RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00001 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBHQ

MINUTE N° : 26/00485

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 2] [Localité 1] PORTUGAL

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SARL EXPERIO (SARL MIELLET & ASSOCIES), avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 7 novembre 2024, Madame [J] [M], représentée par son mandataire la SARL AGENCE PERARD, a consenti à Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] (4ème étage, gauche) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 085 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 115 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 10 septembre 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 483 € en principal, selon décompte locatif arrêté au 8 septembre 2025, appel du mois de septembre inclus.

Par exploit du 1er décembre 2025, Madame [J] [M] a fait assigner en référé Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

À titre principal :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

À titre subsidiaire :

— le renvoi de l’affaire pour qu’elle soit jugée au fond ;

— le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, aux torts des locataires, à effet à la décision à intervenir ;

En tout état de cause :

— leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 5] (4ème étage, gauche) à [Localité 3] ;

— la condamnation solidaire ou à défaut in solidum, par provision, des locataires au paiement de la somme de 4 976 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, mois de novembre inclus ;

— la condamnation in solidum des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle, égale au montant du loyer indexé et des charges, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’au départ des lieux ;

— de débouter les locataires de leur éventuelle demande de délais de paiement et de toute demande reconventionnelle ;

— la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 1 600 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025.

À l’audience du 9 février 2026, Madame [J] [M], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 7 304,95 €, arrêtée au 5 février 2026, appel de février inclus.

Pour un exposé complet des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F], régulièrement cités à étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport de carence valant diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Vu les articles 834 et 835 du code civil ;

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 2 décembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

Madame [J] [M] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, et un décompte actualisé arrêté au 5 février 2026.

Il convient de déduire du décompte les frais de relance imputés à 4 reprises, pour un total de 14 €. Il est également déduit le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 285 €, qui, si elle constitue effectivement une charge récupérable auprès des locataires, n’est pas justifiée dans son montant en l’espèce.

Le contrat de bail comprend par ailleurs une clause de solidarité contractuelle des locataires.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de Madame [J] [M]. Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] seront solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7 005,95 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 février 2026, appel de février inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur pour les baux postérieurs au 29 juillet 2023, tout bail d’habitation comprend une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans le cas d’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 susvisé, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023.

Ces dispositions contractuelles étant plus favorables aux dispositions légales, d’ordre public, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version normalement applicable au présent bail, il convient de faire primer la clause contractuelle entre les parties.

Par exploit du 10 septembre 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme de 3 483 €.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater par provision la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2025, conformément aux règles de computation des délais en matière civile.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner solidairement les locataires, par provision, à payer à Madame [J] [M], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation provisionnelle en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 12 novembre 2025 au 5 février 2026, appel de février inclus.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] y seront condamnés in solidum, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par ordonnance de référé, réputée contradictoire, rendue en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE solidairement et par provision Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] à payer à Madame [J] [M], en deniers ou quittances, la somme de 7 005,95 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 février 2026, appel de février inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE par provision que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 12 novembre 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] (4ème étage, gauche) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement et par provision Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] à payer à Madame [J] [M], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 12 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [Y] [F] à payer à Madame [J] [M] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION