TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 24/05911 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEQJ

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/819

CDC HABITAT venant aux droits de la SNI

C/

[B] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e QUESNEL

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

CDC HABITAT venant aux droits de la SNI

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [B] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Y] sur des locaux situés au sein de la [Adresse 12] [Adresse 16]), [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600,24 euros et d’une provision pour charges de 56,61 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.971,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Y] le 2 avril 2024.

Par assignation du 2 août 2024, la société CDC HABITAT a ensuite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.134,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 janvier 2025.

Par jugement en date du 28 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a déclaré la demande recevable, sursis à statuer et ordonné la réouverture des débats invitant la demanderesse à communiquer un décompte complet de sa créance ainsi que les décisions de la commission de surendettement prises au bénéfice de la locataire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, la société CDC HABITAT a comparu représentée par son conseil.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette actualisée s’élève à 1.749,36 euros.

Elle confirme que la locataire a repris le paiement des loyers courant et précise qu’un moratoire de deux ans a été décidé par la commission de surendettement.

Elle indique être d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement avisée de la date de réouverture des débats, Mme [B] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il convient de rappeler que par jugement du 28 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a constaté la recevabilité de l’action de la société CDC HABITAT au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.1 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 28 octobre 2022. Il contient en son article 7 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il convient donc d’appliquer le délai contractuel.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 3 avril 2024. Le décompte produit laisse apparaître que la somme de 1.971,78 euros n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2024.

1.2 Sur les conséquences de la procédure de surendettement

Aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […] 2° […] Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code ».

Par ailleurs, en application de l’article L.714-1 du Code de la consommation, « Pendant le cours des délais mentionnés aux deux premiers alinéas du présent I, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Cet article vise expressément la suspension de l’exigibilité des créances telle que définie à l’article L.733-1 4° du Code de la consommation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, que la commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine a déclaré Mme [B] [Y] recevable à ladite procédure le 25 juillet 2024.

Par décision du 3 octobre 2024, la commission de surendettement a décidé de suspendre l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois.

L’examen du décompte locatif permet de constater que Mme [Y] a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois.

En conséquence, il y a lieu de constater la suspension de l’exigibilité de la dette dans les conditions fixées à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Au vu de la procédure de surendettement en cours et en l’absence de modification législative de l’article L.714-1 du Code de la consommation, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.

Ainsi, si la locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur, sous réserve des décisions de la commission de surendettement.

De plus, l’expulsion de Mme [B] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Par ailleurs, il convient de rappeler que par application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 de la même loi, dispose, notamment, en ses points h et e, que le bailleur ne peut faire supporter au locataire des pénalités, amendes et frais de procédure autres que ceux prévus dans les dépens ou l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le contrat de bail précise en son article 6 que le loyer et les charges sont payables mensuellement le premier jour ouvrable de chaque mois.

La bailleresse verse aux débats un décompte indiquant qu’au 13 juin 2025, Mme [Y] lui devait la somme de 1.749,36 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mai 2025 incluse.

Toutefois ce décompte comporte des frais non justifiés ou sollicités par ailleurs au titre des dépens et frais irrépétibles ; ainsi il convient de déduire de l’arriéré locatif les sommes dites de « frais de rejet de prélèvement » pour un montant total de 81,06 euros (13,51 € x 6) et de « frais de contentieux » pour un montant total de 272,59 euros.

Ainsi l’arriéré locatif peut être arrêté à la somme de 1.395,71 euros.

En conséquence, Mme [B] [Y] sera condamnée à payer la société CDC HABITAT la somme de 1.395,71 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mai 2025 incluse.

Toutefois, l’exigibilité de cette créance sera suspendue conformément à la décision de la commission de surendettement.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 626,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au vu de sa situation économique, la demande de la société CDC HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 octobre 2022, entre la société CDC HABITAT d’une part, et Mme [B] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au sein de la Résidence [Localité 15] VALADON (porte C302), sis [Adresse 5] [Localité 14] [Adresse 9] [Localité 10], est résilié depuis le 4 juin 2024,

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.395,71 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mai 2025 incluse,

CONSTATE la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de Mme [B] [Y] à compter du 3 octobre 2024 et pour un délai de 24 mois, soit jusqu’au 3 octobre 2026, en application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 3 octobre 2024,

DIT que la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de Mme [B] [Y] sera prolongée de trois mois, soit jusqu’au 3 janvier 2027, pour permettre à la locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du Code de la consommation,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT, qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, due au titre du loyer et des charges courants, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 juin 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Mme [B] [Y] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge