TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

N° RG 24/07360 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHIY

Jugement du 02 Mai 2025

N° : 25/388

S.A. d'[Adresse 9]

C/

[M] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM ICF ATLANTIQUE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Adrien DELAGNE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [M] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, la SA d’HLM ICF Atlantique a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [J] concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 534,30 euros et d’une provision pour charges de 106,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.651,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [M] [J] le 7 mai 2024.

Par assignation du 4 octobre 2024, la SA d’HLM ICF Atlantique a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater la résiliation du bail conclu le 6 avril 2021 et dire que Madame [J] occupe le logement sans droit ni titre,

• Ordonner l’expulsion de Madame [M] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

o 8.419,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 640,81 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 février 2025, la SA d’HLM ICF Atlantique maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que Madame [J] ne s’est acquittée d’aucune somme en 2024 et qu’il n’y a donc pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [M] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SA d’HLM ICF Atlantique ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA d’HLM ICF Atlantique n’a pas indiqué avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [M] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ICF Atlantique justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.651,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM ICF Atlantique à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF Atlantique verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non incluse, Madame [M] [J] lui devait la somme de 8.267,51 euros, soustraction faite des frais de procédure de 152,46 euros.

Madame [M] [J] n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à la société bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, est actuellement fixé à la somme de 640,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 juillet 2024, date de la résiliation du bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 juillet 2024 au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non incluse, est comprise dans la condamnation de payer la somme de 8.267,51 euros sus-prononcée.

L’indemnité mensuelle d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM ICF Atlantique ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, eu égard aux difficultés de paiement rencontrées par Madame [J] qui ne s’est acquittée d’aucune mensualité en 2024, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande présentée par la SA d’HLM ICF Atlantique concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 6 juillet 2024, la résiliation du bail conclu le 6 avril 2021 entre la SA d’HLM ICF Atlantique et Madame [M] [J] concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 11] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [M] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [M] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [J] à payer à la SA d’HLM ICF Atlantique la somme de 8.267,51 euros (huit mille deux cent soixante-sept euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 640,81 euros (six cent quarante euros et quatre-vingt-un centimes) par mois, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 juillet 2024 au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non incluse, est comprise dans la condamnation de payer la somme de 8.267,51 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 6 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE la SA d’HLM ICF Atlantique de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge