RG N° 11-25-000895
Minute N°: 1186/225
5AA
JUGEMENT RÉPUTÉ
CONTRADICTOIRE
DU 10 juillet 2025
Madame X Y Monsieur X Z
C/
Monsieur AA AB
Madame AC AD AE
Copies délivrées le 15/07/225
à
Préfecture du Val d’Oise
Exécutoire délivré le 15/07/225
à
M^e THOMAS des
COLOMBIERS de
BOISMARMIN Noémie
Judiciaire
Pontoise
REPUBLIQUE FRANÇAS
N° 174 *
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Des minutes du greffe TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE du Tribunal judiciaire de PONTOISE 3, rue Victor Hugo – 95300 PONTOISE a été extrait le jugement dont la teneur suit : JUGEMENT
Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le
10 juillet 2025;
Sous la Présidence de ROY – VAN DAELE Régine,
1ère Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de COUVIDAT William; Greffier et en présence de TAS
Malvina, Greffière stagiaire ;
Après débats à l’audience publique du 15 mai 2025, le jugement suivant a été rendu ;
ENTRE LES DEMANDEURS :
Madame X Y, demeurant 17 rue Danès de
Montardat, 78100, ST GERMAIN EN LAYE,
Monsieur X Z, demeurant 17 rue Danès de
Montardat, 78100, ST GERMAIN EN LAYE,
assistés de M^e THOMAS des COLOMBIERS de BOISMARMIN
Noémie, avocat au barreau de PONTOISE
ET LES DÉFENDEURS :
Monsieur AA AB, demeurant […], résidence le clos des aulnes, 95520, […], non comparant
Madame AC AD AE, demeurant 27 bis avenue de
I’EUROPE, 78200, MAGNANVILLE, non comparante
Le tribunal a été saisi le 22 avril 2025, par Assignation du 13 mars 2025; L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025, et jugée le 10 juillet 2025.
Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS :
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FACS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2020, Monsieur Z
X et Madame Y X ont donné en location à Madame AE AC
AD et Monsieur AB AA un logement […] à usage d’habitation principale situé à Osny (95 520), […], […]>,
Bâtiment 2, 4eme étage, ainsi que deux places de parking portant les numéros […] et […] moyennant le loyer mensuel de 1380 euros, outre un dépôt de garantie de
1550 euros et une provision pour charges de 170 euros, payable d’avance, le 1er de chaque mois et au plus tard le 5. Le bail a pris effet le même jour pour une durée de
3 ans et s’est renouvelé tacitement.
Le 6 septembre 2024, les bailleurs ont adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 9 septembre 2024, une mise en demeure de leur régler la somme de 6.668 euros au titre des loyers impayés depuis le mois de juin 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 pour Monsieur AA et du 29 octobre, pour Madame AC AD, les locataires ont reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail d’avoir à régler la somme de 8.335 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 octobre 2024 dans un délai de deux mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, Monsieur et Madame
X ont fait assigner Madame AE AC AD et Monsieur AB AA
aux fins de :
À titre principal,
Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés et absence d’assurance locative.
À titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves des locataires à savoir le défaut d’assurance locative, le défaut de paiement des loyers et le refus de laisser les bailleurs accéder aux locaux loués.
En tout état de cause,
Ordonner aux locataires de quitter et libérer les lieux des locaux qu’ils occupent
- sans droit ni titre, et leur expulsion ainsi que celle des occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
Condamner solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA à leur payer la somme de 16.750 euros au titre des loyers impayés, Judiciaire compte arrêté au 5 mars 2025, majorée de 10 % conformément à la clause de pénale insérée dans le bail et augmentée des intérêts légaux à compter de
l’envoi de la mise en demeure ;
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Condamner solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges normalement exigibles conformément au contrat de bail, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux ;
Condamner solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et
intérêts;
Condamner solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA aux entiers dépens ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À titre infiniment subsidiaire, Condamner Madame AE AC AD à payer la moitié de la dette locative, suivant décompte arrêté au 5 mars 2025 majorée de 10 % conformément à la clause pénale contenue au bail et assortie des intérêts à
compter de la mise en demeure ;
Condamner Monsieur AB AA à payer la moitié de la dette locative, suivant décompte arrêté au 5 mars 2025 majorée de 10 % conformément à la clause pénale contenue au bail et assortie des intérêts à compter de la mise en
demeure.
Au soutien de leur demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur et Madame X exposent, sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des clauses contractuellement convenues, que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et qu’aucune assurance n’a été produite malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et ce pendant plus de deux mois. Les locataires doivent tous deux expulsés et condamnés solidairement, en vertu de la clause figurant au bail, et à défaut pour moitié chacun, au paiement de l’arriéré locatif,
d’une majoration de 10% et d’une indemnité d’occupation. À l’appui de leur demande subsidiaire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ils soutiennent également au visa des dispositions de l’article 10 du bail que les locataires ont gravement manqué à leur obligation de justifier d’une assurance locative et de les laisser les bailleurs accéder aux lieux malgré une mise en demeure alors que des travaux seraient nécessaires suite à des désordres qu’ils auraient signalés. Les bailleurs exposent subir Judio un préjudice du fait de la résistance abusive de leurs locataires au paiement de le^ur
loyers’agissant de leur source principale de revenu leur permettant de faire face à
leurs charges.
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L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025.
À cette audience, Monsieur et Madame X, assistés de leur conseil, ont maintenu leurs demandes et sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.
Ils ont précisé que la dette locative a augmenté.
Cités à étude, Monsieur AB AA et Madame AE AC AD n’ont pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’absence des défendeurs
En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien- fondé.
Selon l’article 473 du même code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d’appel.
Sur la régularité de la procédure
En application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation
^aux ^fins ^de ^constat ^de ^la ^résiliation ou l’assignation aux fins de prononcé de la
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résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont
(mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant
l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Monsieur et Madame X justifient avoir notifié l’assignation le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 15 mai 2025.
La demande en constat de résiliation du bail de Monsieur et Madame X est donc recevable. iaire de P on to i^c d u J
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Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de
s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de
l’assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
L’article 24 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du
27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 29 octobre 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le bail contient une clause en son article 9.3 indiquant que « le locataire devra s’assurer contre l’incendie, le dégât des eaux, les risques électriques, le recours des voisins, les explosions de toutes nature et pour les animaux familiers dont il peut être responsable et plus généralement contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Il en justifiera à son entrée dans les lieux puis chaque année à la demande du bailleur »>, et en article 10 une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles le bail sera résilié de plein droit.
Par exploits en date des 24 et 29 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à chacun des locataires un commandement de payer sous deux mois la somme de
8.335,00 euros au titre des loyers échus au 7 octobre 2024 leur faisant également commandement de justifier de leur assurance locative dans le délai d’un mois.
Toutefois, s’agissant du défaut d’assurance, l’acte ne reproduisant pas textuellement les dispositions de l’article 7g précité, le défaut de régularisation des locataires au titre de leur attestation d’assurance quand bien même elle serait avérée ne saurait suffire
à fonder les bailleurs à se prévaloir de la résiliation du bail sur ce fondement.
S’agissant ensuite du commandement de payer les loyers impayés, celui-ci reproduit les mentions textuelles et contractuelles, laissant un délai de deux mois au lieu du. délai de six semaines, applicable en l’espèce, le bail du 1er novembre 2020 ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, ce qui n’est toutefois pas de nature à le rendre irrégulier.
Or, l’historique des versements indique que la somme due au titre des loyers impayés n’a pas été réglée par les locataires dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. i ic de Pontoise d u J
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En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers. impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du
30 décembre 2024.
Par ailleurs, les bailleurs, seuls présents à l’audience, s’opposant à tous délais de paiement, il ne saurait être fait application des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur AA et Madame AC AD étant sans droit ni titre depuis le
30 décembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont
l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la dette locative
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, Monsieur et Madame X produisent un décompte actualisé à la date de l’assignation selon lequel sa créance s’établit à 16.750 euros au titre des loyers échus jusqu’au mois de mars 2025.
Au regard des obligations prévues dans le contrat, il y a lieu de condamner solidairement, Madame AE AC AD et Monsieur AB AA conformément à la clause de solidarité prévue au bail, au paiement de la somme de
16.750 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de mars 2025.
Sur la clause pénale
Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er novembre 2020 contient une clause en page 6 qui prévoit une indemnité due en cas de non paiement dans les délais du loyer ou des accessoires sans qu’une mise en demeure soit nécessaire correspondant à 10% de la somme due dont les bailleurs sollicitent l’application.
La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, ou en montant, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale. Judiciaire
Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.
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Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause.
Sur l’indemnité d’occupation
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation
est allouée à celui-ci.
En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail soit 1.683,00 euros avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables, depuis la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause
à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un
abus de droit.
En l’espèce, Monsieur et Madame X font valoir la résistance abusive de leurs locataires, leur reprochant le non-paiement des loyers depuis 8 mois ayant entrainé la perte de leur principal revenu malgré les charges qu’ils doivent continuer d’assumer.
Or, le bailleur ne démontre pas que la résistance des locataires procède d’un abus de droit ou de l’intention de nuire pas plus qu’il ne justifie d’un préjudice subi de ce chef.
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en réparation formulée par le bailleur au titre du préjudice subi pour résistance abusive.
Sur les frais du procès
Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Madame AE AC AD et Monsieur AB AA seront tenus aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 24 et 29 octobre 2024 relatif à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit portant sur le
logement.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, i ic
d même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas u J
lieu à cette condamnation.
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En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame AE AC
AD et Monsieur AB AA, condamnés aux dépens, seront en outre condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame X la somme de
500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
La présente décision est de droit exécutoire par provision.
Par ces motifs
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DÉCLARE RECEVABLE la demande de Monsieur Z X et Madame
Y X en constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre
Monsieur Z X et Madame Y X et Madame AE AC
AD et Monsieur AB AA portant sur le logement situé à Osny (95 520) 10, rue Pasteur au […] du […] de la résidence « […] '> et les deux emplacements de parking situés au sous-sol de la résidence portant les
n°[…] et […] à la date du 30 décembre 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA à payer à Monsieur AF AG X et Madame Y X la somme de 16 750 euros au titre des sommes dues jusqu’au terme de mars 2025 inclus, date de la résiliation du bail, augmentée des intérêts au taux légal à compter de
l’assignation;
DÉBOUTE Monsieur et Madame X de leur demande au titre de la clause pénale ;
CONDAMNE Madame AE AC AD et Monsieur AB AA à quitter les lieux loués situés à […] (95520), […], Résidence « Le clos des aulnes '>,
Bâtiment 2 […] ainsi que les deux emplacements de parking situés au sous-sol de la résidence « Le […] » portant les n°[…] et […] et DIT qu’à défaut pour Madame AE AC AD et Monsieur AB AA de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; Judiciaire de Pontoise
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DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à depuis la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges à la somme de 1.683 euros, ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE solidairement Madame AE AC AD et Monsieur AB
AA à son paiement à compter du 30 décembre 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération des lieux;
DÉBOUTE Monsieur et Madame X de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
CONDAMNE in solidum Madame AE AC AD et Monsieur AB AA aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer visant la clause de résiliation du bail délivrés les 24 et 29 octobre 2024, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet du Val d’Oise ;
CONDAMNE in solidum Madame AE AC AD et Monsieur AB AA la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de Procédure Civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé le 10 juillet 2025.
LE GREFFIER LE JUGE
Expandab En conséquence la République mande et ordonne à tous Huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente copie exécutoire à execution, aux Procureurs généraux et aux Procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte s’ils en sont légalement requis.
Le Greffier, Judiciaire
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