DU 27 Mai 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01109 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O24D

Code NAC : 30B

S.C.I. JOACHIM Représentée par son mandataire de gestion la société [Adresse 1]

C/

S.A. SOCIETE GENERALE, créancier inscrit

S.A.R.L. MAXMIYA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. JOACHIM Représentée par son mandataire de gestion la société [Adresse 2] DE PHALSBOURG [Adresse 3] , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434, M^e Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27

DÉFENDEUR

S.A.R.L. MAXMIYA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150, M^e Martial JEAN, avocat au barreau d’ESSONNE

CRÉANCIER INSCRIT :

S.A. SOCIETE GENERALE, créancier inscrit, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 15 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 27 Mai 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 22 juillet 2021, la S.C.I. JOACHIM a consenti un bail commercial à la société MAXMIYA, portant sur un local commercial (cellule C12) situé dans la galerie commerciale de l’ensemble immobilier commercial sis [Adresse 7] à [Localité 2] pour une durée de douze années entières et consécutives à compter de la mise à disposition du bien, moyennant un loyer de base annuel de 36.840 euros HT HC, une provision sur charges de 90 euros HT par m² de [Localité 3], le bénéfice d’une réduction de louer sur les deux premières années.

Le 25 août 2025, la S.C.I. JOACHIM a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MAXMIYA, portant sur la somme de 40.138,20 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, la S.C.I. JOACHIM a fait assigner en référé la société MAXMIYA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir notamment, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société MAXMIYA et condamner cette dernière à payer diverses provisions.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

Après renvoi à la demande des parties et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 15 avril 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la S.C.I. JOACHIM demande au juge des référés de :

DEBOUTER purement et simplement la société MAXMIYA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,PRONONCER la résiliation du contrat de bail en date du 25 septembre 2025,ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délais de la société MAXMIYA et de tous occupants dans les lieux de son fait, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; DIRE que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 4] Publique s’il y a lieu, et qu’il sera procédé au transport des marchandises et objets garnissant les lieux, dans tel local qu’il plaira à la société MAXMIYA aux frais et risques de l’expulsée ; CONDAMNER la société MAXMIYA, représentée par son gérant, à payer à la SCI JOACHIM : la somme provisionnelle de 98.235,63 euros correspondant au montant des loyers impayés au 1er avril 2026, échéance du 2ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 3% conformément à l’article « LOYER » du bail; la somme provisionnelle de 7.718,92 euros TTC mensuelle à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés conformément à l’article 11 du bail ;AUTORISER la SCI JOACHIM à conserver le dépôt de garantie entre ses mains à hauteur de 9.210 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article « DEPOT DE GARANTIE » du bail ; DIRE n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de la société MAXMIYA tant pour se libérer de sa dette que pour retrouver un local pour l’exploitation du commerce ; CONDAMNER la société MAXMIYA, représentée par son gérant, à payer à la SCI JOACHIM la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie, CONDAMNER la société MAXMIYA, représentée par son gérant, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société MAXMIYA demande au juge des référés de :

Déclarer la société MAXMIYA recevable et bien fondée en ses demandes,Octroyer à la société MAXMIYA les plus larges délais de paiement,L’autoriser en conséquence à s’acquitter des sommes dues envers la SCI JOACHIM en 24 mensualités d’égal montant, Dire que le premier règlement interviendra le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés,Dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société MAXMIYA se libère dans les conditions qu’il plaira au président du tribunal judiciaire de céans de fixer,Subsidiairement, débouter la SCI JOACHIM de sa demande tendant à s’approprier le dépôt de garantie comme de celle visant à fixer une indemnité d’occupation correspondant à un loyer majoré,Condamner la SCI JOACHIM à payer à la concluante une somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 22 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 11 en page 34) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’une seule facture ou d’inexécution par le preneur de l’une ou l’autre des clauses du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 25 août 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société preneuse ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti mais se prévaut du contexte commercial et économique pour justifier des difficultés financières rencontrées, notamment dans le cadre de la crise sanitaire.

La bailleresse rappelle que le principe de l’exécution de bonne foi des contrats. Elle expose qu’elle a accordé des avoirs de loyers à la société preneuse lors de la crise sanitaire et que cette dernière a bénéficié d’un allègement de loyers lors de l’ouverture de son commerce.

Ainsi, les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser une déloyauté fautive de la société bailleresse, ni que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.

Il résulte des décomptes versés aux débats que les causes du commandement du 25 août 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 25 septembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur la dette locative

La société demanderesse verse à l’audience du 15 avril 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 98.235,63 euros arrêtée au 1er avril 2026, échéance du 2me trimestre 2026 comprise. La société défenderesse ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société MAXMIYA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 98.235,63 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er avril 2026.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article LOYER *modalités de paiement du loyer :

« Tout loyer, charges, provision ou accessoires non réglés dans les dix jours de son échéance produira de plein droit, dix jours après une mise en demeure restée sans effet, intérêt au Taux EURIBOR Trois mois majoré de 3% par an, plus taxes, et ce sans nuire à l’exigibilité des sommes dues à compter de la date de l’échéance. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale, manifestement excessive et susceptible de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la société MAXMIYA par provision au paiement de la somme de 98.235,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 25 août 2025 pour la somme de 40.138,20 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 11 – CLAUSE REOSLUTOIRE : « En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, fixée à la somme de une fois et demi le loyer, par mois hors taxe et hors charges, calculée prorata temporis, sera due au bailleur pour chaque mois d’occupation irrégulière, mais seulement dans le cas d’une résiliation du bail aux torts du preneur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société MAXMIYA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 9.210 euros, équivalent à un terme de loyer de base hors allègements et stipule dans son article DEPOT DE GRANTIE (page 15) : « Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions suite à une clause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. »

En l’espèce, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

La société défenderesse sollicite des délais de paiement en faisant valoir que la bailleresse ne fait pas état de besoin faisant obstacle à l’octroi de délais de paiement. Elle précise qu’elle a réalisé un chiffre d’affaires de 109 590 euros et dégagé une perte d’exploitation de 20 280 euros en 2024.

Elle fait valoir qu’elle dispose du soutien de la société mère, la société CB, qui est l’animateur des magasins « Bel Chou’s » ayant pour activité la vente de chaussures neuves au détail. Elle indique que ce soutien prendra la forme d’un apport en compte courant d’associé. Elle soutient être en mesure d’apurer l’arriéré locatif en 24 mois, ce qui représentera 3.200 euros par mois, et d’assurer le paiement du loyer courant.

Au soutien de sa demande, elle produit la liasse fiscale 2024 qui laisse apparaitre un résultat d’exploitation de 20 280 euros et un plan de règlement pour une dette fiscale de 308.357,97 euros de la société mère CB.

En réplique, la bailleresse s’oppose à octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire du bail en faisant valoir qu’elle a accordé de nombreux avantages financiers à la société preneuse

Il résulte des pièces comptables versées aux débats que si son chiffre d’affaires global est en constante augmentation depuis 2020 (1.365.316€ à 4.586.495,45€), son résultat d’exploitation a quant à lui fortement diminué et a presque été divisé de moitié entre 2019 et 2024 (155.476 € à 82.199,34 €).

Or, le décompte versé aux débats ne laisse apparaitre que deux règlements en janvier et février 2025 de 5.029,91 euros chacun, et un virement de 5.145 euros le 09 mars 2026, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer et un mois avant l’audience de référé. Ainsi, la société défenderesse ne démontre pas avoir réalisé des efforts de paiement suffisants, ni être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement qui s’élèveraient à 4.093,15 euros mensuels au vu du montant de la dette, échéance courante en sus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la société MAXMIYA a bénéficié de plusieurs avoirs de loyers durant la crise sanitaire et d’allègement de loyers lors de l’ouverture de son commerce, dont elle bénéficie toujours, alors que le bail ne le prévoyait que pour les deux premières années du bail.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société MAXMIYA a déjà bénéficié, du seul règlement intervenu et du montant très important de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MAXMIYA qui succombe, supportera la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. JOACHIM le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société MAXMIYA à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 juillet 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 25 septembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire du local commercial (cellule C12) situé dans la galerie commerciale de l’ensemble immobilier commercial sis [Adresse 7] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MAXMIYA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.C.I. JOACHIM;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société MAXMIYA à payer à la S.C.I. JOACHIM la somme provisionnelle de 98.235,63 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 25 août 2025 pour la somme de 40.138,20 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus :

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MAXMIYA à la S.C.I. JOACHIM, à compter du 25 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société MAXMIYA au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la majoration des intérêts de retard, à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS la société MAXMIYA de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la société MAXMIYA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MAXMIYA à payer à la S.C.I. JOACHIM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 27 Mai 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES