TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

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N° RG 25/03887 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHYP

Minute 26-

Jugement du :

30 mars 2026

La présente décision est prononcée le 30 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 05 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [D] [B] [M] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non comparants ni représentés

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2023, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 422,69 euros et d’une provision pour charges de 14,13 euros.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 17 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 2 097,36 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 23 octobre 2025, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail en date du 25 mai 2023 par application de la clause résolutoire, leur expulsion et de celle de tout occupant de son chef du logement principal, leur condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 janvier 2026, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti.

La société PLURIAL NOVILIA considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et à personne, M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société PLURIAL NOVILIA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société PLURIAL NOVILIA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 Mars 2026, prorogé au au 30 Mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux locataires le 17 juillet 2025, pour un montant principal de 2 097,36 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les locataires, absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 septembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] lui devaient la somme de 638,12 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur les locataires, force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

Dans ce prolongement, les défendeurs étant mariés, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la société PLURIAL NOVILIA, conformément à l’article 220 du Code civil, la dette locative ayant pour objet les besoins de la vie courante.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mai 2023 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 18 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de Janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 638,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [Q] et Mme [B] [D] née [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 juillet 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge