RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00133 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PCOG

MINUTE N° : 26/00483

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. LOGIREP

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marie-france PAUTONNIER de la SELARL BOULFROY-PAUTONNIER, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [T] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA d’HLM LOGIREP est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la SA d’HLM LOGIREP, qui se prévaut d’un bail verbal, a fait signifier à Monsieur [B] [T] [Y] une sommation de justifier de l’assurance d’habitation, ainsi qu’un commandement de payer la somme de 4 850,44 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 août 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 février 2025, la SA d’HLMLOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales de l’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [B] [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 9 février 2026 aux fins de :

— constater la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges et défaut de production de l’attestation d’assurance habitation ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [T] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [B] [T] [Y] au paiement des sommes suivantes :

* 6 021,59 € au titre de la dette locative arrêtée au 18 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de l’assurance contre les risques locatifs et de l’assignation ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 15 décembre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM LOGIREP, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7 623,09 € arrêtée au 4 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM LOGIREP soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [B] [T] [Y] à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Monsieur [B] [T] [Y], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’existence du contrat de location :

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces communiquées, et notamment les modalités de signification du commandement de payer et de la sommation, à l’adresse du logement identifié du défendeur, l’assignation signifiée également à cette adresse, et le décompte qui laisse apparaître des paiements, démontrent l’existence d’un contrat de location liant d’une part la SA d’HLMLOGIREP et d’autre part Monsieur [B] [T] [Y], portant sur les locaux sis [Adresse 3] au [Localité 4].

S’agissant d’un local à usage d’habitation, le contrat de location, même non écrit, est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLMLOGIREP le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLMLOGIREP aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de production d’une attestation d’assurance et défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer et du décompte de la créance, actualisé au 4 février 2026, que la SA d’HLMLOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 234,50 €, imputée pour des frais ci-dessous listés et non-justifiés :

— « frais » imputés à 23 reprises à hauteur de 0,80 € ;

— « AC punaises de lit » facturés à 36 reprises à hauteur de 0,33 € ;

— « frais recouvrement » imputés à hauteur de 204,22 € le 31 octobre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [T] [Y] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 7 388,59 €, au titre des sommes dues au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2025 sur la somme de 4 850,44 € en principal, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, constituée du paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 7 g) de la même loi impose également au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l’espèce, le défaut de production de l’attestation d’assurance par Monsieur [B] [T] [Y] constitue un manquement grave à ses obligations, dès lors qu’il est tenu de s’assurer et d’en justifier, empêchant ainsi la poursuite du contrat.

De surcroît, la dette s’élève à 7 388,59 € selon décompte au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter du 11 décembre 2025, date de l’assignation.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [T] [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation est de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, et constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 décembre 2025, de sorte que Monsieur [B] [T] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [T] [Y] à son paiement à compter du 11 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 7 388,59 €, arrêtée au 4 février 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 décembre 2025 au 4 février 2026.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [T] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. En revanche, le coût de la sommation ne fait pas partie de la liste limitative des dépens prévue par l’article 695 du code de procédure civile, ce d’autant qu’elle a été réalisée par acte de commissaire de justice du même jour que le commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [T] [Y] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Monsieur [B] [T] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] au [Localité 4], à effet au jour de l’assignation du 11 décembre 2025 ;

DIT que Monsieur [B] [T] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [T] [Y] de libérer les lieux loués et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SA d’HLM LOGIREP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans le logement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [T] [Y] à compter du 11 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] [Y] à payer à la SA d’HLM LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] [Y] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 7 388,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 août 2025 sur la somme de 4 850,44 € en principal, et du présent jugement sur le surplus ;

RAPPELLE que la somme de 7 388,59 € arrêtée au 4 février 2026 comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 11 décembre 2025 au 4 février 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] [Y] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer du 14 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] [Y] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION