DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

02 Février 2026

N° RG 24/01842 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NW47

Code NAC : 30B

S.C.I. SCI DU MOULIN A VENT

C/

S.A.S. [W]

S.E.L.A.R.L. [P] KEATING ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE [P] PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 02 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DU MOULIN A VENT, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 345 124 283 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas OUDET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Frédéric HOUSSAIS, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSES

S.A.S. [W], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 518 189 204 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Florent MARTIN, avocat au barreau du Val d’Oise

S.E.L.A.R.L. [I], prise en la personne de Me [F] [C] [I], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 477 751 911 dont le siège social est sis [Adresse 3], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [W]

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Par acte du 31 août 2018, la SCI DU MOULIN A VENT a donné à bail commercial à la SAS [W] des locaux situés au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.687 euros, hors charges et hors taxes, payable par avance le premier jour du mois.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 12 juin 2023, à la SAS [W], pour une somme de 13.655,79 euros, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2023.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 21 septembre 2023, la SCI DU MOULIN A VENT a fait assigner la SAS [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion et de condamner au paiement des loyers.

Par jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 31 mars 2025, publié au BODACC le 9 avril 2025, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de la SAS [W]. La date de cessation des paiements a été fixée au 30 septembre 2023. La SELARL [I] prise en la personne de Maître [F] [C] [I] a été désignée comme liquidateur judiciaire.

La SCI DU MOULIN A VENT a assigné en intervention forcée, par acte du 16 mai 2025, la SELARL [I].

La jonction entre les procédures a été prononcée le 4 septembre 2025.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 novembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 1er décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 février 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : la SCI DU MOULIN A VENT

Dans son assignation du 21 septembre 2023, la SCI DU MOULIN A VENT demande au tribunal de:

Débouter la SAS [W] de toute demande plus ample ou contraire ;Constater que la SAS [W] jouit toujours de la personnalité morale ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail de plein droit ;Ordonner l’expulsion de la SAS [W], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la SAS [W] à lui payer une somme de 16.292,21 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 ;Condamner la SAS [W] à lui payer, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle de 6.336 €, au plus tard le 1er jour de chaque mois, tout retard de paiement ouvrant droit à perception d’intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues ;

Condamner la SAS [W] à lui payer une indemnité d’un montant de 3.300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS [W] en tous les dépens qui comprendront, outre le coût des commandements compris dans le montant des sommes susmentionnées, l’ensemble des actes d’huissier rendus nécessaires, le coût de la levée des états et ceux de la présente instance ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Dans son assignation en intervention forcée du 16 mai 2025, la SCI DU MOULIN A VENT demande au tribunal de :

Accueillir sa demande d’intervention forcée à l’encontre de la SELARL [I] ;Constater l’acquisition de la clause résolution et la résiliation du contrat de bail de plein droit ;Ordonner l’expulsion de la SAS [W], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la SAS [W] à lui payer une somme de 16.292,21 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 ;Condamner la SAS [W] à lui payer, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle de 6.336 €, au plus tard le 1er jour de chaque mois, tout retard de paiement ouvrant droit à perception d’intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dues ; Condamner la SAS [W] à lui payer une indemnité d’un montant de 3.300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SAS [W] en tous les dépens qui comprendront, outre le coût des commandements compris dans le montant des sommes susmentionnées, l’ensemble des actes d’huissier rendus nécessaires, le coût de la levée des états et ceux de la présente instance ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU MOULIN A VENT expose que depuis 2021, la SAS [W] éprouve des difficultés à honorer régulièrement le paiement de ses loyers.

La procédure n’a pas été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

En défense : la SAS [W]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 janvier 2025 par voie électronique, la SAS [W] sollicite du Tribunal de :

A titre principal : Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ; A titre subsidiaire : Lui accorder un délai de paiement pour se libérer de sa dette locative et dire qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs, et de même montant, en sus du loyer et des charges en cours ; En conséquence : Suspendre, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties ; Dans tous les cas : Débouter la SCI DU MOULIN A VENT en toutes ses demandes ; Condamner la société SCI DU MOULIN A VENT à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société SCI DU MOULIN A VENT au paiement des entiers dépens;

Au soutien de ses prétentions, la SAS [W] fait valoir que le commandement de payer est nul car il n’a pas été fait à personne et que le décompte annexé est peu intelligible.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la défenderesse explique que la gérante a été gravement malade ce qui l’a contrainte à cesser temporairement son activité. Désormais, elle a repris son activité et a signé de nouveaux contrats.

En défense : la SELARL [I]

La SELARL [I], partie défenderesse régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

La SAS [W] avait produit des écritures antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. La SELARL [I], qui représente désormais la SAS [W] concernant les instances relatives à son patrimoine, n’a pas repris les conclusions susvisées. Dans ces conditions, le tribunal n’est pas saisi par celles-ci.

I. Sur la recevabilité de l’intervention forcée

En application de l’article L.641-3 du code de commerce, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

En vertu de l’article L. 622-21 du code de commerce « I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l’article L. 622-17, le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture. […] ».

En application de l’article L. 622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, il ressort de la procédure que d’une part, la SELARL [I] a bien été assignée dans la présente procédure. D’autre part, la demanderesse a déclaré sa créance le 9 avril 2025 à savoir la somme de 142.808, 39 € (17. 909, 79 € au titre des loyers et charges impayées, 120.384 € au titre de l’indemnité d’occupation impayées et 4.514, 60 € au titre des intérêts échus).

Dans ces conditions, l’intervention forcée de la SELARL [I] est recevable.

II. Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

La résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement. En revanche, l’article L. 622-21 du code de commerce ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résiliation par application de la clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement d’ouverture de la procédure collective

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 12 juin 2023 délivré à l’adresse des lieux loués, dernière adresse connue de l’unique établissement de la SAS [W] suite à sa radiation le 31 août 2021 tel que mentionné dans le BODACC, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, malgré la présence du nom de la société sur la boîte aux lettres car celle-ci était fermée.

Le commandement correspond au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire (article XIII du bail) et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI DU MOULIN A VENT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au [Localité 5]acr Date_acr_unmoisaprescommandement \* MERGEFORMAT

12 juillet 2023 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

III. Sur la demande d’expulsion

Il convient de rappeler que la clause résolutoire prévue au bail ayant produit ses effets avant l’ouverture de la procédure collective, l’expulsion ne constitue pas une voie d’exécution au sens de l’article L. 622-21 du code de commerce.

La SAS [W] ne peut se maintenir dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail. L’expulsion de la SAS [W] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision.

IV. Sur la fixation de créances au passif de la SAS [W]

Dès lors que le liquidateur judiciaire du débiteur est dans la cause et que le créancier a déclaré sa créance, il appartient à la juridiction saisie de se prononcer d’office sur l’existence et le montant de celle-ci, peu important que les conclusions du créancier tendent à une condamnation au paiement.

— Sur les loyers impayés :

En l’espèce, la SCI du MOULIN A VENT produit un décompte selon lequel elle sollicite la somme de 16. 292, 21 euros au titre de l’arriéré locatif.

Toutefois, ce décompte pose difficulté en plusieurs points. Tout d’abord, il est indiqué un « solde locataire » au 31 décembre 2021 de 4.594, 59 €. Mais il n’est pas détaillé avec précision ce que cette somme recouvre. Dans ces conditions, il ne peut en être tenu compte. Par ailleurs, le loyer est évalué à la somme de 2.112 €. Toutefois, le bail prévoit un loyer de 1.687 €, qui évolue selon une indexation automatique en fonction de l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE, cela à partir du 1er septembre 2021 et à chaque fin de période triennale. La somme de 2.112 € ne correspond pas à une augmentation qui suivrait cette indexation. Par ailleurs, si jamais elle comprend les charges, le bailleur ne fournit pas le descriptif de celles-ci ainsi que leurs justificatifs afin de permettre au tribunal de les contrôler.

En conséquence, pour fixer la créance, le tribunal tiendra compte de :

— la période du 1er janvier 2022 au 12 juillet 2023 ;

— l’indexation du loyer en tenant compte. Au 1er septembre 2021, l’indice ILC était de 119,70. Ainsi, sur la période, le loyer devait être de 1.805,08 € ;

— les paiements effectués par la SAS [W] à hauteur de 28. 954, 80 €.

Au regard de tous ces éléments, il convient de fixer les loyers impayés du 1 er janvier 2022 au 12 juillet 2023 à la somme de 4.235, 38 euros (33.190, 18 – 28. 954, 80). Les intérêts au taux légal s’appliqueront du 12 juin 2023 au 31 mars 2025, au regard de l’article L. 622-28 du code de commerce qui pose le principe de l’arrêt du cours des intérêts à compter du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’article XIII du contrat de bail stipule qu’en cas de refus de quitter les lieux suite à la résiliation du bail, « une indemnité d’occupation, mensuelle et indivisible, égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer sera alors en vigueur, sera due au Bailleur ». Sur cette base, la SCI DU MOULIN A VENT fixe l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 6.336 €.

Or, cette somme excède le revenu locatif dont la demanderesse se trouve privée du fait de la résiliation du bail et s’analyse en une clause pénale que le juge du fond peut réduire, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, si elle est manifestement excessive. En l’espèce, l’indemnité d’occupation fixée par la SCI DU MOULIN A VENT correspond à plus du triple du loyer initialement fixé ce qui est excessif.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 2.100 € en tenant compte du bail commercial conclu et de la situation de la débitrice, pour la période du 13 juillet 2023 au 31 mars 2025, soit la somme de 43.287,10 euros.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS [W], prise en la personne de la SELARL [I] sera tenue aux dépens à inscrire au passif de la société.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas dirigée à l’encontre de la SELARL [I] qui représente la SAS [W]. Il convient donc de rejeter la demande.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE recevable l’intervention forcée de la SELARL [I] ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 12 juillet 2023, de la clause résolutoire du bail commercial entré en vigueur le 31 août 2018 liant la SCI DU MOULIN A VENT à la SAS [W] ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision, l’expulsion de la SAS [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE la créance de la SCI DU MOULIN A VENT au passif de la SAS [W] à la somme de 4.235,38 euros correspondant aux loyers impayés du 1er janvier 2022 au 12 juillet 2023, majorée des intérêts au taux légal du 12 juin 2023 au 31 mars 2025 ;

FIXE la créance de la SCI DU MOULIN A VENT au passif de la SAS [W] à la somme mensuelle de 2.100 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 13 juillet 2023 au 31 mars 2025, soit la somme de 43.287,10 euros ;

FIXE la créance relative aux dépens de la présente instance au passif de la SAS [W], en ce compris le coût du commandement ;

DÉBOUTE la SCI DU MOULIN A VENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 2 février 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY