TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

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N° RG 25/01480 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCUO

Minute 25-

Jugement du :

02 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 02 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER REMOIS agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 21 novembre 2023, la SA FOYER REMOIS a consenti à Monsieur [V] [J] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], ainsi qu’un garage et un box.

Informée de la mise en sous-location de l’appartement par Monsieur [V] [J], la bailleresse lui a adressé, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mars 2024, une mise en demeure de cesser cette activité. La mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte d’huissier du 17 avril 2025, la SA FOYER REMOIS a fait assigner à comparaître Monsieur [V] [J] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2];

— la condamnation de Monsieur [V] [J] au paiement :

— du montant des sous-loyers injustement perçus et, en l’absence de justificatifs, de la somme forfaitaire de 5 000,00 euros ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 mai 2025, la SA FOYER REMOIS, représentée par son avocat, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [V] [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [V] [J] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SA FOYER REMOIS.

Sur la résiliation du bail d’habituation

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aussi, il résulte des articles L442-3-5 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation que toute sous location d’un logement à caractère social est interdite et qu’en cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il résulte du contrat de location conclu entre les parties que la location est « consentie à usage d’habitation, à titre de résidence principale » et qu’il « est totalement interdit d’y exercer une activité professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle ». « Le local devra être utilisé comme habitation pendant toute la durée du bail ». Par ailleurs, il est stipulé, s’agissant de l’emplacement de stationnement, que le locataire ne pourra l’utiliser que pour stationner son véhicule et que « toute autre utilisation et sous location sont formellement interdites ».

Or, il ressort des captures d’écran du site Airbnb.fr qu’un appartement situé dans le parc social est loué par « [J] », qu’il ressort de l’un des commentaires que l’hôte est suspecté de ne pas être propriétaire des lieux et de ne pas avoir le droit de sous-louer le bien. Les captures d’écran du site Booking.com montrent que ce même appartement, situé au [Adresse 2], fait l’objet d’une location. Un emplacement de stationnement est proposé au titre de cette location.

Ces éléments sont confirmés par le procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 17 juin 2024.

Ainsi, la publication des annonces sur les sites Airbnb.fr et Booking.com aux fins de louer tout ou partie de l’appartement pris à bail ainsi que les commentaires d’au moins douze vacanciers sur le premier site et les « sept expériences vécues » sur le second, caractérisent une violation répétée de cette interdiction de sous-location, en contradiction tant avec les dispositions légales que les stipulations contractuelles, manquement d’autant plus grave qu’il s’agit d’un logement social consenti à des conditions préférentielles en ce qui concerne le montant du loyer,

Dès lors que les logements sociaux sont attribués nominativement, selon des critères précis, dans l’optique de favoriser l’hébergement des personnes ayant de faibles revenus, la sous-location de tels logements, qui induit que des personnes qui ne remplissent pas ces conditions de ressources et de besoin puisse profiter de l’immeuble, est particulièrement répréhensible.

Ce manquement justifie, dès lors, la résiliation du bail aux torts du locataire.

Monsieur [V] [J] sera par ailleurs condamné à verser à la SA FOYER REMOIS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il se déduit des articles 546 et 547 du code civil que la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit soit naturellement, soit artificiellement. Aussi, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

En outre, il est constant que le locataire, qui bénéficie d’un loyer modeste et qui sous-loue son logement social, s’enrichit alors aux dépens de son bailleur. Dans le cas d’espèce, la somme perçue au titre des sous-locations s’élève, pour une nuit, à environ un quart du loyer mensuel réclamé par le bailleur, selon l’historique de compte produit.

Par ailleurs, il est également constant que le locataire qui sous-loue et perçoit une contrepartie financière peut être condamné à reverser au bailleur tous les sous-loyers qu’il a perçus, appelés fruits civils au sens des dispositions susmentionnées.

Il ressort des pièces produites que le coût d’une sous-location pour une nuit s’élève à la somme de 61 euros, dont 50 euros revenant à l’hôte, Monsieur [V] [J].

Sur le site Booking.com, sept « expériences vécues » sont mentionnées si bien qu’il conviendra de retenir sept nuitées pour le calcul des bénéfices tirés de la sous-location.

Sur le site Airbnb.fr, neuf commentaires publiés sont accompagnés d’une mention selon laquelle le séjour n’a duré qu’une nuit, deux commentaires précisent que le séjour a duré deux nuits et un dernier commentaire fait état d’un séjour de « quelques nuits », deux nuitées pouvant donc être retenues.

Par conséquent, le bénéfice tiré de la sous-location est évalué à la somme de 1050 euros, correspondant au prix d’une nuitée multiplié par le nombre de nuitées retenues comme ayant été concernées par une sous-location.

Monsieur [V] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme de 1050 euros.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [V] [J] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA FOYER REMOIS recevable en son action en résiliation du bail;

PRONONCE la résiliation au bail d’habitation conclu entre la SA FOYER REMOIS et Monsieur [V] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] aux torts exclusifs de Monsieur [V] [J], à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [V] [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [V] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la SA FOYER REMOIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la SA FOYER REMOIS la somme de 1050 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer à la SA FOYER REMOIS la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge