TROISIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 20/01375 – N° Portalis DB3U-W-B7E-LO3O

74D

[W] [H]

[G] [C]

C/

[I] [S]

[K] [Y] Mise en cause sollicitée par le JME. Affaire pendante devant la 3e chambre civile RG 20/01375

[D] [B]

[O] [X]

[F] [A]

[Q] [E]

[N] [B]

S.C.P. « [K] [Y], [J] [V] et [U] [L] » Mise en cause sollicitée par le JME. Affaire pendante devant la 3e chambre civile sous le RG 20/01375

[R] [M]

[Z] [T]

[P] [M]

[PB] [BH]

[VN] [PI] épouse [QW]

[NM] [PI]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 26 juin 2025 par Camille LEAUTIER, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Chrystel STROHM,Greffière, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 15 mai 2025.

DEMANDEURS

Monsieur [W] [H], né le 04 Décembre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Carole COFFY, avocat au barreau du VAL D’OISE,vestiaire : 118

Madame [G] [C], née le 01 Janvier 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Carole COFFY, avocat au barreau du VAL D’OISE,vestiaire : 118

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Maître [K] [Y], Mise en cause sollicitée par le JME. Affaire pendante devant la 3e chambre civile RG 20/01375, Notaire, [Adresse 3]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 9

Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien LALANNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 142

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 10

Madame [F] [A], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [Q] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 10

Madame [N] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien LALANNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 142

S.C.P. « [K] [Y], [J] [V] et [U] [L] » Mise en cause sollicitée par le JME. Affaire pendante devant la 3e chambre civile sous le RG 20/01375, Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 9

Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Béatrice BONACORSI, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 66

Monsieur [Z] [T], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [P] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Béatrice BONACORSI, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 66

Madame [PB] [BH], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [VN] [PI] épouse [QW], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Julien LALANNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 142

Monsieur [NM] [PI], demeurant [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7][Localité 4]

représenté par M^e Julien LALANNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

vestiaire : 142

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EXPOSE DES FAITS

Monsieur [H] et Madame [C] sont les propriétaires d’un pavillon à usage d’habitation depuis le 21 juin 2010, situé au [Adresse 8] à [Localité 5], implanté sur la parcelle cadastrée Section BE numéro [Cadastre 1], dans un lotissement créé en 1977, composé de 3 autres lots, respectivement implantés sur les parcelles cadastrées Section BE numéros731, [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et d’un chemin implanté sur une parcelle cadastrée Section BE numéro [Cadastre 4].

Suivant acte authentique en date du 7 mars 1979 a été édicté un cahier des charges fixant “les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment le caractère et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures, étant rappelé que suivant acte authentique en date du 29 septembre 1978 régulièrement publié, ont été établis les statuts de l’Association Syndicale Libre des propriétaires.

En 2017, les propriétaires des parcelles cadatsrées Section BE n°[Cadastre 5] ( Monsieur et Madame [B]), n°[Cadastre 2] (Monsieur et Madame [M]) et n°[Cadastre 3] (Madame [PI]) dans le lotissement précité, ont édifié un portail avec portillon à l’entrée du passage implanté sur la parcelle cadastrée Section BE n°[Cadastre 4]. Un litige s’est élevé entre Monsieur [H] et Madame [C] d’une part, et les autres co-lotis d’autre part, relatif à l’installation de ce portail avec portillon, Monsieur [H] et Madame [C] considérant que cette installation aurait dû faire l’objet d’une décision préalable votée à l’assemblée générale de l’Association Syndicale Libre (ASL).

Monsieur [H] et Madame [C] ont formé un recours gracieux auprès de la mairie d'[Localité 6] contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable. Cette dernière a refusé de faire droit au recours. Monsieur [H] et Madame [C] ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontise d’une requête en annulation de la décision de non-opposition à la déclaration préalable. Par jugement du 26 avril 2019, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a débouté les demandeurs de cette demande.

Par exploit introductif d’instance en date des 15 et 27 janvier 2020 (enrôlé sous le numéro RG 20/1375), auquel il convient de se reporter, Monsieur [H] et Madame [C] ont fait assigner Monsieur et Madame [B], Monsieur et Madame [M], Madame [QW] et Monsieur [PI] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, auquel il est demandé, au visa notamment des articles 544, 701, 1103, 1104, 1193 et 1222 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de :

* Condamner in solidum les époux [B], les époux [M], Madame [QW] et Monsieur [PI] à procéder à leur frais à la dépose des portail et portillon litigieux et à la remise en état du passage commun dans un délai de huit jours à compter de la date du prononcé du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard ;

* Condamner in solidum les époux [B], les époux [M], Madame [QW] et Monsieur [PI] à leur payer une somme de 9.000 € au titre de l’atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur bien ;

* Condamner in solidum les époux [B], les époux [M], Madame [QW] et Monsieur [PI] à leur payer une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

* Condamner in solidum les époux [B], les époux [M], Madame [QW] et Monsieur [PI] à leur payer une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par ordonnance sur incident en date du 28 mai 2021, le juge de la mise en état a débouté les époux [B], les époux [M], Monsieur [PI] et Madame [QW] de leur demande de sursis à statuer.

Par décision en date du 27 janvier 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Le 5 avril 2022, le médiateur a informé le juge de la mise en état que les conditions de la médiation n’étaient pas réunies, les défendeurs n’étant plus ni copropriétaires ni voisins de Monsieur [H] et Madame [C].

Dans l’intervalle, par exploit d’huissier en date du 18 mars 2022 (enrôlé sous le numéro RG22/1635) , Monsieur [H] et Madame [C] ont fait assigner en intervention forcée d’une part Monsieur [S] et Madame [A] en leur qualité d’acquéreurs du bien immobilier cadastré Section BE n°[Cadastre 3] et d’autre par t Monsieur [T] et Madame [BH], en leur qualité d’acquéreurs du bien immobilier cadastré Section BE n°[Cadastre 5].

Par décision en date du 21 avril 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les affaires respectivement enrôlées sous les numéros RG20/1375 et RG22/1635.

Par exploit d’huissier en date du 2 juin 2023 (enrôlé sous le numéro RG23/4832), Monsieur [H] et Madame [C] ont fait assigner en intervention forcée Monsieur [X] et Madame [LW] en intervention forcée en leur qualité d’acquéreurs du bien immobilier cadastré Section BE n°[Cadastre 2].

Par décision en date du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les affaires respectivement enrôlées sous les numéros RG20/1375 et RG23/4832.

Par exploit d’huissier en date du 15 juin 2023 (enrôlé sous le numéro RG23/3359), les époux [M] ont pour leur part fait assigner Maître [Y] et la SCP [Y] [V] [L] en intervention forcée, afin notamment de les voir condamner in solidum à les relever et garantir de l’ensemble des sommes susceptibles d’être mises à leur charge au profit de Monsieur [H] et Madame [C].

Par décision en date du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les affaires respectivement enrôlées sous les numéros RG20/1375 et RG23/3359

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Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident en date du 15 janvier 2025, Monsieur [X] et Madame [E] demandent au juge de la mise en état, au visa notamment des articles 31,32 et 122 du code de procédure civile :

* de les recevoir en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

* de prendre acte de l’absence du cahier des charges dans l’acte de vente de Monsieur [X] et Madame [E],

* de déclarer irrecevables, faute de qualité à agir, l’ensemble des demandes de Monsieur [H] et Madame [C],

* de déclarer irrecevables, faute d’intérêt à agir, l’ensemble des demandes de Monsieur [W] [H] et Madame [G] [C],

* de condamner Maître [Y] et la SCP [Y] [V] [L] à relever indemne et garantir les consorts [H] et [C] (sic) de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

* de condamner solidairement Monsieur [H] et Madame [C] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

faisant notamment valoir :

— que Monsieur [H] et Madame [C] n’ont pas qualité à agir, dans la mesure où ces derniers ne sont pas propriétaires indivis de la parcelle cadastrale [Cadastre 4] et possèdent un accès à la voie publique,

— que leur responsabilité contractuelle ne saurait être engagé pour non respect du cahier des charges, document dont ils n’ont pas eu connaissance lors de l’achat du bien,

— que le notaire a manqué à son obligation de vigilance et a commis une faute dans la rédaction de l’acte de vente en ne garantissant pas l’efficacité de la vente,

— que Monsieur [H] et Madame [C] n’ont pas à intérêt à agir, dès lors qu’ils ne sont en mesure de justifier d’aucun préjudice, disposant déjà d’une clé leur permettant un accès piétonnier à la voie privée, et s’étant octroyés un droit d’accès à la voie privative depuis leur jardin sans autorisation administrative.

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Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse à l’incident en date du 9 octobre 2024, Monsieur [H] et Madame [C] demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 31,32 et 122 du code de procédure civile, de :

* Débouter Mme [E] et M.[X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* Condamner in solidum Mme [E] et M.[X] à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

faisant notamment valoir :

— qu’il existe un manquement au cahier des charges de la résidence qui leur cause un préjudice,

— qu’ils ont qualité à agir pour faire cesser la violation des règles prévues dans le cahier des charges et demander l’indemnisation du préjudice qu’ils ont subi du fait de cette violation,

— qu’ils ont également intérêt à agir en ce que l’accès aux canalisations et raccordements électriques se trouve dans la voie privative.

********

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse à l’incident en date du 26 mars 2025, Maître [Y] et la SCP [Y] [V] [L], demandent pour leur part au juge de la mise en état :

* de débouter Madame [E] et Monsieur [X] de leurs demandes dirigées à leur encontre dans le cadre de l’incident,

* de condamner Madame [E] et Monsieur [X] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident,

* de condamner Madame [E] et Monsieur [X] aux entiers dépens de l’incident,

faisant notamment valoir :

— que les demandes formulées à leur encontre ressortent de la compétence du juge du fond et non de celle du juge de la mise en état,

— que l’acte de vente concernant le bien que Monsieur [X] et Madame [E] ont acquis est particulièrement complet.

********

Sur ce, l’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, étant précisé d’une part qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs, étant rappelé d’autre part qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, précision étant faite que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger», tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

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MOTIFS

Sur le défaut de qualité et le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [H] et Madame [C] :

Aux termes de l’article 789-6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Toutefois, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

I-A/ Sur le défaut de qualité à agir de Monsieur [H] et Madame [C] :

En l’espèce, il résulte du règlement de lotissement en date du 29 septembre 1978 que le lotissement est composé de 4 lots numérotés de 1 à 4. Ces 4 lots sont respectivement implantés sur les parcelles cadastrées Section BE numéros [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], en sus d’un chemin implanté sur une parcelle cadastrée Section BE numéro [Cadastre 4].

Il résulte des statuts de l’Association Syndicale Libre des propriétaires en date du 29 septembre 1978, que :

— article I : il est formé une Association Syndicale Libre, qui existera entre les propriétaires de la voie privée portant le numéro de la [Adresse 9] à [Localité 6], figurant au cadastre rénové, Section BE n°[Cadastre 4] pour 338 M2 ;

— article II : sont membres de l’association tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit de l’un des lots divis, de l’ensemble immobilier visé à l’article I, à l’exception du propriétaire du lot n°UN ;

— article VII : l’Assemblée générale se compose de toutes les personnes définies en l’article II .

Il résulte de l’acte authentique en date du 16 mars 2022, de vente par les époux [SR] à Mme [E] et M.[X] du bien immobilier situé à [Localité 6], [Adresse 10], que ladite vente a porté à titre divis sur un pavillon élevé sur la parcelle figurant au cadastre sur la Section BE n°[Cadastre 2], et à titre indivis sur le chemin figurant au cadastre sur la Section BE n°[Cadastre 4], la quotité attachée aux droits indivis étant de UN TIERS.

Il résulte en revanche de l’acte authentique en date du 21 juin 2010, d’acquisition par Monsieur [H] et Madame [C] du bien immobilier situé à [Localité 6], [Adresse 10], que la vente ne portait que sur un pavillon élevé sur la parcelle figurant au cadastre sur la Section BE n°[Cadastre 1], ladite parcelle formant le lot N°UN des 4 lots composant le lotissement. Aucune mention de cet acte de vente ne porte sur l’acquisition à titre indivis du chemin figurant au cadastre sur la Section BE n°[Cadastre 4].

Il s’ensuit que Monsieur [H] et Madame [C] , qui ne sont pas propriétaires en indivision du chemin figurant au cadastre sur la Section BE n°[Cadastre 4], et qui sont expressément exclus de l’Association Syndicale Libre des propriétaires en leur qualité de propréitaires du lot n°UN, n’ont pas qualité pour revendiquer un droit de jouissance sur ce bien ni pour contester la décision de ladite association, dont ils ne sont pas membres, d’installer un portail avec portillon fermé, et subséquemment n’ont pas qualité pour agir en dépose dudit portail à peine d’astreinte.

I-B/ Sur le défaut d’intérêt à agir de Monsieur [H] et Madame [C] :

L’examen du plan cadastral produit aux débats, démontre que Monsieur [H] et Madame [C] disposent d’un accès direct sur la voie publique depuis leur propriété.

Toutefois, Monsieur [H] et Madame [C] justifient que le raccordement de leur bien au réseau d’assainissement s’effectue au niveau de l’impasse implanté sur la parcelle cadastrée Section BE n°[Cadastre 4], de même que le coffret EDF est encastré dans le mur de leur propriété donnant sur l’impasse lititgieuse.

Pour autant, Monsieur [H] et Madame [C] ne justifient pas que “le portillon resterait verrouillé la pluspart du temps et ne serait qu’exceptionnellement ouvert”, comme ils l’ont prétendu à l’huissier de justice venu faire ses constatations le 2 septembre 2019, lequel a trouvé ledit portillon ouvert à cette date.

Dès lors qu’ils ne démontrent pas être empêchés d’accéder aux différents réseaux accessibles par le chemin litigieux, Monsieur [H] et Madame [C] ne justifient pas de leur intérêt à agir au sens de l’article 31 précité du code de procédure civile.

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Il s’ensuit qu’étant dépourvus de qualité et d’intérêt à agir, il convient de déclarer Monsieur [H] et Madame [C] irrecevables en l’ensemble de leurs prétentions, sans avoir à statuer sur la demande de condamnation de Monsieur [X] et Madame [E] dirigée contre Maître [Y] et la SCP [Y] [V] [L], sans objet, étant au surplus précisé qu’elle relevait en tout état de cause de la compétence du tribunal statuant au fond et non de la compétence du juge de la mise en état.

II – Sur les demandes relatives aux frais de l’incident :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] et Madame [C] , parties succombantes, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de les débouter de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

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PAR CES MOTIFS

Le Juge de la Mise en état :

— Déclare Monsieur [H] et Madame [C] irrecevables en l’ensemble de leurs prétentions,

— Condamne Monsieur [H] et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance,

— Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

La présente ordonnance ayant été signée par le juge de la mise en état et le greffier.

Le Greffier Le Juge de la Mise en Etat

Chrystel STROHM Camille LEAUTIER