DU 09 Septembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00445 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OL76

Code NAC : 30B

S.A.S. [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT

C/

S.A.S. INOVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aurore VENTURA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 255, M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K154

DÉFENDEUR

S.A.S. INOVA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 09 Septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 2 octobre 2024, la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a consenti un bail commercial à la société INOVA, portant sur un local commercial sis [Adresse 6] pour une durée de douze années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 44 650 euros, outre une franchise de loyer de trois mois, applicable sur la période du 2 octobre 2024 au 1er janvier 2025.

Le 27 février 2025, la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société INOVA, portant sur la somme de 16 547,27 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a fait assigner en référé la société INOVA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Déclarer la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,Et, y faisant droit de :

Dire y avoir lieu à référé,Condamner la société INOVA à verser à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 32.680,38 euros TTC au titre des loyers échus, augmentée des intérêts légaux à compter du 27 février 2025, date du commandement de payer, ainsi qu’une provision de 3 268,03 euros au titre de la clause pénale,Constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 27 mars 2025,Prononcer l’expulsion de la société INOVA et de tout occupants de son chef de l’ensemble des locaux objet du contrat de bail commercial précité, sis [Adresse 7] (lot n°11), [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société INOVA à la somme de 122,33 euros HT par jour,Condamner à titre provisionnel la société INOVA à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT l’indemnité d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux par elle et de tout occupant de son chef,Condamner la société INOVA aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle la société INOVA, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT a maintenu ses demandes aux termes de son assignation et précisé que la dette avait augmenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article 29 – page 22) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie, ou fond de roulement, ou leurs compléments, indemnité d’occupation (…), charges, accessoires ou pénalités à leur échéance, reconstitution du dépôt de garantie et/ou de son complément ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, de ses annexes, (…) et un mois après un commandement ou mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 27 février 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 27 février 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 mars 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation, des factures et avis d’échéance que la dette locative s’élève à 32.680,38 euros au 7 avril 2025.

Il n’est pas sérieusement contestable que la société défenderesse devait s’acquitter des loyers, charges et taxes prévus au bail, depuis le 2 octobre 2024, date de prise d’effet du bail.

En revanche, il sera déduit de la dette la somme de 198,96 euros correspondant au « frais de commandement » mentionnés sur le décompte, qui constituent des dépens.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société INOVA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 32.481,42 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 7 avril 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Dès lors, il conviendra de condamner la société INOVA par provision au paiement de la somme de 32.481,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 16.547,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société INOVA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article 23 « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% HT à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable. »

En l’espèce, la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT justifie avoir délivré un commandement de payer le 27 février 2025. Elle sollicite le versement d’une provision de 3.268,03 euros, correspondant à 10% du montant de la dette selon le décompte visé dans son assignation.

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière.

Dès lors, la société INOVA sera condamné à verser la somme provisionnelle de 3.248,14 euros à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société INOVA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société INOVA ne permet d’écarter la demande de la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 2 octobre 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 27 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société INOVA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société INOVA à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 32.481,42 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 avril 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 16.547,27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société INOVA à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT, à compter du 27 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société INOVA au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société INOVA à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle de 3.248,14 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société INOVA au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société INOVA à payer à la société [Localité 4] PROPERTIES DEVELOPPEMENT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 09 Septembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT