TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 Novembre 2024

N° RG 24/05847 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEMI

Jugement du 29 Novembre 2024

N° : 24/759

S.A. [Adresse 9]

C/

[P] [C] [Y] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e DOGRU

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Novembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection,en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 18 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [C] [Y] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2016, la société HLM LES FOYERS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [C] [Y] [K] concernant des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 250,95 € et d’une provision pour charges de 33,01 €.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2020, la société [Adresse 9] a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un second commandement de payer la somme principale de 1.253,87 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [P] [C] [Y] [K] le 7 février 2020 puis le 15 février 2024.

Par assignation du 5 août 2024, la société [Adresse 9] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Supprimer le délai d’expulsion de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 2.175,57 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 octobre 2024, la société HLM LES FOYERS maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2024, s’élève désormais à 2.497,85 €, déduction faite des frais de procédure. La société [Adresse 9] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [P] [C] [Y] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société HLM LES FOYERS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Adresse 9] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [P] [C] [Y] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il y a donc lieu de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1.253,87 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 9] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Monsieur [P] [C] [Y] [K] est entré dans les locaux légalement au titre du contrat de bail consenti par la société HLM LES FOYERS. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que le locataire est de mauvaise foi.

La société [Adresse 9] ne soulève aucun moyen de nature à justifier sa demande de suppression des délais d’expulsion.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la période de trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que le locataire ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement de l’intéressé n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en dehors de la période de trêve hivernale.

3. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 octobre 2024, Monsieur [P] [C] [Y] [K] lui devait la somme de 2.497,85 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [P] [C] [Y] [K] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.

Il sera donc condamné à payer la somme de 2.175,57 € (deux mille cent soixante-quinze euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, somme réclamée par le bailleur social selon les termes de l’assignation, ce montant comprenant la dette locative arrêtée au 15 avril 2024 date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 15 avril 2024 et le 30 juin 2024.

Il convient de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges sera due.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 320,76 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 30 juin 2024, date du décompte produit dans l’assignation.

Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 9] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [C] [Y] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, et le locataire ayant repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2024 outre des règlements réalisés entre mars et mai 2024, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 15 avril 2024, la résiliation du bail conclu le 21 septembre 2016 entre la société HLM LES FOYERS, d’une part, et Monsieur [P] [C] [Y] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [P] [C] [Y] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [P] [C] [Y] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] [Y] [K] à payer à la société [Adresse 9] la somme de 2.175,57 € (deux mille cent soixante-quinze euros et cinquante-sept centimes) au titre de sa dette locative arrêtée au 30 juin 2024 (loyers et indemnités d’occupation), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 320,76 € (trois cent vingt euros et soixante-seize centimes) par mois, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 15 avril 2024 au 30 juin 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 2.175,57 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] [Y] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2024 et celui de l’assignation du 5 août 2024 ;

DEBOUTE la société HLM LES FOYERS de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Adresse 9] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge