TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 MARS 2026

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N° RG 25/04014 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FICO

Minute 26-

Jugement du :

23 mars 2026

La présente décision est prononcée le 23 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 janvier 2026

DEMANDERESSE :

LA S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame, [F], [V],, [Y], [M],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 10 septembre 2024, Monsieur, [I], [Z] a consenti à Madame, [M], [F] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 500,00 euros, charges comprises.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame, [M], [F] pour le paiement des loyers et charges.

Ledit contrat est constitué du contrat de cautionnement Visale régi par la convention Etat-UESL élaborée pour la mise en œuvre du dispositif de sécurisation du logement privé, en application du chapitre 2.2.3.2. de la Convention Quinquennale 2015-2019 entre l’Etat et l’UESL-ACTION LOGEMENT SERVICES du 2 décembre 2014, ce dispositif de sécurisation étant dénommé «Visale» dans ladite convention.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé le montant des loyers et charges impayées des mois de novembre 2024 à février 2025 pour la somme totale de 2000 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la quittance subrogative donnée par le bailleur à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont été délivrés au locataire le 27 mars 2025, à la requête de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 920,00 euros en principal.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire ayant de nouveau fait jouer l’engagement de caution pour les loyers et charges impayés, une nouvelle quittance subrogative a été émise par la bailleresse au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à hauteur de la somme totale de 2504,99 euros correspondant au total des sommes versées par la caution jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus au titre des loyers impayés dus par le locataire.

Par acte d’huissier du 13 novembre 2025, dénoncé le 14 novembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner à comparaître Madame, [M], [F] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;

— l’expulsion des occupants du logement situé, [Adresse 3];

— la condamnation de Madame, [M], [F] au paiement de la somme de 4 424,99 euros due au titre des loyers et charges arriérés, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 1 920,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Madame, [M], [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative ;

— la condamnation de Madame, [M], [F] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 4 929,98 euros, en produisant une nouvelle quittance subrogative. Elle s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement, précisant que la défenderesse n’a pas repris le paiement de son loyer.

La locataire, comparant, expose sa situation financière et sollicite des délais de paiement.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande.

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier envers le débiteur.

Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La convention Etat-Usuel pour la mise en oeuvre de, [Localité 3] stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

De même, la quittance subrogative stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 13 novembre 2025 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 23 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, le bail du 10 septembre 2024 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 27 mars 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mai 2025.

Si la défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement, force est de constater qu’elle n’a pas repris le paiement de son loyer avant l’audience ou, qu’à tout le moins, elle n’en rapporte pas la preuve. Ainsi, il ne saurait lui être accordé des délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’expulsion de Madame, [M], [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les quittances subrogatives et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 9 mai 2025, Madame, [M], [F] cause un préjudice à Monsieur, [I], [Z] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame, [M], [F] sera condamnée au paiement de la somme de 4 929,98 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 décembre 2025, et ce avec intérêts légaux à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 1 920,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, au vu de la situation de la défenderesse qui déclare percevoir 250 euros par mois, être en cours d’apurement d’une dette auprès du fournisseur d’énergie, il n’est pas envisageable de lui accorder des délais de paiement, même sur une période de 24 mois.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce sur présentation d’une quittance subrogative.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame, [M], [F] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2024 entre Monsieur, [I], [Z] et Madame, [M], [F] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 mai 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE l’expulsion de Madame, [M], [F] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Madame, [M], [F] d’avoir libéré les lieux situés, [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame, [M], [F] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Madame, [M], [F] à payer en deniers ou quittances à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 929,98 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 1 920,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame, [M], [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir, dès lors qu’elle en justifiera le paiement au bailleur par une quittance subrogative ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [M], [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [M], [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge