TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 25 Octobre 2024

N° RG 24/01194 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2KL

Jugement du 25 Octobre 2024

N° : 24/645

[E] [P]

C/

[V] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e CASTRES

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e COMBE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 25 Octobre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 25 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [V] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2016, M. [P] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [V] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1563,09 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [V] le 14 novembre 2023.

Par assignation du 9 février 2024, M. [P] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2023, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1826,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté courant janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 20 septembre 2024, M. [P] [E], représenté par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 20 septembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 2903,90 euros.

M. [P] [E] a ajouté que M. [J] [V] avait repris le paiement des loyers depuis trois mois, mais s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions déposées à l’audience, M. [J] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

— Rejeter les demandes de M. [P] de résiliation de bail,

— Si le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire :

• Lui accorder un délai de 24 mois pour le paiement des sommes restant dues au titre des loyers impayés,

• Suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu’en cas d’apurement, celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué,

• Dépens comme de droit.

M. [J], représenté par son avocat, a précisé avoir repris le paiement de son loyer depuis trois mois.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1563,09 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mai 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [P] [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 septembre 2024, M. [J] [V] lui devait la somme de 2903,90 euros, loyer du mois de septembre 2024 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [J] [V] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 1563,09 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 263,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que M. [J] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [J] [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 121 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan et donc de résiliation du bail et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu’en cas de résiliation du bail en raison du défaut de respect du plan d’apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés M. [P] [E] ou à son mandataire.

Sur la demande de suppression des délais légaux en cas d’expulsion :

M. [P] [E] ne justifie d’aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ni ne justifie être dans un cas dérogatoire de suppression du bénéfice de la trêve hivernale.

En conséquence, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [P] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mars 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2016 entre M. [P] [E], d’une part, et M. [J] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3] sont réunies à la date du 17 mai 2023,

CONDAMNE [J] [V] à payer à M. [P] [E] la somme de 2903,90 euros (deux mille neuf cent trois euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 1563,09 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 263,09 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [J] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 121 euros (cent vingt et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 mai 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [J] [V] sera condamné à verser au demandeur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE M. [P] [E] de sa demande de suppression des délais légaux en cas d’expulsion de M. [J] [V],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [V] à payer la somme de 300€ à M. [P] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mars 2023 et celui de l’assignation du 9 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge