TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/07026 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGUH

Jugement du 20 Décembre 2024

N° : 24/828

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[N] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA AIGUILLON CONSTRUCTION

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Décembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [M] [Y] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [N] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2020, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 359,13 € et d’une provision pour charges de 57,40 €, outre la mise à disposition d’une place de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, charges comprises, de 15,41 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 281,83 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [N] [I] le 12 juillet 2024.

Par assignation du 13 septembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• Ordonner l’expulsion de Mme [N] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

o 5 790,20 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 22 novembre 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 novembre 2024, s’élève désormais à 3 427,68 €.

Elle précise que Mme [I] a fait l’objet d’une procédure de surendettement, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine ayant orienté le dossier vers un rééchelonnement des créances, suivant décision de validation des mesures imposées du 4 avril 2024. Toutefois, AIGUILLON CONSTRUCTION indique que cette décision a été dénoncée, faute pour la locataire d’avoir respecté l’échéancier imposé par la Commission de surendettement. A cet égard, elle précise avoir mis en demeure Mme [I] de respecter le plan mis en place par la Commission de surendettement, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2024.

La bailleresse donne son accord à l’octroi de délais de paiement d’un montant de

52,55 € par mois ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

5 281,83 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2024.

1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord de la bailleresse quant à l’octroi de délais de paiement et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [N] [I] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 52,55 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société AIGUILLON CONSTRUCTION de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Selon l’art 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2024, Mme [N] [I] lui devait la somme de 3 427,68 €, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [N] [I] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 18 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [N] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2020 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et Mme [N] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8] est résilié depuis le 11 septembre 2024,

CONDAMNE Mme [N] [I] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3 427,68 € (trois mille quatre cent vingt-sept euros et soixante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024,

AUTORISE Mme [N] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 65 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 52,55 € (cinquante-deux euros et cinquante-cinq centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 septembre 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Mme [N] [I] sera condamnée à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [N] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 13 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge