TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 23/03332 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRCZ

Minute : 25/985

S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO

Représentant : Maître Olivier TAMAIN de la SCP DE MASQUARD – TAMAIN, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Madame [U] [I]

Représentant : M^e Chloé ARESE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1833

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e OlivierTAMAIN de la SCP DE MASQUARD-TAMAIN

La société ALLIANZ IARD,

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Olivier TAMAIN de la SCP DE MASQUARD-TAMAIN

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Chloé ARESE, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2022, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a donné à bail à Madame [U] [I] un logement meublé situé [Adresse 8], pour une redevance mensuelle de 722,73 euros .

La SAS INSURED SERVICES a conclu un contrat d’assurance de groupe avec la SA ALLIANZ IARD aux fins de garantie des loyers impayés pour ses mandants.

Selon attestation d’adhésion du 21mai 2025 la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a adhéré au contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a fait signifier à Madame [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2500 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 21 juin 2023.

Selon quittance subrogative du 21 mai 2025, la A ALLIANZ IARD a versé à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 6294,36 euros en exécution du contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a fait assigner Madame [U] [I] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

prononcer l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs

condamner Madame [U] [I] au paiement de la somme de 4700 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois ‘octobre 2023, outre les loyers et charges dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit depuis le 7 juin 2023,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

le condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 28 novembre 2023.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Par décision avant dire droit du 28 avril 2025, par mention au dossier, le juge des contentieux a ordonné la réouverture des débats à la demandes des parties, et renvoyé l’affaire à l’audience du 30 juin 2025.

Par conclusions écrites, soutenues à l’audience du 30 juin 2025, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO, représentée, et la SA ALLIANZ IARD, intervenante volontaire, demande au juge des contentieux de la protection de :

déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA ALLIANZ IARD,

condamner Madame [U] [I] au paiement de la somme de 11245,360 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2025, outre les loyers et charges dus au jour de l’audience, avec intérêts de droit depuis le 7 juin 2023, dont subrogation au profit de la SA ALLIANZ IARD dans la limite du montant de la somme indemnisée soit 6294,36 euros suivant quittance subrogative du 21 mai 2025,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

prononcer l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

la SAS ECLA [Localité 7] OPCO soutient que Madame [U] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 7 juin 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que les sommes indemnisées par l’assureur ne peuvent bénéficier à Madame [I] ne s’agissant pas de paiements effectués par elle ou pour son compte et souligne que l’intervention de l’assureur n’a d’incidence que dans les rapports entre le bailleur et l’assureur. La SA ALLIANZ IARD intervention volontairement à l’instance, subrogée dans les droits de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO dans la limite des sommes indemnisées, conformément à l’article L121-2 du code des assurances.

À l’audience, Madame [U] [I], représentée, reconnait être redevable des loyers et charges. elle demande le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois après un premier versement de 2000euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

S’agissant des sommes dues, elle indique que les sommes versées par l’assureur doivent être déduire des sommes demandées par le bailleur, l’assureur, subrogé dans les droits de l’assuré étant seul en droit de réclamer au locataire les sommes versées. Elle souligne que les loyers ont été payés, peu important la provenance des fonds.

S’agissant de sa situation, elle explique qu’elle est étudiante et que ses revenus s’élèvent à 1000 euros par mois, et bénéficie de l’aide de sa famille. Elle évoque des difficultés personnelle et financières et précise pouvoir reprendre les paiements.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’intervention volontaire à titre principal de la SA ALLIANZ IARD

Selon les articles 63 , 66, 328 et 329 du code de procédure civile , l’intervention volontaire est une demande incidente, principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, recevable si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Aux termes de l’article 68 du code de procédure civile les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense et faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la SA ALLIANZ IARD intervient volontairement à l’instance initiée par voie de conclusions soutenues à l’audience.

En l’espèce, elle a versé des sommes en exécution du contrat d’assurance et se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur à ce titre.

L’intervention volontaire est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 novembre 2023 en vue d’une audience initiale plus de six semaines après.

D’autre part , la SAS ECLA [Localité 7] OPCO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2023.

En conséquence, la demande de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Il résulte des articles 1346-4 et 1346-5 du code civil, que la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance et ses accessoires que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée, à compter d’une mise en demeure. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 7 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2025 que la SAS ECLA [Localité 7] OPCO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 30 euros.

La créance au titre des loyers et charges s’élève à 11215,36 euros.

En second lieu, au regard des pièces versées aux débats, notamment de la quittance subrogative, la SA ALLIANZ IARD a versé la somme de 6294,36 euros.

La SA ALLIANZ IARD rapporte la preuve d’un contrat d’assurance et du versement d’une indemnité en exécution de l’obligation de garantie. Les conditions de la subrogation de l’assureur dans les droits de son assuré sont réunies.

Ainsi , sur la créance de 11215,36 euros, la SA ALLIANZ IARD est subrogée dans les droits de la SAS ECLLA NOISYX OPCO à hauteur de 6294,36 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [I] à payer la somme de 11215,36 euros, se répartissant comme suit :

6294,36 euros à la SA ALLIANZ IARD, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

4921 euros à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 juin 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 aout à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2022 à compter du 8 août 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [I], qui justifie de sa situation personnelle et financière et propose de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [U] [I] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, seul un versement du 13 mars 2025 a été fait.

Néanmoins, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO ne s’oppose pars à la demande.

Il convient donc d’accorder à Madame [U] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [U] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [U] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [U] [I] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’intervention volontaire à titre principal de la SA ALLIANZ IARD,

DECLARE recevable la demande de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 septembre 2022 entre la SAS ECLA [Localité 7] OPCO d’une part, et Madame [U] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 8 août 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SA ALLIANZ IARD la somme de 6294,36 euros au titre de la quittance subrogative du 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 4921 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [U] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [U] [I] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à un versement de 2000 euros puis 34 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 juin 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ,

DEBOUTE la SAS ECLA [Localité 7] OPCO de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT