TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 29 Mars 2024

N° RG 22/07749 – N° Portalis DBYC-W-B7G-KBKS

JUGEMENT DU :

29 Mars 2024

N° 24/186

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[N] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE 29/03/24

à M^e LEMONNIER Roget

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e BARGINE Jehanne

COPIE PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 24 Novembre 2023.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

Service surendettement

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Jehanne BARGINE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 13 mai 2021, M. [M] [I] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 274 euros et d’une provision pour charges de 46 euros.

Suite à des impayés de loyers, M. [M] [I] a fait appel à l’engagement consenti par la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dettes locatives.

Par acte d’huissier de justice du 28 juillet 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 640 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [R] le 29 juillet 2022.

Par acte d’huissier de justice du 14 octobre 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [R] et bien vouloir le condamner :

À payer la somme de 1310 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 640,00€ et pour le surplus à compter de la présente assignation,

À payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail,

Condamner Monsieur [N] [R] à lui payer les indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

À payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2022, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par conclusions déposées à l’audience du 24 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée dans le bail,

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R],

— Le condamner à lui payer la somme de 5 665,00€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2022 sur la somme de 640,00€ et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Le condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail,

— Condamner Monsieur [N] [R] à lui payer les indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Le condamner à lui payer la somme de 800,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les dépens de la procédure,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [N] [R] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

— Débouter la société Action Logement Services de toute demande de condamnation en paiement de loyers et/ou d’indemnités d’occupation postérieurs au 31 juillet 2022 et à tout le moins, postérieurs au 28 septembre 2022,

— Débouter la société Action Logement Services de sa demande de condamnation au paiement de frais irrépétibles,

— Statuer comme de droit s’agissant des dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

« Sur la recevabilité

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

« Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 28 juillet 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 640 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’application immédiate, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, ce dernier affirmant ne plus résider dans le logement et le demandeur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 29 septembre 2022 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] du logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 octobre 2023, Monsieur [N] [R] lui devait la somme de 5665 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, Monsieur [N] [R] expose avoir quitté le logement dès la fin du mois de juin 2022, mis à la porte du logement par son propriétaire. Il s’oppose donc au paiement d’arriérés de loyer et d’indemnités d’occupation. A l’appui de ses affirmations, il verse des attestations de ses proches qui mentionnent l’avoir hébergé ponctuellement depuis le mois de juin 2023 suite à la perte de son logement.

Sa mère atteste avoir été contactée le 2 juillet 2022 par le bailleur en raison de la dette locative de son fils, lequel lui a signifié son intention de le mettre à la porte. Mme [D] [R] indique s’être rendue dans le logement dans les jours suivants pour réaliser une vidéo de l’état du logement. Sa tante, [Z] [V], atteste avoir hébergé son neveu à partir de juillet 2022, celui-ci venant « de se faire mettre à la porte de son logement par son propriétaire ». Si ces deux témoignages attestent de difficultés entre M. [N] [R] et son bailleur, ils sont insuffisants pour considérer que le locataire à libérer le logement dès le mois de juillet 2022. Par ailleurs, deux témoignages affirment également qu’un digicode a été installé depuis le départ de M. [N] [R], rendant impossible l’accès du logement à ce dernier. Ces affirmations sont insuffisamment précises pour être prise en compte dans le cadre du présent litige.

Monsieur [N] [R] ne justifie pas de la délivrance d’un congé auprès de son bailleur, ni de la remise des clés de l’appartement à celui-ci, seules démarches permettant de s’assurer de la libération du bien. Les attestations produites aux débats sont insuffisantes pour caractériser la libération du bien. En effet, le fait que Monsieur [N] [R] ait été hébergé par des tiers et donc qu’il ne résidait plus dans le logement, ne signifie pas pour autant que le propriétaire avait retrouvé la jouissance de son bien.

Il convient, par ailleurs, de relever que lors de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, le Commissaire de Justice indique avoir joint par téléphone Madame [R], mère de Monsieur [R], pour s’assurer que le logement était toujours celui de son fils. Selon les écrits du Commissaires de Justice, Mme [R] a confirmé en juillet et en octobre 2022 que cette adresse était toujours celle de son fils.

La preuve du départ du locataire du logement et de la libération effective des lieux appartient au locataire. Monsieur [N] [R] ne démontre pas, par des éléments objectifs (lettre de congé ou preuve de remise des clés), avoir quitté et libéré le logement situé au [Adresse 1]. En l’absence de telles démarches, il est impossible de considérer que le bailleur a été en mesure de jouir à nouveau de son bien et d’éventuellement le remettre en location. Dans ces conditions, M. [N] [R] doit être considéré comme résidant toujours dans le logement et comme étant redevable d’une dette locative.

La SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte actualisé au 19 octobre 2023 mentionnant la dette locative de M. [N] [R] à hauteur de 5 665,00€, ainsi qu’une quittance subrogative en date du 9 octobre 2023, attestant de la perception par le bailleur de la somme de 5 665,00€ versée par la SAS Action Logement Services au titre des impayés de loyer par M. [N] [R]. Contrairement à ce qu’affirme ce dernier, la preuve de la quittance subrogative suffit pour attester du paiement effectif des sommes réclamées et donc de la subrogation de la SAS Action Logement Services.

M. [N] [R] conteste le montant de cette dette, arguant que la régularisation annuelle des charges n’a jamais été portée à sa connaissance. Or il convient de relever que le contrat de bail signé entre M. [R] et M. [I] prévoit des « charges forfaitaires » pour un montant de 46€ par mois. Les conditions générales du contrat mentionnent que les charges forfaitaires « ne permettent pas de procéder à des régularisations ou compléments ultérieures. Le forfait des charges est à réviser dans les mêmes conditions que le loyer ». Ce qui signifie que la somme de 46€ prévue au contrat est une somme fixe et définitive en l’absence de révision des conditions du contrat de bail sur ce point. Le bailleur ne pouvait donc procéder à une régularisation annuelle des charges auprès du locataire, cette régularisation n’étant pas possible aux termes du contrat conclu entre les parties.

Il convient dès lors de condamner M. [N] [R] au versement de la somme réclamée par la SAS Action Logement Services au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 19 octobre 2023 (loyer du mois d’octobre 2023 inclus).

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [I] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [N] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Monsieur [N] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 mai 2021 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Monsieur [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 29 septembre 2022,

ORDONNE à Monsieur [N] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5665 euros (cinq mille six cent soixante-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2023 (loyer du mois d’octobre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 640 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 20 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge