné : les parties communes objet du prêt à usage sont celles situées en mezzanine pour les lots 264 265 et 273 ainsi que les lots situés dans leur prolongement sur les façades d’immeubles en limite des piliers et à l’aplomb des loggias et sur le mur pignon en about du bâtiment dans le prolongement des murs ; la résolution 2 de l’AG du 12 mai 2014 relate que la jouissance des parties communes visées concerne notamment les lots 264 265 273

Ainsi le lot 273 est visé comme étant concerné par l’annexion des parties communes données en jouissance.

Il n’est donc pas établi, comme l’affirme la SCI UNIX IMMOBILIERS, que les lots 272 et 273, parce qu’ils sont situés au rez de chaussée, ne sont pas concernés par l’annexion des parties communes.

Par ailleurs, le procès-verbal de description compris dans le cahier des conditions de vente désigne ainsi les lots 272 et 273 :

lot 272 : situé au RDC de l’immeuble il est constitué d’un local à usage commercial occupé par une société, comprenant un bureau d’accueil avec une vitrine en façade d’environ 7 mètres linéaires, deux bureaux cloisonnés, un local technique et une arrière boutiquelot 273 : situé au rez de chaussée, ce lot précédemment divisé en deux locaux commerciaux distincts est désormais occupé par une société d’auto école. La première partie du lot sur la gauche est composée d’un bureau d’accueil et d’une salle cloisonnée plus vaste à l’arrière. Une porte mène à la seconde partie dudit lot sur la gauche, laquelle a été rénovée récemment. Je constate que ce lot comprenait initialement un étage. Il apparaît que l’accès à ce dernier a été condamné et la pièce de l’étage regroupée avec les bureaux des lots 264 et 265.les superficies sont indiquées comme suit : lots 264 et 265 formant désormais un seul ensemble 229,50 m2, lot 272 = 73,90 m2, lot 273 = 68,25 m2

Il ressort de tous ces éléments que le lot 273 était rattaché initialement au premier étage et que cet accès (à la terrasse en mezzanine) a été condamné pour ce lot. Cela signifie qu’il est concerné par l’annexion irrégulière des parties communes ci-dessus visée et que sa consistance sera nécessairement modifiée par la remise en état des lieux à laquelle ont été condamnées les SCI CCB et UNIX IMMOBILIERS pour restituer les parties communes illégalement annexées.

Dès lors, l’assiette des biens objet de la vente amiable sollicitée, du moins en ce qui concerne le lot 273, ne peut être clairement et définitivement délimitée pour une vente amiable puisque la configuration actuelle de ce lot, illégale et artificielle, sera modifiée après les travaux de rétablissement des parties communes dans leur état antérieur au prêt à usage.

En l’état de ces éléments, le juge de l’exécution ne peut autoriser la vente amiable sollicitée ensemble pour les lots 272 et 273.

Il sera enfin observé que les SCI UNIX IMMOBILIERS et CCB n’ont pas à ce jour effectué les travaux de remise en état des lots en leur configuration initiale avec restitution des parties communes au syndicat de copropriétaires malgré leur condamnation prononcée sous astreinte en 2021.

La SCI UNIX IMMOBILIERS ne peut donc s’en prendre qu’à elle même si cette situation grevant l’assiette des biens qu’elle souhaite vendre amiablement empêche le juge de l’exécution d’autoriser une telle vente.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient de rejeter les demandes de vente amiable et de cantonnement sollicitées.

Sur la demande subsidiaire d’exonération de la majoration des intérêts :

La SCI UNIX IMMOBILIES sollicite subsidiairement l’exonération de la majoration des intérêts en faisant valoir que, en raison du blocage opéré par le syndicat de copropriétaires, elle n’a pas été en mesure de vendre amiablement les lots 272 et 273 et de régler les charges dues.

Selon l’article L313-3 du code monétaire et financier, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision.Cet effet est attaché de plein droit au jugement d’adjudication sur saisie immobilière quatre mois après son prononcé. Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de cette majoration ou en réduire le montant.

En l’occurrence, il ressort des développements qui précèdent et des circonstances des litiges opposant les parties, que la SCI UNIX IMMOBILIERS, qui ne règle pas ses charges de copropriété ou les paie de façon chaotique et qui n’a pas restitué les parties communes permettant de délimiter les lots de copropriété en leur état d’origine, ne fournit pas au juge de l’exécution des éléments sur sa situation de nature à justifier une suppression ou même une réduction des majorations d’intérêts sur les sommes dues.

Elle sera déboutée de cette demande.

Sur la vente forcée des biens saisis :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la vente forcée des biens saisis.

La SCI UNIX IMMOBILIERS demande, à titre subsidiaire, le cantonnement de la vente forcée aux lots 272 et 273 qui, selon elle, suffira à solder ses dettes auprès du syndicat de copropriétaires.

Si ces lots sont actuellement identifiés dans l’état descriptif de division, il ressort des développements qui précèdent que le lot 273 est impacté par l’obligation pesant sur la SCI UNIX IMMOBILIERS, de restituer les parties communes annexées et donc de rendre au syndicat de copropriétaires les lieux en leur état antérieur.

La délimitation actuelle de l’assiette des lots est donc artificielle et remise en question, et ce, en application d’une décision de justice définitive.

La demande de cantonnement circonscrite aux lots 272 et 273 sera donc rejetée.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

Sur la demande de séquestre :

Le syndicat de copropriétaires demande la mise sous séquestre de la somme de 182.500 euros, dans l’attente d’une décision à venir sur la liquidation de l’astreinte prononcée à l’encontre des SCI UNIX IMMOBILIERS et CCB quant à leur obligation de restituer les lieux en leur état antérieur et en vue de la distribution à venir du prix de vente.

Cependant, il résulte des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que la liquidation de l’astreinte est soumise à l’appréciation du juge de l’exécution lorsqu’il est saisi d’une telle demande.

Les sommes dont la séquestration est sollicitée n’ont à l’heure actuelle aucun caractère liquide et exigible et ne correspondent à aucun titre exécutoire.

La demande en séquestration sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déboute la SCI UNIX IMMOBILIERS de sa demande de production d’un décompte avant dire droit ;

Mentionne la créance du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à SARCELLES (95) à l’égard de la SCI UNIX IMMOBILIERS, comme suit, selon décomptes arrêtés au 4 mars 2024 :

Au titre de l’arrêt du 4 novembre 2020, pour la somme totale de 42.384,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 4/11/2020 et au taux légal majoré à compter du 16/2/2022 recalculés en tenant compte des paiements intervenus,

Au titre du jugement du 3 avril 2018 et de l’arrêt du 3 mars 2021 pour la somme totale de 7238,66 euros en principal, intérêts arrêtés au 23 juin 2023 et accessoires,

Au titre du jugement du 28 juin 2016 rectifié le 12 août 2016 et de l’arrêt du 30 avril 2018, pour la somme totale de 2748,45 euros en principal intérêts arrêtés au 23/6/2023 et accessoires,

Au titre de l’arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2019, pour la somme de 1691,63 euros en principal et intérêts arrêtés au 23/6/2023 et accessoires,

Au titre du jugement du 10 mai 2011 et de l’arrêt du 11 mars 2013, pour la somme de 1675,57 euros, avec intérêts au taux légal calculés sur les 1500 euros à compter du 11/3/2016 et au taux majoré à compter du 27/8/2013,

Au titre de l’arrêt de la cour de cassation du 8 mars 2018, pour la somme de 1990,46 euros en principal, intérêts au 22/6/2023 et accessoires,

Au titre de l’ordonnance de référé du 24 janvier 2020, pour la somme de 2000 euros hors intérêts,

Au titre de l’ordonnance d’incident du 9 janvier 2024, pour la somme de 6000 euros hors intérêts ;

Déboute le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 15] (95) de sa demande de séquestre de la somme de 182.500 euros ;

Déboute la SCI UNIX IMMOBILIERS de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute la SCI UNIX IMMOBILIERS de ses demandes de vente amiable et de cantonnement portant ensemble sur les lots 272 et 273 ;

Déboute la SCI IMMOBILIERS de sa demande subsidiaire d’exonération de la majoration d’intérêts ;

Déboute la SCI UNIX IMMOBILIERS de sa demande subsidiaire de cantonnement de la vente aux enchères publiques aux lots 273 et 272 ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 février 2019 publié le 22 mars 2019 volume 2019 S n°32 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 20 mai 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP MYHYUISSIER, commissaire de justice à PONTOISE aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 février 2019 publié le 22 mars 2019 volume 2019 S n°32 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2 ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP