RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4FB

MINUTE N° : 7

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :demandeurs et défendeurs

Copie exécutoire délivrée

le :

à :société ORFILA

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNACE DE REFERE

DU 12 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentés par M^e Sophie FREZAL, avocat au barreau de PARIS

Intervenant Volontaire

Maître [F], en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de feu [N] [H], intervenant volontaire, représenté par Maître BARBERO, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2] SUISSE

non comparante, ni représentée

Madame [S] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Madame [D] [H]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e BERNERON, avocat au barreau de PARIS

Société SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI)

Intervention forcée

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître AUDINEAU, avocat au barrea ude [Localité 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 1997, M. [N] [H] a donné à bail à M. [A] [Y] un appartement sis [Adresse 7], à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 9.000 francs, avec 18.000 francs à titre de dépôt de garantie, 1.675 francs à titre de provision sur charges, et 225 francs pour le droit de bail.

M. [A] [Y] occupait cet appartement avec son épouse Mme [Z] [Y].

Par contrat de mandat de gérance en date du 12 novembre 2012, M. [N] [H] a donné mandat à la Société Orfila de Gestion Immobilière d’administrer notamment le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7].

M. [N] [H] est décédé le 29 octobre 2016.

Par jugement du Tribunal civil de l’Est Vaudois du 5 avril 2022, Maître [F], avocat au barreau rue du Simplon 13, case postale [Adresse 8], a été désigné en qualité de représentant de la communauté héréditaire de feu M. [N] [H], aux fins de prendre toutes les mesures utiles pour préserver les intérêts de la succession à l’égard des tiers et des

héritiers.

Par arrêt de la Cour d’appel de Paris du 25 juin 2025, la décision du Tribunal civil de l’Est Vaudois du 5 avril 2022 a été déclaré exécutoire sur territoire français.

Par acte de commissaire de justice signifié les 5 et 12 juin 2025 pour les deux premières, remis à l’entité suisse pour la troisième, Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] ont fait assigner Mme [S] [H], Mme [D] [H], et Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins :

— qu’il ordonne à Mesdames [H], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, la remise en état et le parfait fonctionnement de l’ascenseur ;

— qu’il condamne Mesdames [H] à leur verser à titre de provision la somme de 10.736,45 euros à voir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance des demandeurs, correspondant à 30% du loyer sur 17 mois ;

— qu’il juge que le loyer sera provisoirement réduit de 30 % de son montant suivant la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la date de réception des travaux de remise en état ;

— qu’il condamne Mesdames [H] à leur verser à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens de l’instance.

A l’audience du 15 juillet 2025 il a été soulevé in limine litis le renvoi du dossier devant une juridiction située dans le ressort limitrophe de la cour d’appel dc Paris sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris a renvoyé le présent litige devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency statuant en référé en application de l’article 47 du code de procédure civile.

C’est dans ce contexte que les parties ont été convoquées à l’audience du 16 janvier 2026. Au cours de laquelle Maître [F] représentant de la communauté héréditaire de feu M. [N] [H] a fait part de son intervention volontaire dans la présente procédure. Il a été procédé à un renvoi au 16 mars 2026 afin que la Société Orfila de gestion immobilière, ci-après désignée la SOGI, en sa qualité de mandataire de gestion de l’immeuble litigieux, puisse être mise dans la cause.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 Maître [F] représentant de la communauté héréditaire de feu M. [N] [H], a fait assigner la SOGI en intervention forcée et garantie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en référés aux fins de :

Le déclarer recevable dans la mise en cause de la SOGI ;Dire que la SOGI a manqué à ses obligations contractuelles au titre de son devoir d’entretien, de maintenance, et de réparation nécessaire afférant à l’immeuble dont elle avait la charge ;Dire que la SOGI sera seule responsable des éventuels troubles de jouissance revendiqués par Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] ;Condamner la SOGI au dommages et intérêts qui seraient alloués aux locataires, et à titre subsidiaire condamner la SOGI à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; Condamner la SOGI à lui verser la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SOGI aux dépens ;Rappeler l’exécution provisoire de droit

À l’audience du 16 mars 2026, Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] représentés par leur conseil se référant oralement à leur assignation du 12 juin 2025 en l’actualisant, sollicitent de :

— ordonner à Mesdames [H], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, la remise en état et le parfait fonctionnement de l’ascenseur ;

— condamner Mesdames [H] à leur verser à titre de provision la somme de 18.000 euros à voir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, correspondant à 30% du loyer sur 30 mois ;

— juger que le loyer sera provisoirement réduit de 30 % de son montant suivant la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la date de réception des travaux de remise en état ;

— condamner Mesdames [H] à leur verser à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens de l’instance.

Maître [T] [V], en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de feu M. [N] [H], représenté par son conseil, se référant expressément oralement à ses conclusions en réponse et récapitulatives n°1 déposées lors de l’audience sollicite de :

A titre principal :

Le recevoir en son intervention volontaire ;Recevoir l’appel en garantie formé à l’encontre de la SOGI ;Rejeter les demandes de Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] et de la SOGI ;Dire n’y avoir lieu à astreinte ; Condamner la SOGI à le relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée au profit de Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] au titre des désordres affectant l’ascenseur de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;Dire que cette garantie s’étendra à l’intégralité des condamnations prononcées en principal, intérêts, frais et indemnités, y compris celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une indemnisation serait retenue :

Réduire à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitées par Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] au titre de leur préjudice de jouissance à hauteur de 10% du montant du loyer ;Condamner la SOGI à le garantir de toutes condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit des locataires ;En tout état de cause :

Condamner la partie succombant à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [D] [H] [B], représentée par son conseil reprenant oralement ses conclusions écrites déposées à l’audience, sollicite de :

A titre principal, débouter Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ;A titre subsidiaire, condamner la SOGI à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;En tout état de cause, condamner Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] ou tout autre succombant à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

La SOGI, représentée par son conseil se référant expressément oralement à ses conclusions en réponse n°1 déposées à l’audience, sollicite de :

Le recevoir en ses demandes ;Juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacles à la compétence du juge des référés ;Dire n’y avoir lieu à référé ;Débouter Maître [T] [V] de l’intégralité de ses demandes, se heurtant à des contestations sérieuses ;Condamner Maître [T] [V] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat aux offres de droit, par application de l’article 699 du code de procédure civile ;Il convient de renvoyer aux écritures de chacune des parties pour les moyens plus amplement développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Mesdames [Z] [H] et [S] [H] régulièrement convoquées n’étaient pas comparantes ni représentées.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, aux termes de l’article 3 du code civil, il convient de rappeler que les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française, de sorte que la loi française est applicable à la présente procédure.

Ensuite, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mesdames [Z] [H] et [S] [H] régulièrement convoquées n’étaient pas comparantes ni représentées. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’intervention volontaire de Maître [T] [V]

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

De plus l’article 325 du même code prévoit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites qu’à la suite du décès de M. [N] [H], Maître [F] a été désigné par jugement du Tribunal civil de l’Est Vaudois du 5 avril 2022, afin de représenter la communauté héréditaire du défunt pour prendre toutes les mesures utiles pour préserver les intérêts de la succession à l’égard des tiers et des héritiers. Le logement loué par les demandeurs faisant partie de cette succession, le lien suffisant avec les prétentions principales des parties est établi.

En conséquence, l’intervention volontaire de Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire sera déclarée recevable.

Sur l’intervention forcée de la SOGI et la jonction des procédures

En application de l’article 331 du code de procédure civile, Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, dans le cadre de son assignation en intervention forcée, Maître [F] a appelé en garantie la SOGI en sa qualité de mandataire de gestion pour l’administration de l’immeuble litigieux jusqu’au 20 août 2025, et engagé sa responsabilité dans l’existence des désordres relatifs à l’ascenseur.

Il apparait dès lors opportun de joindre cette procédure à celle relative aux demandes de réparation de l’ascenseur sous astreinte et d’indemnisation.

Néanmoins il convient de rappeler que cette jonction n’emporte pas la création d’un lien juridique entre toutes les parties en cause, de sorte qu’il existe d’une part un lien d’instance entre Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] et Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire ainsi que Mesdames [H] [D], [Z] et [S] ; et d’autre part Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire et la SOGI.

Sur la recevabilité des demandes en référé

Les article 834 et 835 du code de procédure civile prévoient que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des débats que l’action en responsabilité et en indemnisation pour les désordres nés de la panne de l’ascenseur fait naitre deux litiges, l’un fondé sur l’exécution des obligations contractuelles du contrat de bail entre Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] et les héritiers de leur bailleur et l’autre, fondé sur l’exécution du contrat de mandat de gestion entre les héritiers du bailleur et la SOGI, mandataire de gestion de l’immeuble.

Les deux litiges sont ainsi intrinsèquement liés puisque d’une part le résultat de la procédure en indemnisation des locataires dépend de la recherche de responsabilité entre le bailleur et le mandataire de gestion, et d’autre part, la validité de l’appel en garantie à l’égard du mandataire de gestion dépend du résultat de la procédure relative à l’existence ou non d’un manquement à ses obligations contractuelles par le bailleur.

Néanmoins, à défaut de lien juridique entre toutes les parties, il convient de vérifier la recevabilité de l’action en référé; à savoir l’existence d’une situation urgente et d’une obligation non sérieusement contestable, dans les deux relations contractuelles.

S’agissant du litige fondé sur l’exécution du contrat de bail du 20 juin 1997

En l’espèce, Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] soulignent à la fois un manquement du bailleur à son obligation de réparations autres que locatives et un défaut d’entretien plus général des parties communes à savoir notamment la présence d’un tapis d’escalier dangereux car non fixé, et de barres d’escalier tordues et défectueuses.

S’il est constant entre les parties et corroboré par le constat de commissaire de justice du 23 janvier 2025 que l’ascenseur était en panne depuis le 24 octobre 2023, il apparait également que Maitre [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire justifie avoir changé de mandataire pour la gestion de l‘immeuble en la Société FONCIERE ACTIVE et réalisé des démarches pour procéder à la réparation de celui-ci.

En effet, il ressort des pièces produites à savoir les devis signés du 9 décembre 2025, 4 février 2026 avec les factures du 26 février et 5 mars 2026 ainsi que les échanges de courriels en date du 5 mars 2026 entre la société ASCENSEUR DE [Localité 6] et le nouveau gestionnaire de l’immeuble, que les travaux de réparations de l’ascenseur sont en cours.

Aussi l’urgence n’apparait plus caractérisée pour ordonner en référé de procéder à ces travaux.

En outre, s’agissant des autres manquements à l’obligation d’entretien par le bailleur, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 janvier 2026 et la production d’un autre DPE constituent des éléments démontrant l’existence d’une contestation sérieuse sur les défauts d’entretien allégués par les locataires.

De plus, il existe une contestation sur la responsabilité du bailleur ou du mandataire de gestion pour les désordres nés de la panne de l’ascenseur, ce qui est déterminant de la personne sur qui portera la charge de l’indemnisation des locataires.

En conséquence, en présence d’une obligation sérieusement contestable et en l’absence d’urgence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de débouter Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] de leurs demandes.

2) S’agissant du litige fondé sur l’exécution du contrat de mandat du 12 novembre 2012

En l’espèce, il résulte des pièces produites et il n’est pas contesté par les parties que le contrat de mandat de gestion du 12 novembre 2012 entre feu M. [N] [H] et la SOGI a perduré postérieurement au décès de celui-ci, le contrat ayant été transféré aux héritiers et ce jusqu’à l’acte de renonciation du mandataire le 20 août 2025.

Ainsi, la détermination de la responsabilité entre le bailleur propriétaire et le mandataire de gestion repose sur l’interprétation de la clause présente dans le contrat de mandat et de l’appréciation du caractère urgent ou non des réparations au moment où la SOGI a sollicité l’accord écrit aux mandants et si la situation lui imposait de se passer ou non de cet accord écrit.

Aussi, ces éléments caractérisent une contestation sérieuse sur le manquement par la SOGI à ses obligations, nécessitant un examen au fond des dispositions contractuelles.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de débouter Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire à l’encontre de la SOGI.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, et compte tenu du débouté de leur demandes en référé, Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] et Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de feu M. [N] [H] seront donc condamnés au dépens.

En revanche il convient de débouter la SOGI de sa demande de distraction au profit de M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile relatives au ministère d’avocat obligatoire n’étant pas applicables dans le cadre de cette procédure orale.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [Z] [Y], M. [A] [Y] et Maître [F] succombant à l’instance, leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

En outre, bien qu’ils soient déboutés de leurs demandes en référés, il apparait que c’est par l’introduction de l’instance en référé que Maître [F] a pu être mis en mesure de réaliser des démarches de réparation de l’ascenseur, en conséquence, l’équité commande de rejeter les demandes de condamnations en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [A] [Y] et Maître [F].

Aussi, il convient de condamner Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de feu M. [N] [H] à verser à la SOGI la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DISONS que la loi française est applicable au litige ;

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire ;

ORDONNONS la jonction des deux procédures entre Mme [Z] [Y] et M. [A] [Y] et Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de M. [N] [H] ainsi que Mesdames [H] [D], [Z] et [S] et celle entre Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire et la Société Orfila de Gestion Immobilière ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à référé ;

RENVOYONS Mme [Z] [Y], M. [A] [Y] et Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de M. [N] [H] à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS Mme [Z] [Y], M. [A] [Y] et Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de M. [N] [H] aux dépens de l’instance de référé,

DEBOUTONS la Société Orfila de Gestion Immobilière de sa demande de distraction au profit de M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat ;

CONDAMNONS Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de M. [N] [H] à payer à la Société Orfila de Gestion Immobilière la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Mme [Z] [Y], M. [A] [Y] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Maître [F] en sa qualité de représentant de la communauté héréditaire de M. [N] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme [D] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE