RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00511 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OTYM

MINUTE N° :

S.A. ERIGERE

c/

[Q] [O], [K] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [Q] [O]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emilie VAN HEULE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Charlotte BOIROUX, auditrice de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. ERIGERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [Q] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 29 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 21 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Décembre 2025, et jugée le 12 Février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2013, la société ERIGERE a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de None euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9750,61 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] le 2 avril 2025.

Par assignation du 21 juillet 2025, la société ERIGERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12320,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 16 décembre 2025, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Mme [Q] [O] expose qu’elle s’est séparée de M. [K] [Z] à la suite de violences conjugales, que celui-ci a été incarcéré. Elle précise être actuellement sans emploi et percevoir des allocations sociales à hauteur de 2469,99 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [Q] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et soutient qu’elle a effectué des règlements récemment à la bailleresse, diminuant ainsi sa dette locative.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée du 17 décembre 2025, la bailleresse a indiqué qu’aucun règlement n’est intervenu récemment, les prélèvements automatiques de la locataire étant rejetés depuis plusieurs mois.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9750,61 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

La suspension de la résiliation du bail ne pourra dès lors intervenir.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 décembre 2025, Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] leur devaient la somme de 8979,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [O] et M. [K] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 novembre 2013 entre la société ERIGERE, d’une part, et Mme [Q] [O] et M. [K] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Q] [O] et M. [K] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE la somme de 8979,24 euros (huit mille neuf cent soixante-dix-neuf euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la société ERIGERE la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [O] et M. [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 février 2025 et celui desassignations du 21 juillet 2025.

Ainsi jugé le 12 février 2026

La Greffière La Juge