TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

TRANCHANT UN INCIDENT ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 05 Mai 2026

N° RG 25/00027 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OG72

78A

Jugement rendu le 5 mai 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – CIC – Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 1] à 75009 PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit si

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [B] [J]

né le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 1] (YVELINES), célibataire, de nationalité française

chez Monsieur et Madame [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [L] [V] [A]

née le [Date naissance 2] 1997 à [Localité 3] (VAL-D’OISE), célibataire, de nationalité française

chez Monsieur et Madame [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

tous deux représentés par M^e Gaëlle CORMENIER, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et M^e Joël GAUTIER, avocat plaidant au Barreau de Paris

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 novembre 2024 publié le 20 décembre 2024 volume 2024 S n°303 au service de la publicité foncière de [Localité 4] 2, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers consistant en une maison d’habitation sise à [Localité 5] (Val d’Oise), [Adresse 3] cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], appartenant à M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A].

Notifié le 11/05/2026

Par exploit du 3 février 2025 délivré à personne s’agissant de M. [B] [J] et à tiers présent à domicile s’agissant de Mme [L] [V] [A], le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait assigner ces derniers devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 07 février 2025.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 06 janvier 2026, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

Vu les dernières conclusions du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL signifiées par le biais du RPVA le 15 décembre 2025 aux termes desquelles il demande au juge de l’exécution de :

— Constater que les conditions des article L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

— Constater qu’aucun autre créancier n’était inscrit à la date de publication du commandement de saisie,

— Débouter Monsieur [J] et Madame [A] de leurs contestations et demandes incidentes,

— A titre principal, juger que la déchéance du terme est régulière,

— A titre subsidiaire, constater que la déchéance du terme est intervenue sur le fondement de l’article L.312-39 du code de la consommation, subsidiairement celui de l’article 1221 du code civil,

— A titre infiniment subsidiaire, constater la résolution du contrat de prêt en date du 31 mars 2023 sur le fondement de l’article 1226 du code civil,

— Mentionner le montant de la créance du poursuivant telle qu’elle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêtée à la date du 29 août 2024, à la somme de 352.688,89 € en principal, intérêts, frais, et autres accessoires,

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

— A titre principal, si la vente forcée des biens saisi est ordonnée, fixer la date de l’audience d’adjudication, déterminer les modalités de la vente,

— A titre subsidiaire, si la vente amiable des biens saisie est autorisée, en déterminer toutes les modalités,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [J] et Madame [A] à verser au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL une indemnité d’un montant de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Le créancier poursuivant fait valoir en substance que la clause litigieuse vise à permettre la résiliation du contrat de prêt en cas de production de documents falsifiés ayant servi à l’obtention de l’emprunt et qu’une mise en demeure préalable a été envoyée aux emprunteurs leur laissant un délai suffisant de 15 jours pour s’expliquer. Il expose que les emprunteurs n’ont pas répondu et que la résiliation du prêt leur a été notifiée six semaines après la mise en demeure. Il soutient que les documents produits par les débiteurs saisis ont été déclarés non conformes, caractérisant ainsi une fraude, et alors que ces documents ont été déterminants dans la décision d’octroi du prêt,

Vu les dernières conclusions de M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A] signifiées par le biais du RPVA le 12 septembre 2025 aux termes desquelles ils demandent au juge de l’exécution de :

A titre principal,

— Constater le caractère abusif, de la clause de déchéance du terme stipulée au contrat de prêt immobilier conclu entre la banque et l’emprunteur,

— Prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière ainsi que la procédure subséquente,

A titre très subsidiaire,

— Ordonner la vente à l’amiable du bien immobilier sis à [Localité 5] (Val d’Oise), [Adresse 4],

En tout état de cause,

— Condamner la banque à verser à la partie demanderesse la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Les débiteurs saisis font valoir que la clause en vertu de laquelle la déchéance du terme a été prononcée ne mentionne aucun délai entre l’envoi de la mise en demeure préalable et l’exigibilité immédiate des sommes dues. Ils exposent que le délai de quinze jours, visé dans la mise en demeure, n’est pas un délai raisonnable leur ayant permis de s’expliquer. Ils soutiennent que ladite clause est abusive au sens de l’article L.132-1 du code de la consommation dès lors qu’elle aggrave brutalement les conditions de remboursement pour le consommateur sans qu’il ait eu la possibilité de remédier à son manquement dans un délai suffisant.

Le juge de l’exécution a invité les parties à formuler dans le cadre d’une note en délibéré, leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 12 janvier 2026.

La partie saisie n’a pas formulé d’observations.

La décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la clause de déchéance du terme du contrat de prêt

En vertu de l’article L212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article L212-2 précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL repose sur la copie exécutoire d’un acte notarié reçu 31 mars 2023 par Maître [M] [C], Notaire à [Localité 6] contenant un prêt consenti par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A] d’un montant de 340.000 euros, d’une durée de 300 mois, au taux hors assurance de 3,4% l’an.

En leur article 18 EXIGIBILITE IMMEDIATE, les conditions générales du contrat de prêt stipulent notamment que :

2 – « Indépendamment des cas visés ci-dessus, le prêteur peut, sur simple notification à l’emprunteur et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues au titre du crédit dans l’un quelconque des cas ci-dessous :

(…)

— si l’emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou documents qui ne sont pas exacts, sincères ou véritables, de nature à compromettre le remboursement du crédit ».

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 16 juillet 2024 présentées le 20 juillet suivant et retournées avec la mention « pli avisé et non réclamé », le prêteur a informé les emprunteurs qu’il avait eu connaissance que les documents présentés pour l’obtention du prêt immobilier étaient des faux, que cet incident était une cause d’exigibilité immédiate du prêt et les a mis en demeure de lui fournir toutes observations sur ce constat sous quinzaine.

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 29 août 2024 présentées le 5 septembre suivant et retournées avec la mention « pli avisé et non réclamé », le CIC a notifié à M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A], au motif de la production de faux documents, la déchéance du terme du contrat de prêt et les a mis en demeure de régler leur solde débiteur de 352 688,89 euros selon décompte joint.

Il résulte des pièces produites par le CIC que parmi les documents afférents à l’obtention du prêt fournis par M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A], figuraient des fiches de paie et relevés bancaires du compte des intéressés au LCL.

Le CIC verse aux débats un échange de courriels du 3 juillet 2024 avec le pôle prévention de la fraude du LCL aux termes desquels après interrogation de ce service pour avoir son avis sur la conformité des documents joints, (objet [Adresse 5]) le service consulté lui a répondu : « Le relevé de compte joint est non conforme ». Le créancier poursuivant produit également la plainte qu’il a déposée au commissariat le 18 septembre 2024 pour usage de faux contre M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A].

Ainsi, le CIC rapporte la preuve, par l’information même reçue de la banque dépositaire du compte de M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A], de la fausseté des relevés de comptes produits.

M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A] estiment que la clause prévoyant le droit de prononcer la déchéance du terme, sans mentionner le délai, est abusive. Ils arguent aussi que le délai de 15 jours qui leur a été laissé par le prêteur pour régulariser leur situation n’est pas raisonnable.

Il convient de rappeler que les emprunteurs mis en demeure par LRAR de donner toutes explications sur la conformité des documents fournis pour l’obtention des prêts, ne sont pas allés récupérer les plis à la Poste, n’ont transmis aucune explication et ne contestent pas la fraude.

Or, la banque a sollicité des emprunteurs les documents qui lui étaient nécessaires pour consentir le prêt demandé, et la production de relevés de banque falsifiés était suffisante pour altérer son appréciation des conditions de l’octroi du crédit dont fait partie la capacité des emprunteurs à rembourser le prêt consenti. Le prêteur était donc fondé à prononcer la déchéance du terme du prêt pour le motif invoqué, sans abus ni déloyauté de sa part, étant observé que le prêteur leur a laissé un délai raisonnable de 15 jours pour s’expliquer sur les pièces fournies à l’appui de leur demande de prêt. Par ailleurs, le CIC a outrepassé ce délai en ne notifiant la déchéance du terme que par courrier du 29 août 2024.

De surcroit, selon la Cour de cassation, une clause similaire à l’article 18 du contrat de prêt, ne crée pas au détriment du consommateur de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, en ce que, nonobstant son application en l’absence de préavis et de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du prêt, elle était dépourvue d’ambiguïté (elle sanctionnait l’emprunteur au cas limité à la fourniture de renseignements inexacts portant sur des éléments déterminants du consentement du prêteur pour l’octroi du prêt) en donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi et en ne privant pas l’emprunteur de son droit à l’accès au juge pour en contester l’application à son égard (v. Cass. 1° civ 20 janvier 2021 n° 18-24297).

Dès lors, le caractère abusif de la clause en question n’est pas avéré.

Il résulte de ce qui précède que la déchéance du terme prononcée par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est parfaitement régulière.

Il s’ensuit que le commandement de payer valant saisie immobilière est régulier en ce qu’il est fondé sur un titre exécutoire valable et une créance parfaitement exigible.

Sur la fixation de la créance

Aux termes de l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Le décompte arrêté au 29 août 2024 et visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 352.688,89 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 22.975,54 euros, le créancier poursuivant fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties et qu’elle est réglementée par l’article L.313-51 du code de la consommation. Il expose qu’elle a été acceptée par les emprunteurs, qu’elle vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt qui ne correspond pas aux prévisions des parties, le contrat devant se poursuivre jusqu’en 2048, qu’elle permet de compenser la défaillance des débiteurs et qu’elle ne devrait donc pas donner lieu à diminution.

Or l’indemnité d’exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 22.975,54 euros, qui constitue une clause pénale, n’apparaît pas manifestement excessive eu égard au montant de la dette, à la date de souscription du prêt qui prive la banque de la perception d’intérêts sur une durée conséquente et au fait que la résiliation est justifiée par la fraude commise par les débiteurs saisis.

La créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera donc mentionnée pour la somme de 352.688,89 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 29 août 2024.

Sur l’orientation de la procédure

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A] sollicitent l’autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier, ce à quoi le créancier poursuivant ne s’oppose pas.

Ils produisent un mandat de vente simple consenti à un agent commercial mandataire en immobilier indépendant affilié au réseau IAD FRANCE signé le 5 janvier 2026 aux termes duquel le bien immobilier objet de la saisie est offert à la vente au prix de 280.000 euros avec une rémunération du mandataire/commission d’agence de 10.000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net vendeur 270.000 euros.

Ces éléments attestent de l’intention sérieuse des débiteurs saisis de vendre leur bien.

Les parties conviennent à la barre que le prix plancher net vendeur peut être raisonnablement fixé à une somme comprise entre 250.000 et 260.000 euros.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée par M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A], et aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 250.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Sur les frais, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le juge de l’exécution taxe les frais de poursuite en matière de vente amiable.

Selon l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution « les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. »

Les frais visés à la charge de l’acquéreur sont circonscrits à ceux de la procédure immobilière d’ores et déjà exposés.

Le créancier poursuivant demande dans ses conclusions la taxation de ses frais mais ne communique pas son état de frais. Les frais à la charge de l’acquéreur ne peuvent donc en l’état être taxés.

Il convient toutefois de rappeler qu’il a la possibilité de fournir son état de frais aux fins de taxation au plus tard lors de l’audience de rappel en vue d’accorder un délai supplémentaire pour régulariser la vente amiable du bien.

Les dépens de la présente procédure excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés au titre du présent incident.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déboute M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A] de l’intégralité de leurs demandes incidentes ;

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant le créancier poursuivant et les débiteurs saisis a été prononcée régulièrement ;

Dit que le commandement de payer valant saisie immobilière est régulier ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 352.688,89 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 29 août 2024 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers consistant en une maison d’habitation sise à [Localité 5] (Val d’Oise), [Adresse 3] cadastrée section AC n°[Cadastre 1] et n° [Cadastre 2], appartenant à M. [B] [J] et Mme [L] [V] [A] ;

Fixe à 250.000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Invite le créancier poursuivant à produire son état de frais aux fins de taxation des frais qui seront à la charge de l’acquéreur au plus tard lors de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre du présent incident ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Fixe au mardi 1er septembre 2026 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 novembre 2024 publié le 20 décembre 2024 volume 2024 S n°303 au service de publicité foncière de [Localité 4] 2.

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Angelika LEMAIRE