TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/08476 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJQ6

Jugement du 23 Mai 2025

N° : 25/481

[A] [Y]

et [T] [Y],

[K] [Y],

[O] [Y],

es qualité d’héritière de Madame [Y] [R] née [L]

C/

[M] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [Y] [A]

à M [Y] [K]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [W]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [A] [Y]

[Adresse 1] – comparant,

M. [T] [Y], es qualité d’héritier de Madame [Y] [R] née [L]

[Adresse 5] – non comparant, ni représenté

M. [K] [Y], es qualité d’héritier de Madame [Y] [R], née [L]

[Adresse 7] – comparant

Mme [O] [Y], es qualité d’héritière de Madame [Y] [R] née [L]

[Adresse 2] – non comparante, ni représentée

ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [W]

[Adresse 3]

comparant,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2017, M et Mme [Y] ont consenti un bail d’habitation à M. [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, M. [A] [Y], et ses enfants, M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y], venant aux droits de Mme [R] [Y], ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8867,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [W] le 18 septembre 2024.

Par assignation du 20 novembre 2024, M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12542,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Si des délais de paiement étaient accordés, ils sollicitent le prononcé de la déchéance au moindre manquement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 mars 2025, M. [A] [Y] et M. [K] [Y], maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 14 mars 2025, s’élève désormais à 15140,32 euros. Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

M. [F] [Y], et Mme [O] [Y] n’ont pas comparu.

M. [M] [W] expose avoir perdu son emploi, être au RSA et être bénéficiaire de la CMU. Il précise qu’il envisage de déposer un dossier de surendettement et qu’il est à la recherche d’un autre logement, ne pouvant plus payer son loyer depuis deux ans.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 juin 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8867,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] versent aux débats des décomptes démontrant qu’à la date du 14 mars 2025, M. [M] [W] leur devait la somme de 15140,32 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12542,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 752,74 euros, au vu du montant actuel des loyers et charges tel qu’il résulte du dernier décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 novembre 2017 entre M et Mme [Y], d’une part, et M [M] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 21 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 752,74 euros (sept cent cinquante-deux euros et soixante-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] la somme de 15140,32 euros (quinze mille cent quarante euros et trente-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12542,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à M. [A] [Y], M. [F] [Y], M. [K] [Y] et Mme [O] [Y] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 et celui de l’assignation du 20 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge