RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AN

N° RG 26/00002 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PBW5

MINUTE N° :

[X] [Q], [D] [K] épouse [Q]

c/

S.C.I. HRH

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e ADOSSI Mariane

préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eva DUMONT SOLEIL,

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 24 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026, l’ordonnance suivante a été rendue ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

Madame [D] [K] épouse [Q]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. HRH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e ADOSSI Mariane avocat du barreau du Val d’Oise

— ----------

Le tribunal a été saisi le 20 Janvier 2026, par Assignation – procédure de référé du 16 Janvier 2026 ; L’affaire a été plaidée le 27 Janvier 2026, et jugée le 24 MARS 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI HRH a donné à bail à Monsieur [X] [Q] et Madame [D] [K] épouse [Q] un logement à usage d’habitation d’une surface habitable de 130 m2 sis au [Adresse 2] à MERY SUR OISE (95540) par contrat du 19 juin 2022 pour un loyer mensuel de 1.300 euros et d’une provision sur charges de 35 euros outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Se plaignant de différents désordres rendant le logement inhabitable, Monsieur [X] [Q] et Madame [D] [Q], autorisés par ordonnance du juge, ont fait citer la SCI HRH devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise suivant assignation en référé d’heure à heure en date du 16 janvier 2026 à comparaître à l’audience du 27 janvier 2026 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions.

Il est demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’insalubrité du logement ;

— dire qu’il y a urgence à entreprendre les travaux de remise en état du bien loué ;

— ordonner la consignation des loyers à compter du rendu de l’ordonnance ;

— ordonner la réduction du loyer à hauteur de 700 euros par mois ; consécutive à la réduction de la surface habitable rétroactivement au 23 octobre 2024, date de survenance du sinistre jusqu’à la remise en état effective des travaux de remise en état ;

— ordonner l’exécution de l’ensemble des travaux nécessaires à remédier à l’état d’insalubrité de la maison et notamment, la réfection de la toiture, la remise aux normes électriques dans l’intégralité de la maison, le ravalement intérieur et la peinture dans l’ensemble des pièces de la maison, l’isolation du portail du garage et la remise en état du conduit de cheminée ;

— sous deux mois à compter du rendu de la décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de non-respect du délai de réalisation des travaux

— condamner la défenderesse à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 27 janvier 2026, Monsieur et Madame [Q] ont maintenu leurs prétentions développées dans leur acte introductif d’instance.

La SCI HRH, représentée par son conseil, reprenant oralement les conclusions visées à l’audience, demande de voir :

— constater l’existence de contestations sérieuses tenant à la responsabilité exclusive des locataires dans le retard des travaux et à leur refus de coopérer ;

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes adverses (expertise, travaux sous astreinte, indemnités)

— renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond d’ores et déjà saisi pour l’audience du 10 février 2026 ;

— A titre reconventionnel, condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4.635 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés ;

— ordonner aux défendeurs de laisser l’accès libre à l’artisan mandaté par le bailleur sur la plage horaire de 8h15 à 18h00, du lundi au vendredi ;

— enjoindre aux locataires de procéder au désencombrement immédiat des pièces sinistrées pour permettre l’intervention ;

— autoriser la SCI HRH ou tout mandataire de son choix, à accéder au logement deux fois par semaine pendant la durée du chantier, en présence de l’artisan, afin de vérifier l’avancement et la conformité des travaux ;

— assortir cette obligation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard ou par infraction constatée ,

— en tout état de cause, condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— ?de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant?;

— ?d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée?;

— ?d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail?;

— ?d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les locataires font valoir que leur logement est insalubre et demandent que les travaux suivants soient réalisés :

— la réfection de la toiture ;

— la remise aux normes électrique dans l’intégralité de la maison ;

— le ravalement intérieur et la peinture dans l’ensemble des pièces de la maison ;

— l’isolation du portail du garage ;

— la remise aux normes du conduit de la cheminée.

Pour cela ils produisent :

— un rapport du cabinet Polyexpert de la compagnie d’assurance ALLIANZ établi en date du 27 juin 2025 suite aux deux rendez-vous d’expertises contradictoires au domicile des époux [Q] les 5 novembre 2024 et 24 janvier 2025. Cette expertise a été diligentée à la suite d’un incendie déclenché au domicile des époux [Q] dans la nuit du 23 et 24 octobre 2024. Il ressort de ce rapport que le départ de feu a été identifié dans le faux plancher au-dessus de l’emprise de la hotte et les causes du sinistre est liée à la création d’un piège à calories lors de la conception de la cheminée. Il a été conclu que le vice de construction est à l’origine de l’incendie.

— un diagnostic de l’état de l’installation d’électricité intérieure du logement a été établi en date du 5 avril 2025, relevant les anomalies suivantes pouvant être un danger pour les occupants :

— au moins un dispositif de protection différentiel ne fonctionne pas son seuil de déclenchement ;

— l’installation électrique est partiellement protégée ;

— plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités

— le matériel électrique présente des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;

— à l’intérieur du tableau, la section d’au moins un conducteur alimentant les dispositifs de protection n’est pas adaptée au courant de réglage du disjoncteur de branchement ;

— une partie des fileries n’est pas protégée ;

— l’isolant d’au moins un conducteur est dégradé.

— une plainte déposée en date du 3 juillet 2025 ;

— une mise en demeure du 8 août 2025 de réaliser les travaux de mise en état du logement ;

— un procès-verbal d’un commissaire de justice du 30 décembre 2025 constatant :

— dans le séjour : une absence d’électricité, les prises électriques ne sont pas fonctionnelles ; une absence de chauffage, le thermomètre affichant 5.7 °C ; les travaux du conduit de cheminée à la suite de l’incendie n’ont pas été effectués ;

— dans la chambre du-rez-chaussée : absence d’électricité, les prises électriques ne sont pas fonctionnelles et l’absence de chauffage, de nombreuses traces brunâtres sont visibles notamment sous les fenêtres et à l’angle du mur ou se situe la tête de lit ;

— dans la chambre bleu et rose : absence d’électricité et de chauffage. Présence de deux trous béants dans le coffrage qui cache le conduit de cheminée.

— dans le bureau : le radiateur n’est pas fonctionnel ;

— dans le salle de bain du 1er étage : le sèche serviette ne chauffe pas ; des câbles électriques sont pendants ou abimés ;

— dans le couloir du 1er étage : absence d’électricité permettant l’accès au 1er étage ;

— dans la grande chambre : la prise électrique est arrachée et n’est pas fonctionnelle ; le radiateur ne fonctionne pas ; des boursoufflures de peinture et des écaillements de peinture sont visibles sur le mur sous pente ;

— dans la cuisine : plusieurs prises électriques ne sont pas fonctionnelles ; le relevé de température et le thermomètre affiche 10° C.

Ces éléments rapportent la preuve que l’installation électrique est en mauvais état et le chauffage ne fonctionne pas. Ils démontrent également que les travaux de réhabilitation du logement n’ont pas été réalisés à la suite de l’incendie.

La SCI HRH qui ne conteste pas les travaux à réaliser dans le logement, verse un devis de la Société BELFOR en date du 31 janvier 2025, mandatée pour sécuriser en urgence les lieux à la suite de l’incendie afin de permettre aux locataires de réintégrer le logement. Toutefois, le devis stipule expressément que ces mesures sont temporaires et ne sont pas destinées à durer dans le temps et que des travaux de remise en état doivent être réalisés le plus rapidement possible. S’il est constant que les mesures urgentes ont été mises en place pour permettre la réintégration des locataires, le logement est toujours affecté de désordres, la SCI HRH se bornant à relever que les locataires font obstacle à la réalisation des travaux par leur refus d’accès au logement aux entreprises mandatées pour les réaliser sans en apporter la preuve. Au surplus, le rapport du cabinet Polyexpert constate que le conduit de cheminée a été ramoné en date du 2 octobre 2024, ce qui exclut toute responsabilité des locataires.

Ainsi, eu égard à l’urgence tenant à l’état dégradé du logement et à la présence de deux jeunes enfants au domicile, d’une part, et de l’absence de contestations sérieuses, d’autre part, il sera ordonné la réalisation de mesures conservatoires relatives à la mise en conformité totale de l’installation électrique, à la remise en état de fonctionnement du chauffage de chaque pièce et à la réfection des parties dégradées par l’incendie.

S’agissant des travaux de réfection de la toiture, de l’isolation du portail du garage, du ravalement intérieur, les locataires ne produisent aucun rapport technique permettant d’éclairer le juge sur les désordres, leurs causes et les solutions pour y remédier. Il n’y aura donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Compte tenu des nombreuses tentatives par les locataires de règlement amiable du litige qui n’ont pas abouti, le bailleur ayant fait choix de répondre par la délivrance d’un commandement de payer les loyers en date du 18 novembre 2025, caractérisant une résistance de sa part, une astreinte de 50,00 euros par jour sera prononcée et commencera à courir à l’issue du délai de trois mois, suivant la signification de la présente ordonnance, dans lequel la bailleresse devra avoir réalisé ces travaux.

Sur la demande de consignation et de réduction du loyer

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, si le logement loué ne répond pas aux critères de décence fixé par la combinaison de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002, de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, les dégradations du logement ne caractérisent pas une insalubrité du logement. Par conséquent, il n’y a pas lieu de consigner les loyers.

Toutefois, la demande tendant à la réduction des loyers est justifiée par le caractère inhabitable du séjour et de deux chambres du logement.

Par conséquent, il y a lieu de réduire le montant du loyer à la somme mensuelle de 700 euros charges comprises, à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à la réalisation des travaux.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

La SCI HRH produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame [Q] étaient débiteurs de la somme de 2.665 euros à la date du 18 novembre 2025, date du commandement de payer. Elle actualise la dette par voie de conclusions à la somme de 4.635 euros sans produire de décompte. Monsieur et Madame [H] contestent la dette expliquant qu’ils ont été relogés à leur frais à la suite de l’incendie et qu’ils ont réglé partiellement le loyer à compter de mars 2025, l’absence de réalisation des travaux par le bailleur n’ayant pas permis d’habiter l’intégralité des pièces louées. En outre, le juge du fond a été saisi en résiliation du contrat de bail pour non-paiement de loyers à la suite dudit commandement. Dès lors, eu égard aux contestations sérieuses, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’accès au logement

La SCI HRH fait valoir que les locataires doivent désencombrer les pièces sinistrées pour permettre la réalisation des travaux et doivent l’autoriser à accéder au logement deux fois par semaine en présence de l’artisan pour s’assurer de la bonne réalisation des travaux. Il n’est versé aucun élément au dossier justifiant qu’il soit prononcé une injonction de faire sous astreinte aux locataires. Il n’y aura donc pas lieu à référé sur cette demande.

Il est rappelé à toute fin, que Monsieur et Madame [Q] ont l’obligation de laisser l’accès aux entreprises mandatées pour réaliser les travaux. L’exécution de ces travaux doit se réaliser dans un délai de trois mois pour que la bailleresse puisse respecter son obligation contractuelle. Le respect du calendrier et la vérification de la réalisation des travaux reposent sur le bailleur, maître d’ouvrage. Dès lors, les locataires ont l’obligation de laisser l’accès au logement à la bailleresse et aux entreprises mandatées sans leur imposer des horaires et des jours de présence, la bailleresse devant leur communiquer préalablement la date de début et de fin de travaux ainsi que les horaires des personnes travaillant dans leur domicile.

Par ailleurs, il est de bon sens que des travaux doivent s’exécuter dans des pièces libres de tout meuble. Il appartient donc aux locataires de retirer les meubles meublant pour rendre effectif la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des pièces du logement.

Sur les demandes accessoires

La SCI HRH, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs le poids des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Par conséquent, la SCI HRH sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

CONDAMNONS la SCI HRH à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, les travaux :

— de mise en conformité totale de l’installation électrique,

— de remise en état de fonctionnement du chauffage de chaque pièce,

— la réfection des parties dégradées par l’incendie.

REJETONS la demande de consignation des loyers formulée par Monsieur [X] [Q] et Madame [D] [Q] ;

ORDONNONS la réduction du montant du loyer du par Monsieur [X] [Q] et Madame [D] [Q] à la SCI HRH à la somme de 700 euros charges comprises à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à la réalisation des travaux ;

DISONS n’y voir lieu à référé concernant le surplus des demandes et celles formées au titre des autres travaux à réaliser ;

DISONS n’y voir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI HRH ;

CONDAMNONS la SCI HRH à verser à Monsieur [X] [Q] et Madame [D] [Q] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI HRH aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé le 24 mars 2026

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,