TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

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N° RG 26/00050 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FI4W

Minute 26-

Jugement du :

17 avril 2026

La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDERESSE :

Madame [F] [D] veuve [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Arnaud GERVAIS avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [K] divorcée [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 3 janvier 2020, Mme [F] [D] et M.[E] [Q] ont consenti à Mme [B] [K] et Monsieur [L] [J] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 527,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 280,00 euros. Les parties ont convenu d’une prise d’effet pour une durée de 6 ans à compter du 4 janvier 2020.

Un nouveau contrat de bail a été régularisé le 23 novembre 2021 avec la seule locataire, à la suite de son divorce avec Monsieur [J]. Par avenant du 6 avril 2023, le contrat a été régularisé entre les parties afin d’inclure le nouveau compagnon de la locataire, M. [X] [A].

Suivant courrier, daté du 17 mai 2024, remis en mains propres, Mme [K] et M. [A] ont donné congé aux bailleurs et mentionné un délai de préavis d’un mois, le déménagement étant fixé au 30 juin 2024.

Me [S], se présentant comme l’avocate des locataires, a adressé un courriel aux bailleurs aux termes duquel les locataires entendent contester leur congé, qu’ils estiment avoir été contraints de signer, par peur, et a sollicité que soit appliqué un délai de préavis d’une durée de 3 mois.

Par courriel en date du 21 mai 2024, les bailleurs ont répondu au conseil actant d’un préavis d’un mois.

Monsieur [A] a ensuite quitté le logement à la date d’échéance initialement prévue. Mme [K] s’est en revanche maintenue dans les lieux.

La locataire n’ayant pas quitté les lieux et les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, Mme [F] [D], devenue, le 19 août 2024, veuve de Monsieur [E] [Q], a fait assigner à comparaître Mme [B] [K] devant la juridiction de céans, par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé délivré par la locataire le 17 mai 2024 ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— juger la locataire sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], sous astreinte définitive de 200 euros par mois à compter de la signification de la décision ;

— la condamnation de Mme [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 10 245,38 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 novembre 2025 et à venir, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Mme [B] [K] et Monsieur [L] [J] au paiement d’une somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— la condamnation de Mme [B] [K] et Monsieur [L] [J] au paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 13 février 2026, Mme [D], représentée par son avocat, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 11 493,95 euros. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de validation de congé et d’expulsion sous astreinte définitive

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le congé émane du locataire : «  Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, Mme [D] produit le contrat de bail signé des parties le 6 avril 2023, un courrier signé de Mme [P] [K] et M.[X] [A] en date du 17 mai 2024 dont l’objet est « notification de congé de logement, remise en main propre contre émargement ou récépissé ». Les locataires citent les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (article 15) et précisent donner congé, lequel prendra effet un mois après la date de remise en main propre. Ils invitent les bailleurs à leur communiquer une date pour la remise des clés, précisant que leur déménagement est fixé au 30 juin 2024. Le courrier est contresigné de Mme [Q], née [D].

Les bailleurs produisent le courriel en réponse qu’ils ont adressé à l’avocate des locataires, le 21 mai 2024, aux termes duquel, ils confirment le congé délivré avec un préavis d’un mois alors que les locataires bénéficient du RSA. Ils précisent être prêts à consentir un départ des locataires au 5 août 2024 sous conditions, notamment de régularisation de la dette locative existante, ce qui n’est pas intervenu selon les décomptes produits. Ils joignent un courrier de M.[A] aux termes duquel il indique avoir quitté le logement en date du 15 juillet 2024, laissant toutefois ses meubles.

Le préavis d’un mois des locataires court à compter de la remise en mains propres, tel que rappelé dans le courrier remis. C’est donc à compter de la date du 18 juin 2024 et non du 1er juillet 2024, que les locataires sont déchus de leurs droits d’occupation du logement.

Mme [K], non comparante, n’a produit aucune pièce au tribunal.

En conséquence, Mme [K] [B] qui est devenue occupante sans droit ni titre le 18 juin 2024, sera expulsée du logement ainsi que toute personne présente de son chef, sauf abandon des lieux et application de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1, 2 et 5 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Les articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, elle est provisoire ou définitive.

Par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

En l’espèce, Mme [D] n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupante à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [D], satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière et conformément aux termes de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, Mme [D] sera déboutée de sa demande d’astreinte.

2.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [D] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le congé et un décompte des sommes dues. Mme [K] ne conteste pas l’existence de la dette.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 18 juin 2024, Mme [K] cause un préjudice à Mme [D] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail.

Il convient de rappeler qu’à compter du 18 juin 2024, la bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Mme [D] et Mme [K] sera condamnée au paiement de la somme de 11 493,95 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 13 février 2026, déduction faite de la somme de 966,67 euros versée pour le compte de Mme [K], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 sur la somme de 10 245,38 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à Mme [D] la somme mensuelle de 861,62 euros à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 in fine du code civil dispose : « Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Mme [D] ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par la locataire, d’ores et déjà réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande sera par conséquent rejetée sur ce chef.

4. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [K], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Mme [K] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 950,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

[M] le congé délivré par Mme [B] [K] et Monsieur [L] [J] le 17 mai 2024 à Mme [F] [D] et M.[E] [Q] concernant le bail conclu le 3 janvier 2020 et régularisé le 6 avril 2023 entre Mme [F] [D] et M.[E] [Q], d’une part, et Mme [B] [K] et Monsieur [L] [J], d’autre part, concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 3] ;

DIT que Mme [B] [K] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 18 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Mme [B] [K] et Monsieur [L] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par la bailleresse ;

REJETTE la demande d’astreinte définitive formulée par Mme [F] [D] ;

PRECISE qu’en cas d’abandon des lieux, Mme [D] [F] pourra les reprendre conformément aux dispositions de l’article R.451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [K] au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer en deniers ou quittances à Mme [F] [D] la somme de 11 493,95 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 sur la somme de 10 245,38 euros et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à Mme [F] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [F] [D] ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à Mme [D] la somme de 950,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, greffière.

La greffière La vice-présidente