TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/04833 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUXK

Jugement du 03 Octobre 2025

N°: 25/832

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[I] [J] divorcée [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [K] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [J] divorcée [U]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 6]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail verbal, en date du 1er mai 1999, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M et Mme [U] sur des locaux, consistant en un appartement de type 4 (porte n°27) et un garage accolé, situés au [Adresse 8] à [Adresse 9] [Localité 1].

Mme [I] [J] divorcée [U] s’est maintenue dans les lieux après la séparation des époux.

Suite à la décision de la commission de surendettement en date du 12 janvier 2016, Mme [I] [J] divorcée [U] a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par jugement en date du 11 juillet 2016, le juge d’instance a rejeté le recours de l’établissement ARCHIPEL HABITAT contre cette décision de la commission de surendettement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 5.014,06 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par assignation délivrée le 28 avril 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [J] divorcée [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6.688,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 22 avril 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement, l’établissement ARCHIPEL HABITAT sollicite qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible et, dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait suspendue au respect d’un échéancier, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la résiliation du bail soit prononcée, l’expulsion ordonnée outre la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [K] [V], dument munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 juin 2025, s’élève désormais à 7.750,72 euros.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que la locataire a déjà bénéficié d’un effacement d’une dette locative, que, pour autant, elle a constitué un nouvel impayé dans les suites de cette décision. Il souligne qu’il a tenté en vain, depuis plusieurs mois, d’obtenir une régularisation de la situation contactant téléphoniquement celle-ci, adressant des courriers de relance et des mises en demeure restés sans effet. Il note que la dette ne cesse d’augmenter en raison de paiements partiels et irréguliers. Il précise que le logement n’est plus adapté à la taille de la famille, que la locataire n’a pas de droit à l’aide au logement mais que Mme [J] ne fait aucune demande de mutation.

En réponse aux demandes reconventionnelles, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement et au maintien dans les lieux.

A l’audience, Mme [I] [J] divorcée [U] a comparu en personne.

Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et de régler sa dette en versant, chaque mois, en plus du loyer courant la somme de 50 euros.

Elle expose que depuis son divorce, elle a connu des périodes de perte d’emploi, expliquant ses difficultés de paiement des loyers. Elle ajoute avoir également des problèmes de santé. Elle indique être en lien avec le CCAS.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences,

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’examen du décompte versé aux débats permet de constater que le solde du compte locatif a toujours été débiteur depuis le 26 mai 2008.

Depuis l’effacement de la dette à hauteur de 2.943,25 euros enregistré sur le décompte le 15 février 2021, bien que le jugement rendu par le juge du surendettement et confirmant la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire produit soit daté du 11 juillet 2016, le compte est demeuré débiteur avec, toutefois, des périodes de baisse significative de la dette, ainsi notamment en septembre 2022.

Cependant, depuis la fin de l’année 2023, la dette n’a cessé d’augmenter pour atteindre au 24 juin 2025, la somme de 7.750,72 euros. Il convient en effet de remarquer que, malgré des paiements réguliers, ceux-ci sont inférieurs au montant du loyer. Il est également relevé que la locataire n’a entrepris aucune démarche pour trouver un logement plus adapté à ses revenus et à la configuration de la famille.

Au vu de l’ancienneté de la dette, de l’impossibilité pour la locataire de résorber celle-ci malgré un précédent effacement, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [J] divorcée [U] et son expulsion.

Le bailleur justifie de l’envoi de plusieurs lettres de relances et de mises en demeure dont la dernière datée du 10 décembre 2024, remise le 14 décembre 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée au 28 avril 2025, date de l’assignation, et l’expulsion de Mme [I] [J] divorcée [U] et de tous occupants et biens de son chef sera ordonnée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 606,31 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

2/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 juin 2025, Mme [I] [J] divorcée [U] lui devait la somme de 7.750,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.688,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3/ Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que les revenus actuels de Mme [J] ne lui permettent pas de régler le montant du loyer courant. Par suite, elle n’apparaît pas en capacité de régler sa dette locative même par l’octroi des plus larges délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Mme [I] [J] divorcée [U] seront rejetées.

4. Sur les demandes accessoires

Mme [I] [J] divorcée [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er mai 1999 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [I] [J] divorcée [U], d’autre part, concernant les locaux, consistant en un appartement de type 4 (porte n°27) et un garage accolé, situés au [Adresse 8] à [Localité 10],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 28 avril 2025,

ORDONNE à Mme [I] [J] divorcée [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Adresse 9] ([Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [I] [J] divorcée [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 606,31 euros (six cent six euros et trente et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [I] [J] divorcée [U] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7.750,72 euros (sept mille sept cent cinquante euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6.688,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement à Mme [I] [J] divorcée [U],

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [J] divorcée [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 28 avril 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge