TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

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[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11009 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-37QV

Minute : 386/26

Monsieur, [X], [S]

Madame, [N], [I]

Représentant : M^e Mélanie HIRSCH, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C0835

C/

Madame, [V], [O]

Madame, [W], [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HIRSCH

Copie délivrée à :,

[O], [V],

[O], [W]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur, [X], [S],

Madame, [N], [I],

domiciliés : chez leur mandataire la Société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, sous le nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION dont le siège social est sis 87 rue de Richelieu – 75002 PARIS

Représentés par Maître Mélanie HIRSCH, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSES :

Madame, [V], [O], non comparante

Madame, [W], [O], non comparante

demeurant toutes deux, [Adresse 4]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 11 mai 2022, M., [S], [X] et Mme, [N], [I] ont donné à bail à Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] un logement situé, [Adresse 4], outre un emplacement de stationnement n°4, pour un loyer hors charges de 1 050,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [S], [X] et Mme, [N], [I] ont fait signifier à Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O], par exploit de commissaire de justice du 13 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 379,22 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, M., [S], [X] et Mme, [N], [I] ont fait assigner Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M., [S], [X] et Mme, [N], [I], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion sans délai de Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile d’un technicien ;

? ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

? condamner solidairement Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] à payer :

? la somme de 9 141,41 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une majoration de 10 % conformément aux termes de l’article 14 du contrat de bail ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant du loyer quotidien et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 11 mai 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’elles ont été mises en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elles n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 29 janvier 2026, les services de la préfecture ont remis un diagnostic social et financier de carence.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 11 mai 2022 que Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] doivent payer un loyer d’un montant de 1 050,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 190,47 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] restaient devoir la somme de 9 141,41 € euros à la date du 3 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 3,05 € (frais de relance), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 9 138,36 €, arrêtée au 3 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] au paiement d’une somme de 9 138,36 €, arrêtée au 3 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 376,17 € à compter du 13 février 2025, sur le surplus à compter du 19 septembre 2025.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article XVI.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2022 contient telle une clause résolutoire en son article XIV et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 février 2025 pour la somme en principal de 3 379,22 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

L’expulsion de Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Il n’y a pas non plus lieu de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet cette demande étant à ce stade purement hypothétique également.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 15 avril 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 11 mai 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer cette somme dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er août 2025, terme d’août 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux. Il

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 avril 2025, 00 heure, au 31 juillet 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la clause pénale

La majoration contractuelle prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer s’analyse en une clause pénale.

Or, l’article 4, i, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 11 mai 2022 contient une telle clause.

En conséquence, il y a lieu de condamner de réputer non écrite ladite clause et de débouter le bailleur de sa demande formée à ce titre.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 10 octobre 2022, sans rapport avec la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’ils ne succombent pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2022 entre M., [S], [X] et Mme, [N], [I] et Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°4 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] à verser à M., [S], [X] et Mme, [N], [I] la somme de 9 138,36 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 376,17 € à compter du 13 février 2025, sur le surplus à compter du 19 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de constat et d’estimation des réparations locatives par huissier de justice ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] à payer à M., [S], [X] et Mme, [N], [I] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2025, terme d’août 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M., [S], [X] et Mme, [N], [I] de leur demande en paiement d’une somme au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] à payer à M., [S], [X] et Mme, [N], [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme, [V], [O] et Mme, [W], [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 10 octobre 2022 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION