RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00210 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDJ2

MINUTE N° : 26/525

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

Madame [Y] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Fabienne DEMANGE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de PONIARD Marlène, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2024, Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] par l’intermédaire de leur mandataire la société FONCIA, ont donné à bail à Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 1.750,00 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] ont fait signifier à Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.586,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er septembre 2025 Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] ont fait assigner Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

A titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 5 février 2024, A titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail par application de l’article 1741 du code civil,En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, à compter de la décision à intervenir, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des locataires,condamner solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] au paiement des sommes suivantes :10.836,24 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au jour du parfait paiement,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à lui verser la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] aux dépens, en ce qui comprend le coût du commandement de payer et des saisies conservatoires,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 27 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 14.346,90 euros, loyer du mois de mars 2026 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause, indiquant qu’il s’agit de la deuxième procédure pour défaut de paiement des loyers avec ces locataires et qu’il n’y a aucun paiement.

Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 août 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A], régulièrement assignés chacun à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu en cours d’audience et constate la carence des locataires qui ne se sont pas présentés aux rendez-vous.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] régulièrement assignés à l’étude de commissaires de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 février 2024, du commandement de payer, délivré le 29 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 janvier 2026, que Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail VII., les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] la somme de 10.836,24 euros, au titre des sommes dues selon décompte arrêté au 19 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2025 sur la somme de 3.586,36 euros, puis à compter de l’assignation du 23 janvier 2026 pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version ultérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet après un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 février 2024 à compter du 11 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Le seul fait qu’il s’agisse de la seconde procédure relative à des impayés de loyers pour les locataires ne saurait justifier que ce délai de deux mois soit supprimé.

Il convient de rejeter la demande de voir prononcer l’expulsion dès la signification de la présente décision.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 octobre 2025, Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à son paiement à compter du 11 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 février 2024 entre Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] d’une part, et Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 11 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] la somme de 10.836,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 19 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 sur la somme de 3.586,36 euros, et à compter de l’assignation du 23 janvier 2026 pour le surplus ,

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à compter du 11 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 août 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [A] à payer à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE