DU 25 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00001 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OE65

Code NAC : 30B

S.C.I. RMSTONE La Société RMSTONE, Société Civile Immobilière au capital de 1.000 euros, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 922 164 108, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

S.A.S. MADE OF ASIA représentée par la société CYRUS INVEST HOLDING société civile au capital 6.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Adresse 6]) , immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 893 482 935, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [C] [K], domicilié en cette qualité audit siège.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. RMSTONE La Société RMSTONE, Société Civile Immobilière au capital de 1.000 euros, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 922 164 108, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69, M^e Virginie JAVAUX, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEUR

S.A.S. MADE OF ASIA représentée par la société CYRUS INVEST HOLDING société civile au capital 6.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1] à Verrieres-le-Buisson (91370) , immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 893 482 935, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [C] [K], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18, M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 008

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Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 25 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE:

Selon acte sous signature privée, la SCI CC SAINT BRICE, aux droits de laquelle vient la société RMSTONE, a consenti un bail commercial à la société MADE OF ASIA, portant sur un local situé dans un centre commercial sis [Adresse 2] à SAINT BRICE SOUS FORET (95350) pour une durée de dix années entières et consécutives, à compter du 18 juin 2021 pour se terminer le 17 juin 2031, moyennant un loyer minimum garanti annuel hors taxes et hors charges de 45 000 euros et un loyer variable additionnel, outre le bénéfice d’un loyer à palier et d’une franchise de loyer de douze mois.

Le 9 septembre 2024, la société RMSTONE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MADE OF ASIA, portant sur la somme de 46 388,11 euros en principal.

Le 15 novembre 2024, la société RMSTONE a délivré un second commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MADE OF ASIA, portant sur la somme de 63 833,15 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la société RMSTONE a fait assigner en référé la société MADE OF ASIA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater que la clause résolutoire du bail commercial est acquise depuis le 15 décembre 2024, Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,Ordonner l’expulsion de la société MADE OF ASIA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros, par jour de retard,Condamner la société MADE OF ASIA au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible correspondant à une fois et demi le loyer par mois, hors taxes et hors charges, calculée prorata temporis, à compter du 15 décembre 2024 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,Condamner à titre provisionnel la société MADE OF ASIA au paiement, au profit de la société RMSTONE, d’une somme de 63 833,15 euros, au titre des loyers et charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, et jusqu’à sa sortie des lieux, Condamner la société MADE OF ASIA à payer à la société RMSTONE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société MADE OF ASIA (en cas de recouvrement forcé) au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société MADE OF ASIA aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer en date du 9 septembre 2024 et du 15 novembre 2024.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2025 lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs observations et conclusions.

La société RMSTONE maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que la dette a augmenté.

Aux termes de ses conclusions visées et soutenues oralement à l’audience, la société MADE OF ASIA demande au juge des référés de :

Déclarer la société MADE OF ASIA recevable en toutes ses fins, demandes et conclusions,Débouter la société RMSTONE en toutes ses fins, demandes et conclusions,Prononcer la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire,Accorder à la société MADE OF ASIA des délais de paiement de deux années pour s’acquitter de l’intégralité de sa dette locative.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (page 34) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’une seule facture ou d’inexécution par le preneur de l’une ou l’autre des clauses du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

La société bailleresse justifie par la production des commandements de payer visant la clause résolutoire et délivrés dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 9 septembre 2024 et 15 novembre 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 15 novembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société MADE OF ASIA sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire et produit au soutien de sa demande ses relevés bancaires du mois d’avril 2025 ainsi que son solde bancaire au 19 mai 2025 qui s’élève à 4 353,80 euros. Elle fait valoir que sa trésorerie ne lui permet pas de s’acquitter de l’ensemble des sommes demandées par la société bailleresse et allègue de sa bonne foi.

La société RMSTONE s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Il ressort des pièces produites, et tout particulièrement des factures de l’année 2024, que la société MADE OF ASIA n’a procédé à aucun règlement en 2024.

Par ailleurs, les justificatifs bancaires versées par la société défenderesse démontrent qu’elle ne sera pas en capacité de s’acquitter du montant du loyer courant et d’une somme en sus, pour apurer la dette.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société MADE OF ASIA a déjà bénéficié, de sa situation financière et du montant important de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon le décompte visé dans l’assignation et dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 novembre 2024, la dette locative s’élève à 63 833,15 euros au 1er novembre 2024.

Le société défenderesse ne conteste pas le montant de la dette.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société MADE OF ASIA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 63.833,15 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 comprise.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 11 – CLAUSE RESOLUTOIRE que « une indemnité mensuelle et indivisible, fixée à la somme de dune fois et demi le loyer, par mois hors taxes et hors charges, calculée prorata temporis, sera due au bailleur pour chaque mois d’occupation irrégulière, mais seulement pour le cas d’une résiliation du bail aux torts du preneur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et n’est pas prévue contractuellement. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société MADE OF ASIA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MADE OF ASIA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MADE OF ASIA ne permet d’écarter la demande de la société RMSTONE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de

2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation de ce bail à la date du 15 décembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MADE OF ASIA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la société RMSTONE ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société MADE OF ASIA à payer à la société RMSTONE la somme provisionnelle de 63.833,15 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er novembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 comprise, avec intérêt au taux égal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par la société MADE OF ASIA ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MADE OF ASIA à la société RMSTONE, à compter du 15 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société MADE OF ASIA au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société MADE OF ASIA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la société MADE OF ASIA à payer à la société RMSTONE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 25 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT